過去幾年，青島商鋪銷售市場上，城市綜合體項目是當仁不讓的主導者。然而，近期隨著綜合體的扎堆出現，商鋪滯銷囤積的現象也逐漸顯露。7月16日，記者從市房地產交易中心了解到，目前全市有22381套商鋪囤積在開發商手里，每天的銷售速度是15～20套。值得注意的是，市區部分項目推出的社區商鋪悄然興起，銷售效果甚至超過了綜合體。但整體看，雖然商鋪不限購，但兩年來執行的商鋪房產稅效果明顯，對商鋪市場的影響非常大。

　　社區商鋪

　　是一種以社區范圍內的居民為服務對象，以便民、利民，滿足和促進居民綜合消費為目標的屬地型商鋪。

　　今年商鋪銷售僅3019套

　　2011年和2012年青島市商鋪銷售量均在1萬套左右，然而到了2013年疲態盡顯。根據市房地產交易中心的數據，截至目前，今年全市商鋪僅僅銷售3019套。其中，市南區和市北區均不足100套，高價商鋪遭到冷遇。李滄區商鋪是市區中價格最低的，但也超過了1.5萬元/平方米，今年賣了234套。郊區方面，城陽區、即墨市和平度市最為火爆，成交量在500套左右。

　　供應量方面，市南區為408套，而市北區超過了1500套，銷售速度非常緩慢。城陽區供應量最高，為4955套。全市目前的供應量超過2萬套，為22381套。“商鋪的價格遠遠在住宅價格之上。實際上從去年開始，青島市商鋪銷售已經出現了下跌情況，只是不明顯。很多位置不好的商鋪，已經提前透支了房價，精明的投資客并不輕易出手。舉個例子，市南區的商鋪依然非常搶手，但供應量比較低，所以成交量也不高。但在二手商鋪市場上，市南商鋪成交還是不錯的。”太平洋房屋山東區域總經理林憲周向記者介紹說。

　　“這兩年，商鋪大規模出現，可以說是扎堆。單是李滄區出現了至少4處大規模商鋪。李滄寶龍廣場涵蓋了大型購物中心、商鋪步行街、國際社區、酒店公寓、商務酒店等多種業態。李滄萬達廣場金街商鋪價格已經到了4萬元/平方米，普通商鋪的最低價也有2萬元/平方米。偉東樂客城項目和李滄銀座廣場也在其中。這兩年投資客的需求已經被透支了。”

　　綜合體落伍，社區商鋪興起

　　不單是在李滄區，嶗山區綜合體也是扎堆出現。嶗山區證大大拇指廣場已經開業，開發商為上海證大集團。廣場集購物、娛樂、休閑、餐飲、兒童天地、生活服務于一體，并吸引了眾多知名品牌進駐，包括華潤萬家超市等。鵬麗南華商鋪綜合項目在積極進展中。上實開發的啤酒城改造項目正在建設中。啤酒城將被改造為集節慶、休閑、購物、商務等功能為一體的大型都市綜合體。記者了解到，目前大拇指廣場

　　和鵬麗南華商鋪綜合項目仍有一定的存量，還沒有進行網簽。

　　“三年前，市區綜合體并不多，所以銷售都很順利。現在看，由于價格已經處于高位，投資客積極性并不高。不過，綜合體的住宅部分還是有吸引力的，發展下去商鋪部分可能僅是吸引住宅客戶的組成部分。”林憲周說道。

　　7月16日，記者調查發現，讓人意外的是，青島市的社區商鋪悄然興起，但仍處于初級階段。今年最為成功的社區商鋪便是和記黃埔打造的青島新街里，目前主體已經完工。“作為現代新型商鋪，社區商鋪有很多特性，其中最重要的是體驗性和便利性。目前，青島本地一些開發商也注意到了這一點，開始積極運作社區商鋪。這種新興的社區商鋪和以前的沿街商鋪有區別。新興的社區商鋪需要開發商統一規劃，進行招商引資，可以避免將來商鋪空置的尷尬。”李滄區一家樓盤的營銷總監向記者介紹說。

　　商鋪市場被房產稅“套牢”

　　整體看，雖然商鋪不限購，但兩年來執行的商鋪房產稅效果明顯，對商鋪市場的影響非常大。投資商鋪的積極性幾乎被房產稅打擊殆盡。無論是出租還是轉讓，稅費都很高。2011年之前，青島地區對個人持有的商鋪、公寓、寫字樓等商鋪用房轉手買賣時，只需繳納契稅、個人所得稅和營業稅及附加。但這兩年，個人自用非住宅交易還應繳納房產稅。值得關注的是，房產稅繳納年限最高為3年，如果不足3年按實際持有年限計算，若高于3年，按3年計算。若以價值100萬元的房產，持有2年交易為例，需繳納的房產稅值為1.68萬元。

　　個人出租非住宅的物業，也應按規定繳納營業稅及附加、個人所得稅、印花稅、房產稅等稅收。個人出租非住宅的，月租賃金額小于5000元的，綜合征收率為12% ，房產稅應納稅額=租金收入×12% ；月租賃金額大于等于5000元的，綜合征收率為18.65%或18.7%。青島市區商鋪的月租賃價格大多在5000元以上，稅費很高。目前，商鋪的房價和租賃價格已經很高，房東再提價壓力還是很大的。

　　記者 李晨