今年以來，全國樓市整體低迷，降價聲此起彼伏。進入5月，樓市出現拐點的聲音更見強烈。山東樓市究竟如何？記者進行了深入采訪。
銷售面積明顯下滑
“成交量確實下滑不少。”2006年以來一直為濟南多家中介提供貸款辦理服務的彭強說，去年經他手的成交量平均每月有100多套，但上個月下滑到了60多套。最近生意非常寡淡，他索性回家休養幾天。
受樓市“拐點”說法的影響，市民買房意愿下降，觀望情緒蔓延。但彭強認為，最主要的原因并非如此，而是銀行信貸收緊延緩了買房者腳步。民間金融和網絡金融的齊頭并進，使得銀行“錢緊”。“四大國有銀行都將貸款利率上浮了5%，中小銀行條件更苛刻，不僅上浮利率，還要求首付款比例上升至4成。”
我省一季度統計顯示，全省樓市的開工面積和銷售面積都明顯下滑。這與全國的情況相仿。據中原集團研究中心監測數據顯示，4月全國40個大中城市一手住宅銷售面積環比下滑5.8%。
房地產綜合服務提供商世聯行，在全國50個大中小城市近千個案場的匯總數據顯示，今年以來盤均上門指數保持常態。上海世聯地產顧問股份有限公司華東區域總經理袁鴻昌在微博上分析，這說明消費者仍在積極看樓，有效的購買力仍在，家庭資產負債表和現金流表現良好，但受觀望情緒影響，購房決策周期拉長。
價格未見實質松動
中國指數研究院發布的4月百城價格指數顯示，2014年4月，全國100個城市(新建)住宅平均價格為11013元/平米，環比上月上漲0.10%，是2012年6月以來連續第23個月環比上漲，漲幅較上月縮小0.28個百分點。
我省有9市作為樣本，其中6市住宅均價環比上漲，德州市住宅均價環比漲幅最高，達到0.38%；濟南市住宅均價8786元/平米，環比上漲0.37%；環比出現下降的3市是濰坊、菏澤和青島，濰坊降幅最高，下降了1.56%，4月住宅均價為4613元/平米。
記者近日走訪濟南樓盤發現，實質性降價的樓盤幾乎沒有，傳言降價的樓盤基本上都是采取了常規的促銷手段。
比如經十路與漿水泉路交會處卓越時代廣場，公寓樓單價僅5800元/平米。公寓樓間高近5米，上述單價是按在中間隔出一層的面積算，所以單價實際上還是1萬多。彭強最近在保利華庭買了一套新房，剛交了首付，價格已經漲了200元/平米。
山東大學房地產研究中心主任李鐵崗也認為，濟南房價一直呈穩步攀升狀態，沒出現大起大落，調整時也不會出現較大幅度下滑。
樓市出現分化
“山東樓市總體健康，濟南、青島仍有空間，濰坊、臨沂基本到頂，一些縣級市價格滑落。”世聯行山東區域總經理朱江認為，我省樓市同樣出現分化，需求、價格、供給都出現不均衡狀況，所有城市齊上漲的時代過去了。
以濟南為例，朱江分析說，每年凈流入人口8萬—9萬，但去年底的一手房存銷比只要3.3個月。去年濟南土地成交總價前十的項目中，8宗居住用地中的7宗已經進入或即將進入市場，供應大幅增加，但至今仍處于是4—5個月的低庫存時期。
“濰坊長期處于供大于求的局面，本身房價不高，只有四千多每平米，人口凈流入速度也較慢，所以變動不大。”但他說像壽光等縣級城市價格明顯下滑，均價從四千多每平米降到了三四千。
樓市是拐點還是假摔？中原集團研究中心近日的調研報告顯示，在其調研的21個城市中，截至4月30日，只有杭州、常州、成都、沈陽、寧波及惠州等6個城市有樓盤采取直接降價的方式促銷，且降價項目以高端樓盤為主，降價幅度在5%至25%。實質性降價樓盤也不過9個，其余多為減少首付、特價房、團購房等常見的促銷形式。
