“2013年新建商品住房價格控制目標：均價漲幅低于城市居民人均可支配收入實際增長水平。”31日，濟南市建委網站公布2013年新建商品住房價格控制目標。

　　記者3月31日自濟南市建委了解到，為了實現房價控制目標，濟南市將抓好以下工作：進一步貫徹落實《國務院辦公廳關于繼續做好房地產市場調控工作的通知》(國辦發〔2013〕17號)精神；繼續嚴格執行《濟南市人民政府辦公廳關于轉發魯政辦發〔2011〕5號文件進一步改進和加強房地產市場調控的通知》(濟政辦發〔2011〕6號)文件精神，進一步落實限購、住房信貸政策及個人轉讓房地產所得稅征收相關規定，嚴肅查處限購措施執行中的違法違規行為；2013年住房用地供應總量不低于過去5年平均實際供應量，開工建設保障性安居住房1.5萬套、向社會提供分配各類保障性住房不少于6000套；嚴格商品房預售監管，完善商品房預售資金監管辦法，嚴格執行商品房銷售明碼標價、一房一價規定；加強市場監測與分析，及時發布商品住房建設、交易等方面的權威信息，穩定市場預期，進一步促進全市房地產市場平衡健康發展。

　　��政策解讀

　　2013年目標比2011年多了“實際”二字

　　其實早在2011年，濟南就曾確定過房價調控目標，當時的標準是均價漲幅低于城鎮居民人均可支配收入增長水平。濟南市建委有關負責人表示，與2011年相比，今年目標的制定上人均可支配收入多了“實際”兩個字。在一定時期內，由于物價上漲的因素，使得相同的貨幣所能購買到的生活消費品和社會服務的數量與之前相比相應減少，造成貨幣的購買力下降，貨幣貶值。因此，計算人均可支配收入的實際增長時，扣除價格因素的影響，相對才能更合理。

　　此次政策出臺是否為濟南版“國五條”細則？對此，該負責人明確，此次政策只是明確了房價控制目標，文件中落實限購、限貸等政策，是濟南嚴格落實“國五條”近期重點開展的幾項工作，實施這些政策也是為了房價控制目標的實現。但是這個并非是濟南版“國五條”細則。據悉，目前山東省“國五條”細則正在制定中，濟南版細則將在山東省的指導下制定實施。 (記者張曉莉)

　　��業內聲音

　　細則內容還需進一步界定

　　濟南房地產開發人士認為，3月31日濟南市出臺的政策確定了房價調控的目標，而且與之前的目標相比，更為實際一些。但從具體內容來看，許多內容是對此前政策的延續和重申，“并沒有新的實質性的內容”。該房地產人士表示，如果僅僅看這個政策，方向性的內容較多，而可操作執行性的內容則較少，部分購房者可能會覺得“影響不大”。

　　“這個應該不是‘國五條’的執行細則，更具體的執行細則應該還會出臺。”該房產人士指出，3月31日出臺的政策中，對于購房者最為關注的“征收個稅按照差額20%征收”、“二套房首付和利率”這兩個“焦點”問題沒有明確，而這兩個政策被認為是對購房者和市場影響最大的兩個政策，因此濟南肯定還會出臺進一步的細則。

　　該房產人士認為，從目前情況看，更細的細則出臺和執行的時間也不會等得太長。而對于將來的政策，該人士表示，個稅按照20%征收，原值的核定和差額多少的判定同樣需要出臺細則，否則難以執行，尤其是許多交易較早的房子，房屋信息缺乏，難以界定原值。 (記者張曉莉)

　　��專家觀點

　　實現目標關鍵要靠實施步驟和措施

　　2013年1月8日，濟南市第十五屆人民代表大會第二次會議明確提出，2013年經濟社會發展的主要預期目標，生產總值增長9.5%以上，城市居民人均可支配收入、農民人均純收入分別增長11%和12%。

　　山東大學房地產研究中心主任李鐵崗表示，大量研究數據表明，城鎮居民人均可支配收入實際增長水平與新建商品住房均價漲幅這兩個指標對于市民的承受起點不同，只有長時間達到城鎮居民可支配收入漲幅大于新建商品住房均價漲幅，才能達到兩者在居民心中的平衡。11%有一定的參考價值，但不能直接作為標準。“目標制定之后最重要的是設定實現目標的詳細步驟和措施。”李鐵崗表示。

　　“隨后制定的詳細政策中，如果嚴格執行20%的個稅征收標準，濟南的房價能不能降下來？”記者問。“肯定會降下來，個稅政策的調整將會很大程度上將投機投資性購房需求‘擠’出房地產市場，有利于市場的健康發展。”李鐵崗表示。

