◆導報記者 王迎波 濟南報道
在濟南市旅游路東山路口東北側，國華東方美郡二期的別墅群正在進行最后的景觀施工，今年10月就將交房。位于北側地勢最高位置的一棟雙拼別墅，是這里的“樓王”，售價高達4200萬元。
與原住戶發生景觀權糾紛的正是這座“樓王”。因為它涉嫌拔高地勢，遮擋了一墻之隔的另一片別墅群的南向觀山視線。
16日，經濟導報記者沿著山東國華時代投資發展有限公司（下稱“國華時代”）設置的“責任央企”的碩大廣告牌的北側道路上山，看到幾十名工人正頂著烈日，忙著平整區間道路，埋設管線。在山坡最高處一棟據稱為“樓王”的別墅西側，一臺挖掘機正在進行道路平整作業。
一墻之隔的太平莊北區二區的業主們，聽到挖掘機的轟鳴聲趕緊出來制止。這樣周而復始的紛爭，從去年7月起持續至今。
三層的別墅四層的高度
在國華東方美郡一期的一棟三層小樓內，神華集團旗下國華時代綜合部的張姓經理接待了導報記者。他說公司已經委派他負責處理此事。
張姓經理特別強調作為責任央企，他們五證齊全，所有手續均符合主管部門的要求，整個工程也完全是按照設計規劃的要求來施工的。“我們如果不符合規劃，10月份不可能通過驗收，也就不可能交房�！彼隙ǖ卣f。
國華東方美郡別墅區位于濟南市千佛山景區控制性規劃范圍內，千佛山周邊的建筑，層高受到嚴格限制。東方美郡這片位于坡地上的別墅群，一樓是半地下的設計，從南向北看是四層，一層為車庫；從北向南看是三層。
引發糾紛的，正是這種半地下的設計。常規地下室大都是下挖式，國華東方美郡北區的“樓王”卻基本是平地建成，而后培土掩埋。這樣一來，盡管規劃都是三層，但是“樓王”卻比相同區域的其他建筑高出了一層。
張姓經理提供的加蓋有濟南市規劃局印章的規劃圖也顯示，608號“樓王”的地平面海拔高度為172.2米。其中，車庫高度-3米，一樓層高3.6米，二樓和三樓都是3.3米，屋頂最高處高度12.075米。
為了證明二期合規，張姓經理還特意拉開辦公室的窗簾，指著窗外的別墅對導報記者說：“你看，一期山坡上的別墅，都是這種結構�！�
“樓王”北側一墻之隔的王女士家，被“長高”的樓王擋了個結結實實。坐在王女士家一層的客廳，正沖著的位置就是“樓王”的地下室。
根據山東省城市規劃設計魯規證字0530027號審批的地塊豎向設計圖，王女士家前排西邊室內的地平面海拔高度為167.55米，東邊為170.35米。道路南邊“樓王”地塊的初始海拔高度約為168米左右。
從168米到172米，正是這4米的地平面差距，剝奪了對面鄰居的觀景權利。
一切為了“樓王”
5月5日，北側的7戶業主聯名向開發商國華時代提出了訴求，要求尊重北高南低的原始地貌，適當補償他們的景觀權。7號樓業主郭炳文說，從去年5月至今，他們已經與國華時代協商了30多次，但遲遲得不到反饋。
上述王女士告訴導報記者，2006年他們買的這里的房子。當時她家所在的位置為該區域最高點，也因此買房單價比后一排高出3.5%，相當于支付了景觀權的議價。
她還認為，國華時代的設計人為抬高地平線后，導致“樓王”比后排原住戶高出4米，為她家所在的后排區域埋下了排水隱患，與千佛山景區保護性開發的理念背道而馳。 郭炳文也說，“開發商阻止我們加入東方美郡小區管理，實際上是剝奪了我們的景觀權。這樣才能無視我們批復在前的地勢規劃，人為拔高景觀‘樓王’的地勢，從而獲取巨額利潤�！�
對于7戶業主的訴求，張姓經理稱毫無道理。他說，國華時代在購買這宗土地的時候，已經取得了包括這7戶業主南側消防道路在內的土地所有權。他們最大限度的讓步就是讓出這部分土地，保持道路的現狀，在目前臨時磚墻的南側另外再修一堵新墻。他們對于劃歸管理、維護景觀權以及美化4米高石墻的提議，均不予理會，并且質疑這7戶業主房產手續的合法性。
郭炳文提供給導報記者的文件顯示，濟南市規劃局在2005年4月9日確認了該區域的規劃，并可持此文件辦理房地產確權手續。他回憶說，當時部分業主還憑借相關證件在銀行辦理過按揭貸款。
國華時代惟一的一點讓步，距離北側原有業主期待的參照設計規劃的7米寬路，仍有差距。
山東元泉律師事務所律師李敬濤認為，現行法律上沒有“景觀權”的明確規定，但民法通則第八十三條規定，不動產的相鄰各方，應當正確處理截水、排水、通行、通風、采光等方面的相鄰關系。給相鄰方造成妨礙或者損失的，應當停止侵害，排除妨礙，賠償損失。
“‘景觀權’ 糾紛應歸屬于相鄰關系糾紛的一種，畢竟新建筑遮擋了后面房屋使用人觀賞遠處風景的視線，事實上影響了其后面房屋使用人的權利，進而影響了其房產的附屬價值�！崩罹礉f。
本是同根生
實際上，這一墻之隔的兩片別墅區原本是一個完整小區。因為開發商的變更，一堵3米高的石頭擋土墻，阻斷了南北別墅區的聯系。在“國華經典”項目售樓處的沙盤上，北片兩排別墅的位置，被綠油油的假山掩蓋了�！ ⊥跖刻峁┑馁彿亢贤@示，她家暫定名為陽光舜城東方美郡一期南樓x號房屋，開發商為三聯集團城建開發總公司。當時開發商曾承諾，南邊將會依次修建，并預留了4米的消防通道，規劃圖中標注的路寬為7米。
但是到了后來，三聯城建在建設了其中北側兩排17棟別墅之后，就將南側未開發地塊轉讓給了國華時代。
國華時代拿到該地塊之后，并未更改項目名，延續了“東方美郡”的稱呼，并于2009年9月完成了該地塊重新設計。張姓經理提供的資料顯示，濟南市規劃局于2010年10月19日至2010年10月25日公示了該項目的修建性詳細規劃，并征詢過公眾意見。
18日，導報記者登錄濟南市規劃局官方網站，并未查到有關公示的內容。只有一篇發表于2010年12月1 日的文章，簡要介紹了“陽光舜城三區山莊區——國華·東方美郡北區項目” 的修建性詳細規劃。文中稱，該項目可規劃建設用地面積為7.35公頃，總建筑面積為75981平方米，其中，地上建筑面積為59103平方米，地下16878平方米。此次設計居住戶型面積均為近200平方米及200平方米以上，有聯排住宅、雙拼住宅、花園洋房、疊躍住宅、平層住宅。
實際上，按照國家的有關規定，土地所有權和地界線變更需征得四鄰到場指認邊界，即四鄰簽字確權。但包括2006年就入住的郭炳文等業主均對導報記者表示，他們從沒有收到任何征詢意見。
幾名業主告訴導報記者，如果國華時代仍然不予理會，他們將以景觀權受損為由提起訴訟，要求國華時代立刻停止侵權、恢復原狀和給予經濟補償等。