“實質性降價的多為庫存積壓嚴重的樓市‘重災區’,如杭州、常州等。”朱江并不認同次樓市拐點論，“只能說明全國樓市出現分化，樓市趨于理性，不是所有房地產都能賺錢，山東也是如此。”
濟南住宅銷售逆勢而行
“總的來看，濟南的房地產市場相對比較理性、平穩，保持了溫和、健康的發展態勢，也可以說是不溫不火，受國家一系列調控政策的影響不是太大，炒作的空間也不大，想在濟南炒房掙大錢很難。”這是日前濟南市舉行的例行新聞發布會上，市統計局副局長苑子建對省會房地產市場作出的一個基本判斷。
支撐苑子建觀點的是這樣一組數字：今年一季度，濟南市固定資產投資增長18.7%，其中房地產開發投資總量達到196億元，超過青島列全省第1位，其增速達到17.5%。在建的投資項目1442個，同比增加了134個，其中房地產項目361個，同比增加23個。
“盡管一季度濟南市房地產開發17.5%的投資增速同比回落了3.8個百分點，但仍分別高于全國、全省0.7、3.1個百分點，到位資金更是增長31.5%，高于全國(6.6%)24.9個百分點。”苑子建說。
從商品房銷售面積看，濟南市一季度住宅增長31.7%，分別高于全國(-5.7%)、全省(3.7%)37.4和28個百分點，與全國整體情形完全相反。
從房價看，國家統計局公布的70個大中城市價格監測顯示，3月份濟南新建商品住宅環比上漲0.4%，同比上漲8.1%，是自2012年7月以來已連續21個月持續上漲。二手房也是上漲的，環比增長0.1%，同比增長3.8%。
“支撐房地產市場健康發展的，主要還是剛性需求，包括無房居民的剛性需求和有房居民的改善性需求。”苑子建舉例說，國家統計局剛剛發布的我國城市化率每年增長是1個百分點，濟南要略高于這個水平。
“十二五”以來的三年時間，濟南常住人口凈增了18萬人，平均每年增加6萬人。去年濟南結婚的新人有62050對，這就是最大的“剛需”。而去年濟南市商品房銷售了700多萬平方米，按平均100平方米一套的話，就是7萬多套，其中住宅在6萬多套。
青島：樓市庫存高企成交下跌
5月8日下午2點多，在位于青島市李滄區青山路與九水路交匯處一家樓盤的售樓處，記者看到，項目沙盤前有幾位看房者正在咨詢戶型和價格。
一位置業顧問告訴記者，該項目近期將推出3期，價格不會高于2期，均價可能低于萬元。據了解，該樓盤2期從去年9月份開始陸續開盤，均價大約在9700-9800元/平米，3期的價格也極有可能在這個范圍。3期相距2期開盤已經有半年多的時間，而價格仍與之持平，這種情況在島城樓市并不多見，也是今年以來青島樓市持續成交疲軟狀態的一個縮影。
青島網上房地產統計數據顯示，從3月份開始，青島樓市的交易量便進入降幅態勢。4月，青島新房成交7468套，環比3月份的7671套微降2.65%，其中，住宅僅成交6189套，環比3月份下降3.4%。與此同時，房價也略有松動。據百城房價統計，4月份青島新建住宅均價9793元/平米，環比下降了0.44%，在全國百城中房價漲跌榜中排名第67位。據了解，這是自去年7月以來，青島房價在連續上漲了八個月后出現的首次下跌。
與漸漸萎縮的成交量形成反差的，則是庫存的高企。統計數據顯示，截至4月末，青島庫存量高達2325.95萬平方米，目前庫存房套數達19.6965萬套，且主要集中于剛需項目，尤其是黃島、膠州等地，均出現供過于求的現象。
“一季度，受公積金新政的影響，青島樓市表現欠佳。許多開發商都寄希望于4月。但是進入4月之后，各種限貸政策又讓原本冷清的市場‘雪上加霜’。”青島恒誠佳不動產總經理葉貞玲說。
