隨著濟南市啟動新一輪大規模的舊城改造，拆遷越來越頻繁，特別是中央商務區的高標準貨幣補償，一夜暴富的拆遷戶讓不少市民眼饞。濟南二手房市場出現了大批“準拆遷房”，只要跟“拆”字掛鉤，房價就噌噌漲。
花50萬“潛伏”拆遷房 被套牢五年
濟南市民徐女士告訴記者，她早在六年前就“潛伏”進了花園小區，花50多萬買了一套破舊的二手房。“當時傳言萬達要拆花園小區，按魏家莊的補償來看，提前買一套舊房子，還是很劃算的，于是隨便找了個頂樓的房子就買了。”她表示，當時因為紛紛猜測要拆遷，房價已經漲了接近1000塊。考慮到補償費用一般比較高，加上各種獎勵，回報率還是相當可觀的，于是毅然不惜高價買下了“潛力股”。
然后就坐等拆遷補償。不料，這一等就是好幾年，始終沒有拆遷的跡象。“全家人都埋怨我，花了一大筆錢，買了個爛房子，租也不好租，賣了又舍不得。熬到2015年春節，眼看潛力股變成垃圾股，實在沒有心思再等下去。趕緊便宜賣了，總算解套。”
徐女士稱，這是她投資中最失敗的一次“潛伏”。
記者了解到，花園小區居民總數大約6000戶，確實曾有實力開發商看中了洪樓商圈這塊風水寶地，相關部門也做了摸底調查，但終究因為開發成本太高而放棄。到目前為止，該小區還沒有明確的動遷計劃。拆遷依然停留在傳言中。
17萬買的房 拆遷戶一夜變百萬富翁
不可否認的是，隨著城市更新的速度加快，拆遷也讓一些家庭一夜暴富。市民劉先生就被拆遷大紅包砸中了。
13日，他告訴記者，大約12年前，因為手里沒有多少錢，只能在市郊買便宜的房源，最終以每平米1100元的價格在華山鎮政府附近買了一套140平米的房子，算上地下室總房款大約17萬元。他的鄰居嫌配套太差，過了幾年就以21萬的價格轉賣了。沒想到，趕上了華山片區整體開發，劉先生的房子在被征收之列，評估價格時參照華山瓏城新房售價，他一次性領到了100多萬的拆遷補償款。
老劉隨即在南部的中海國際社區買了一套小復式帶院的商品房，手里還有剩余。“確實沾光了，戶型大，買的時候也便宜。算算不但白住這些年，而且平均每年凈賺10萬。”
他的一個親戚兩年前把解放東路一建新村的老房子以20多萬的價格賣掉了，在附近買了一套改善型商品房。不料，今年中央商務區實施大規模拆遷，買家就領到了120多萬的補償款。
“才兩年時間，100萬就這么倒沒了。話說回來，兩年前誰也不知道要拆遷啊。”在老劉看來，靠拆遷致富更像撞大運。
未凍結的“準拆遷房”多數都不準
五里牌坊的李女士說，在她的印象中，房子都凍結好幾回了，到最后都沒了下文，至今也沒拆。據說，這次凍結是差不多了，保利在五里牌坊片區開發綜合體。“但愿這次能有個準信。”
一位從事基層拆遷工作的人士告訴記者，以前舊城改造多數是先凍結，再針對補償方案征求居民意見，一般80%以上同意之后才論證可行性。開發商一算經濟賬，感覺沒多少利潤就撤了。所以出現凍結多、拆遷少的情況。2013年7月20日實施《濟南市國有土地上房屋征收與補償辦法》之后，基本上是先找意向投資商，制定前期規劃策劃報告、可行性研究報告、安置房源和征收補償資金落實情況報告，發改、規劃、國土等部門確定房屋征收范圍后，才發布凍結通告。除非特殊情況，凍結之后都能順利實施拆遷。
“按照濟南市政府248號令，現在凍結之后房子可以過戶。但是如果因為過戶、析產而增加了補償費用，政府不予補償。目前各區對此卡得很嚴，一般情況下凍結的房產是不會開綠燈交易的。”一位從事舊城改造的職能部門人士稱，沒有列入凍結范圍的所謂“準拆遷房”都不準。
當心打著拆遷旗號賣高價房
濟南一位二手房方面的資深人士告訴記者，所謂的“準拆遷房”大多集中在規劃要拆但是還沒出臺具體拆遷方案的區域。這些房子真正成為拆遷房的可能性有多大？最終能不能進入凍結拆遷范圍？在二手房買賣市場中，這些信息并不對稱。
濟南市老房子數量龐大，不可能都在短期內拆遷。對于普通投機者來說，押寶“準拆遷房”風險不小。在凍結之前，沒人能給出準信，基本上靠“蒙”。值得注意的是，市場上不少老掉牙的房源打著“拆遷在即”的旗號賣高價。不乏“捕風捉影”者制造假象借機抬高房價，尋找接盤俠。
“拆遷這種事屬于不可控因素。就算房子壓根跟拆遷不沾邊，你自己編個故事畫個餅，只要能賣高價，將來即使沒拆也不用承擔任何責任。”該人士表示，這些老舊住宅如果遲遲沒有獲批更新改造，或者將來的補償價低于購買價，高價接盤的投資者不但無法套利，還有可能面臨損失。
押寶準拆遷房并非穩賺
濟南一位長期在基層從事舊改棚改的人士指出，列入拆遷范圍的房產，正常來說，房主是不會輕易轉讓的，往往會“持房觀望”。濟南市的房屋征收政策比較優惠，為了讓利于民，被征收房子的評估價參照同地段的新建商品房價格。目前濟南拆遷房的投資回報率在20%左右，也就是說，評估市價為100萬的房子，選擇貨幣補償的話，加上各種獎勵，一般能拿到120萬左右。
他表示：“如果明確即將拆遷，房主還要出售，有一種可能就是急需用錢，實在等不到領拆遷補償款。另外還有一種情況，就是房子產權不清晰，等到拆遷時未必能順利拿到補償，干脆賣掉省事。”被從天而降的餡餅砸中，畢竟是概率極低的，押寶“準拆遷房”期待穩賺不賠，也并非易事。
（生活日報記者 趙國陸）
