7月31日，中共中央政治局召開會議，會議提出要下決心解決好房地產(chǎn)市場問題，堅(jiān)決遏制房價(jià)上漲。
宏觀政策為樓市定調(diào)，房地產(chǎn)市場將降溫。經(jīng)濟(jì)導(dǎo)報(bào)記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，之前的濟(jì)南樓市處于一個(gè)緩慢上漲的長周期中，不少購房者反映房價(jià)已超出承受能力；而高昂的土地成本也影響了開發(fā)商的定價(jià)，為促銷只得通過各種活動變相降價(jià)，但收效有限。
受訪業(yè)內(nèi)人士將此前濟(jì)南樓市走勢總結(jié)為“價(jià)升量跌”。而今政策收緊的明確信號促使開發(fā)商作出“開盤降價(jià)”等讓利舉措，故而下半年樓市對剛需族而言將相對更“友好”。
房價(jià)超出承受能力
“以前開發(fā)商沒什么優(yōu)惠，我也買房了；現(xiàn)在開發(fā)商優(yōu)惠力度加大，我也買不起了。”在聊到自己買房的經(jīng)歷時(shí)，濟(jì)南市民李峰如是感嘆。
作為社會和家庭的中堅(jiān)，李峰連買房都要面對“上有老，下有小”的現(xiàn)實(shí)，而她口中的“以前買房”，說的正是給兒子買房的首次置業(yè)經(jīng)歷，“2016年底，我們給剛工作的兒子在綠地新都匯買了套房子，當(dāng)時(shí)每平米8000多元。”
首次置業(yè)，李峰主要看地段。因?yàn)樽约杭易?jì)南二環(huán)南路某小區(qū)，“買房也就順著二環(huán)南路考察，這樣未來走動也方便。綠地新都匯當(dāng)時(shí)的價(jià)格合適、交通便利，所以我們很快就定下來了。”
對于這次干凈利落的買房之舉，李峰慶幸萬分，“當(dāng)時(shí)看房的人不少，開發(fā)商給的優(yōu)惠很有限，我依稀記得是交一部分‘定金’能沖抵一些房款，但額度很小，我也沒在意。買房后不長時(shí)間，濟(jì)南房價(jià)就開始漲了。”
在濟(jì)南的置業(yè)者看來，2016年是個(gè)特殊的時(shí)間節(jié)點(diǎn)。根據(jù)“濟(jì)南房地產(chǎn)網(wǎng)”提供的數(shù)據(jù)，從2013年8月到2016年8月的三年時(shí)間內(nèi)，濟(jì)南新樓盤、二手房交易均價(jià)一直在每平米萬元以下；但此后濟(jì)南房價(jià)一路上漲，其中新房平均價(jià)格以一個(gè)平滑的曲線，上漲到現(xiàn)在的每平米近17000元，二手房均價(jià)更是超過了17000元。
“現(xiàn)在的房價(jià)，超出了我的預(yù)期。”李峰如是表示。
“面粉”漲價(jià)
“廚師”緊張
在張羅完兒子的房子后，李峰開始考慮父母的養(yǎng)老問題，“他們都80多歲了，我想把他們接到身邊住，平時(shí)也好照顧。”于是就有了前述提到的“現(xiàn)在買房”的二次置業(yè)經(jīng)歷。
然而，其二次置業(yè)并不成功，因?yàn)槿缟纤觯?016年至今，濟(jì)南房價(jià)上漲近70%。
“其實(shí)2017年年初，我就開始尋找合適的房子，但那個(gè)時(shí)候心儀樓盤的價(jià)格就比較高了。”李峰說，她考慮到家庭的情況，看房依然以二環(huán)南路沿線為主，當(dāng)時(shí)她選擇了華潤城·中央花園二期，“但我感覺相對于綠地新都匯每平米8000元的價(jià)格，那里每平米14000元左右有點(diǎn)高。”
價(jià)格高出自己的預(yù)期，李峰決定繼續(xù)看房，“沿二環(huán)南路向東，旅游路沿線房價(jià)太貴，2016年每平米就超過15000元。”當(dāng)時(shí)附近開盤、在售的還有領(lǐng)秀城中央公園，但她感覺價(jià)格太貴。結(jié)果，此后心儀地段的房價(jià)就再也沒出現(xiàn)在她能接受的價(jià)格區(qū)間內(nèi)。
