本報記者 張璐

　　三十余輪競出 2013新地王

　　3月底的那場競拍，已印在李勇(化)腦海深處，舉牌“接二連三”是李勇對那半小時競拍場景的高度概括。經過三十余輪叫價，舜耕路上起價6.3億元捆綁出讓的原城建學校地塊最終以11.9億元天價被摘走。

　　根據容積率推算，這個地塊每平方米樓面地價已突破萬元，建成后每平方米市場價至少要在兩萬元。尚未開建，這個項目已鎖定了濟南樓市中價格的塔尖位置。成為2013年以來首個地王。

　　李勇是一家大型開發(fā)企業(yè)的工作人員，那次土地競拍他所在的企業(yè)參與競爭。參與這塊土地競拍的共有6家企業(yè)，其中包括萬科、中海、海信、魯商等本土或外來的大型開發(fā)企業(yè)。

　　值得注意的是，當天成交的另外10塊土地均以底價成交。

　　土地成交 呈兩極分化

　　在李勇看來，這場競拍是今年以來濟南土地市場成交狀況的一個縮影，“土地成交呈明顯的兩極分化，要么是天價成交，要么底價成交或是流拍，中間幾乎沒有過度。”

　　已經公開披露的土地成交信息也驗證了這種觀點。在詳細列出了年初以來濟南土地成交明細后，山東中原地產的投資顧問總監(jiān)薄夫利稱，“截止到4月10日，進入市場的一共43塊，3塊土地流拍，4塊土地溢價，其余的全部底價成交。”

　　薄夫利稱，除了奪得地王的舜耕路地塊，位于歷城區(qū)閔子騫路東側的原濟南市信益紙箱廠地塊，競拍中也出現了約50次舉牌，最終以1.23億元的高價成交，每平方米樓面地價約合8090元，“這幾塊土地最具代表性，幾十輪競爭，溢價程度非常高。”

　　點評1　　　誰是濟南市場“稀缺地塊”？

　　薄夫利總結了這幾塊高溢價成交土地的共同屬性，“沒有搬遷問題，基本是凈地，位于核心城區(qū)，是稀缺地塊，項目溢價能力強。”薄夫利認為，這是幾塊土地被眾多企業(yè)爭搶的根本原因，“雖然價格高，但因為同類項目少，建成后市場風險相對較低。”

　　而底價成交的土地，多在二環(huán)以東或是以西，薄夫利舉例說明，“4月初華府置業(yè)底價拿下的幾塊土地在西客站，4月中銀豐山青底價拿下的土地在歷城區(qū)圍子山路，屬唐冶新區(qū)。”

　　底價成交意味著項目開發(fā)成本低，建成后的房價低，但薄夫利認為這并不等同于市場風險低，“遠離核心城區(qū)，交通不便；同類項目眾多，可選余地大。”按照這種說法，土地成交的兩極分化，顯示出的是開發(fā)企業(yè)項目規(guī)避風險的市場邏輯。

　　世聯(lián)怡高新出爐的4月統(tǒng)計月報顯示，濟南市場供應主要集中在東部和西部，兩區(qū)域4月供應占濟南市場總供應的85%，約9000套。由歷下和市中區(qū)組成的中部、南部，僅占總供應9%，不足900套，高溢價成交的幾塊土地都落在這一區(qū)域，在這個區(qū)域中，一手房價基本在萬元左右。

　　點評2　　　土地市場現冷熱不均新變化

　　不是天價就是底價，這種冷熱不均的成交狀況與前些年有顯著區(qū)別。濟南專業(yè)樓市調查公司之一——世聯(lián)怡高總經理朱江回憶稱，2009年和2010年，濟南的土地市場競爭極為激烈，企業(yè)輪番舉牌，土地價格也一路飆升。

　　而在2011年和2012年，“參與競拍的開發(fā)企業(yè)數量明顯減少，不少地塊僅僅有一兩家企業(yè)參與，多家企業(yè)爭搶一塊土地的現象也很少發(fā)生。”朱江認為，主要原因是樓市成交受限購等政策打壓顯著，市場成交極不活躍。

　　雖然2012年全年濟南土地成交比例較2011年大幅提升，但采訪時，濟南一家開發(fā)企業(yè)負責拿地的工作人員卻稱，其中亮點并不多，“西客站片區(qū)土地放量供應、四季度開始出現溢價土地，但少有大幅溢價情形發(fā)生”。而在這些業(yè)內人士的回憶中，今年以來出現的土地成交明顯冷熱不均的狀況，是近年來市場出現的新變化。