　　市民亟待濟南版“國五條”細則定論時，相關部門出臺的房價調控目標中為何未提及20%個稅？山東師范大學商學院房地產系主任、房地產研究中心主任程道平分析，濟南細則可能會放寬一些，不是“一刀切”這種絕對的標準。 (記者張曉莉)

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　　地方版樓市調控細則看點何在

　　3月31日，地方版樓市調控細則陸續公布。有關專家和業內人士普遍認為這些政策總體呈現從嚴基調，將為市場降溫，同時尚有完善空間，關鍵在于落實。

　　總體：呈現從嚴基調

　　綜觀已經出臺的地方版調控政策，受訪專家和業內人士認為，總體上呈現出從嚴態勢；一些城市限購范圍擴大。對于備受社會關注的個人住房轉讓所得稅征收問題，北京第一個出臺細則，對商品房、自建住房、經濟適用房和已購公有住房的房屋原值給出了具體計算細則。房價控制目標收緊。一些城市明確統計新建商品住宅價格，扣除保障房因素，一些城市提出房價漲幅不高于或低于城鎮居民人均可支配收入的實際增幅。一些城市個人住房信息系統聯網步伐加快。

　　分析：尚有完善空間

　　從地方版樓市調控細則來看，現階段，重點支持首套、自住、中小戶型置業需求已經成為共識，但對于如何促進改善性需求合理釋放尚無明確措施。

　　國務院發展研究中心副研究員劉衛民說：“大部分改善住房條件的家庭都必須賣掉以前的小房子，而新的二手房交易個稅政策和二套房信貸政策實質上是限制了這類改善性消費行為，因此，地方細則中也應該在一定程度上考慮改善性需求的支持政策。”

　　影響：改變市場預期

　　地方版樓市調控政策密集出臺，中原地產市場研究部總監張大偉認為，改善需求受到影響最大。劉衛民認為，更嚴格的限購、信貸和稅收政策將為住房市場降溫。 (據新華社)

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　　上月濟南房市回顧

　　交易：開限購證明近5萬份

　　官方數據顯示，3月濟南二手房網簽量達到8500套，限購證明開具達到約48000份，兩項數據均刷新歷史紀錄。

　　3月31日14時許，記者在濟南市房產交易大廳看到，大廳里辦理業務的市民只有幾十人，之前人聲鼎沸、人擠人現象已經沒有了。

　　“現在限購證明是隨到隨開，已經不用排隊了。”現場工作人員告訴記者，現在網簽窗口領號后只需要等上三四個人就可以辦理。和前些日子相比，領完號后，前面還有上百人等待的情況已經看不到了。

　　據了解，在3月31日之所以出現成交量大幅下跌的情況，主要是由于許多市民認為細則會從4月份開始執行，因此搶在4月前辦理了業務，大量業務集中在前些天，最后一兩天業務量反而大減。

　　面對隨時都可能出臺和執行的濟南“國五條”細則，部分購房者從3月31日已經開始進行“觀望”，擔心如果再買，趕上細則執行，使得自己進入“進退兩難”的境地，這也直接導致了3月份最后一天成交量驟降。

　　隨著3月31日的到來，濟南三月份的二手房市場也畫上了一個“句號”。受“國五條”細則影響，許多市民擔心4月后買賣二手房交個稅高，使得3月份濟南二手房市場異常“火爆”，多項數據創下歷史紀錄。

　　數據顯示，3月份濟南二手房網簽成交量接近以往濟南半年的成交量，而2月份的量僅為1225套，環比增長了6倍。限購證明開具的份數約為48000份，每天開具的份數約為1600份，以前每天開具的量僅為約300份。

　　新房：月成交過萬創新高

　　日“光”盤、4小時、600套、6個億……3月的濟南樓市風云涌動，成交勁爆消息不斷。截至3月31日18時記者發稿時，全市新建商品房網簽量達11756套，刷新歷史紀錄。

　　開發商的應市加推、購房者的爭相入市，多重因素的疊加，讓我市3月新建商品房網簽成交量與日俱增。

　　來自市城鄉建設委濟南住宅與房地產信息網的數據顯示，截至3月31日18時記者發稿時，全市新建商品房網簽量達11756套，其中新建商品住宅6980套。綜合歷年來的數據，今年3月新建商品房網簽總量已超過2011年3月的11298套，創歷史新高，新建商品住宅則僅次于2011年3月的8393套。

　　分析人士指出，隨著新的調控政策落實到位，新房、二手房市場的“瘋狂”舉動將會出現一個階段性的平息期，購房者可能陷入新一輪的觀望。但有分析稱，鑒于濟南房產市場剛需占有絕對的比例，觀望期可能不會太長。