采訪中，不少購房者證實，除了本地沒有利好的政策外，整個房地產的大形勢讓自己多了幾分觀望的心理。
濰坊：樓盤競相降價促銷
春節后，濰坊各樓盤相繼推出力度較大的降價促銷活動，但目前房價并沒有出現較大范圍的波動。
據搜房網數據，2014年第一季度濰坊房價走勢平穩，3月房價4497元/平米，與一月的4484元/平米相比，漲了13元/平米，漲幅為0.29%。而至2014年4月濰坊市場均價4398元/平米，環比3月的4497元/平米微降2.20%，初現降價端倪。
記者走訪濰坊幾家房地產項目發現，春節前售價為3700元/平米的奎文區“紫荊花園”樓盤，現在售價僅為2900元/平米，降幅較為明顯。與此同時，“直降500”、“買房贈物業費”，“買房贈家電大禮包”，“一萬抵三萬”等促銷活動幾乎遍布每個房產項目的宣傳彩頁之上。
據濰坊鑫錦盛房產公司銷售總經理劉順方介紹，近期，受購房信貸政策額度過緊以及近期媒體“樓市觸頂說”的影響，消費者觀望情緒極高。五一期間本是售房黃金期，但今年幾乎濰坊所有的房產項目都有較大幅度折扣或者一些贈送禮品的變相降價。往年，有較大幅度折扣的房企僅占房企總數的40%，但成交量卻是今年的兩倍多。
“像紫荊花園這種以價換量的大幅降價，應該屬于個別房企怕房產市場惡化導致資金鏈斷裂，為了回籠資金做出的舉措，但出現大幅降價商家以及房企全員大幅促銷的局面似乎預示著什么，至少房企老板們開始擔憂了。” 劉順方說。
房價總體出現松動的同時，但也有一批房產項目傲視房產市場，銷售火爆。
弘潤·金茂府位于濰坊市高新技術開發區內，項目包括別墅、花園洋房、小高層、高層，高層均價為4500/平米，花園洋房以及別墅均在8000/平米以上，并且都是現房在售。該項目房產自四月下旬開始銷售，但早在正式開盤前就已售出8000多套，成交額達1.5億。據該項目負責人隋鋼介紹，房價松動下跌，更多出現在中低端市場，而弘潤·金茂府項目面對的是改善性需求客戶，客戶群穩定且較為理性。
多地樓市頻出“微刺激”
安徽銅陵實施的一系列房地產新政，給近來本就不平靜的房地產市場帶來了又一“重磅新聞”，“救市”之聲開始攪熱房地產市場。
近來“沉不住氣”出手“救市”的地方政府不止銅陵一地，廣西南寧、天津濱海、江蘇無錫、杭州蕭山等一些三四線城市，房地產市場的“利好”消息頻出。
盡管銅陵等地均強調，政策的調整仍以滿足剛需、支持改善型住房為導向，但從限購到“松綁”，地方政府“希望房子趕緊賣出去”的目的仍是顯而易見的。
安徽省統計局發布的全省一季度商品房銷售面積數據顯示，在全省商品房銷售面積降幅“前三位”的城市當中，銅陵市降幅達48.6%。銅陵市一位房地產銷售經理告訴記者，不僅一季度，商品房銷售的“頹勢”在傳統的營銷旺季“銀四月”依舊延續。據銅房網數據中心統計，今年4月，銅陵全市商品房簽約579套，備案479套，較3月的791套備案量環比下降32.1%。
近期一份“我國23個省份‘土地財政依賴度’排名報告”顯示，廣西土地償債規模只有700多億元，但土地償債比例高達38.09%。安徽省2013年上半年一項統計數據也顯示，財政增收對房地產市場依賴加大，房地產稅收對稅收增長的貢獻率達到72.7%。
面對頻出的地方政府“救市”之舉，不少業內人士還質疑：地方政府沒有權力減稅，只能進行調整限購、財政補貼等方式給市場“微刺激”，但這些政策本身是否“越級”違規本來就存在爭議。
(據新華社合肥5月8日電)
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