政策風向未定
難抑開發商預期
房價瘋漲，會有調控嗎？有消息人士稱，濟南有關部門在調研市場，是否會采取措施還不好說。
但在省城一高校房地產專家看來，限購可暫時壓抑住購房者的預期，但抑制不住開發商的預期，即便有了限購政策，開發商對市場的判斷依然樂觀。“之前的限購政策也說明了，限購之策限不住房價。”
山東中原投資顧問部總監薄夫利告訴齊魯晚報記者，“泡沫要怎么看，泡沫肯定有，看房價收入比，肯定有泡沫，一線城市泡沫更大。房價漲幅大、地王頻出是因為供需失衡所致，購房市場的恐慌性需求也在加大。地王頻出，是有一定標桿意義，但不能代表全部，個別房產商手中沒地，土地資源比較緊張是地王頻出的主因。”
“現在成交量環比已經開始出現下滑的苗頭。成交量下一步肯定會下滑，那些地王項目未來可能面臨銷售壓力。再者，短時間銷售火爆已經到頂了，因為濟南沒有大幅度人口流入。畢竟濟南只是二線城市，不是一線半或一線城市，住宅市場還是以自住型需求為主。”薄夫利告訴齊魯晚報記者。
多地現非理性購房
“限購”“限貸”重啟
中國人民銀行8月份發布的兩個數據顯示，在上半年個人住房貸款猛增2.3萬億元之后，7月份住戶部門中長期貸款增加4773億元，房貸規模繼續快速膨脹。記者調查發現，熱點城市房價預期依然居高不下。在銀行眼中，房貸仍是優質資產，九折房貸普遍存在。在此背景下，多地重啟“限購”“限貸”手段。
記者發現，以合肥、南京、蘇州、廈門、杭州、武漢為代表的核心二線城市，以及廣東惠州、江蘇無錫等為代表的三線城市，近期頻頻出現“日光盤”“排隊買房”甚至兜售買房資格等非理性購房行為。
在此背景下，合肥、南京和蘇州等二線城市率先收緊政策，重啟限貸、限購政策等“殺手锏”以遏制房價過快上漲態勢。武漢市房管部門提出，要從9月7日起用3個月時間，開展房地產市場專項整治行動，重點規范商品房銷售及現場信息公示，對捂盤惜售、囤積房源、哄抬房價、發布虛假房源、售后包租、返本銷售等行為進行重點查處。
調控后也初見成效，記者了解到，面對今年上半年房價過快上漲、供需矛盾突出的形勢，合肥市從7月起出臺樓市調控新政策，記者從合肥市統計部門了解到，新政策實施以來，該市房地產市場呈現出投資銷售雙回落的態勢。
不僅要限投資客 開發商資金也要管
針對“地王”頻出，個別住宅價格上漲幅度過高，山東大學房地產研究中心主任李鐵崗早前曾對記者表示，“現在房價存在很多非理性的因素在里面，對國民經濟產生影響。包括濟南都存在非理性的成分。”同策咨詢研究部總監張宏偉曾表示，地方政府通過“提首付，降杠桿”的方式可以限制投資客，為火熱的樓市降溫。同時，要從房地產開發企業資金通道入手，疏堵結合，逐步降低杠桿率，從而防范房地產行業泡沫的出現，尤其是防止金融風險。
“高價地”頻出引發業界對未來“高價”去庫存的擔憂。有專家表示，與其他行業降價去庫存不同，房地產行業是買漲不買跌。房價上漲能短期內消化庫存，但必然又刺激開發商繼續拿地，繼續加杠桿，形成新的庫存，而新產生的庫存價格更高，如此累計的高價庫存，如何消化？經濟學家馬光遠在接受采訪時也曾表示，目前房企拿地的錢大多是通過加杠桿的方式獲得，在推動地價的同時，也大大推高了未來對房價的預期。一旦斷裂，后果不堪設想。
此次限貸、限購政策目前仍僅在部分“過熱”城市施行，如合肥、南京等，這種“定點”“定向”的調控方式勢必將對猛增的房貸特別是炒房背后的房貸需求起到抑制作用，同時將平衡抑制資產泡沫和房地產去庫存之間的關系。
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