山東全房聯(lián)秘書長趙魯梁為濟(jì)南房價(jià)走勢畫了個(gè)節(jié)點(diǎn)：“以濟(jì)南東部片區(qū)為例，2018年5月，每平米13000元以下的樓盤基本絕跡，20000元起的樓盤開始出現(xiàn)。這是因?yàn)榈蛢r(jià)土地的存量已然用盡，受成本影響，房價(jià)出現(xiàn)階梯式上漲。”
業(yè)內(nèi)慣常用“面粉”形容地價(jià)，結(jié)果“面粉”漲價(jià)了，作為“廚師”的開發(fā)商也緊張了。
就在這個(gè)節(jié)點(diǎn)前后，李峰還去濟(jì)南南部一個(gè)樓盤看了一次房，結(jié)果一年前覺得太偏僻的這個(gè)樓盤，當(dāng)時(shí)每平米價(jià)格已超過20000元。讓她感慨的是，當(dāng)時(shí)置業(yè)顧問還認(rèn)真給她計(jì)算優(yōu)惠政策，“好像是認(rèn)籌，預(yù)交1萬元抵3萬元購房款。這比當(dāng)年給兒子買房時(shí)，開發(fā)商給出的優(yōu)惠力度大得多，但我實(shí)在是不想買。”
需求不振，一些業(yè)內(nèi)人士表達(dá)了對“去化率”（即單位時(shí)間內(nèi)銷售率）的憂慮。經(jīng)濟(jì)導(dǎo)報(bào)記者檢索發(fā)現(xiàn)，濟(jì)南個(gè)別時(shí)段的個(gè)別樓盤，如果未蓄客推出樓盤，當(dāng)日去化率可能僅為個(gè)位數(shù)。受訪業(yè)內(nèi)人士表示，如果競品樓盤去化率很低，那么自己樓盤會傾向于提高讓利幅度。
趙魯梁告訴經(jīng)濟(jì)導(dǎo)報(bào)記者，目前濟(jì)南房地產(chǎn)市場“價(jià)升量跌”，一些開發(fā)商也在想盡一切辦法吸引消費(fèi)者來看房，包括開拓各種銷售渠道，以及推出認(rèn)籌等讓利措施。
購房者有更充足時(shí)間“貨比三家”
長期關(guān)注房地產(chǎn)行業(yè)的中泰證券資深分析師劉保民在分析開篇提到的中央會議措辭時(shí)表示，此次遏制房價(jià)上漲的表述相比以往少了“過快”二字，“遏制”一詞顯示出嚴(yán)厲的態(tài)度。他認(rèn)為下半年宏觀政策的邊際寬松調(diào)整，對于房地產(chǎn)市場難以形成直接利好。
果不其然，8月1日早上開盤，A股市場房地產(chǎn)板塊便開始走低，截至當(dāng)天上午收盤，整體下跌了1.08%。從盤面上看，多數(shù)板塊飄綠，地產(chǎn)等板塊跌幅居前。2日下午收盤，房地產(chǎn)板塊整體下跌2.87%。
對于李峰這樣的“改善型”購房者來說，心儀地段的房價(jià)也確實(shí)高過了心理預(yù)期，“看了這么長時(shí)間的房，我感覺濟(jì)南房價(jià)倒不是漲得多快，但持續(xù)時(shí)間也太久了。”
不過劉保民也表示，中央對房地產(chǎn)市場調(diào)控的決心，既是防風(fēng)險(xiǎn)的需要，也是保障民生的客觀需求。實(shí)際上，“保民生”“促剛需”也正是受訪業(yè)內(nèi)人士相對一致的看法。
趙魯梁就認(rèn)為，當(dāng)下濟(jì)南房地產(chǎn)市場其實(shí)是更均衡了，“具體表現(xiàn)在開發(fā)商的營銷手段，以及購房者可比對的競品房源，二者都呈現(xiàn)多樣化的趨勢。因此，購房者有更充足的時(shí)間‘貨比三家’。”
持類似觀點(diǎn)的還有世聯(lián)濟(jì)南公司總經(jīng)理吳慶，他認(rèn)為，進(jìn)入下半年，很多樓盤為了提高去化率，會適當(dāng)降低價(jià)格來吸引客流，從而出現(xiàn)“開盤降價(jià)”等促銷活動。“濟(jì)南樓市當(dāng)下及下半年的形勢，對剛需客來說相對友好。”吳慶認(rèn)為。（經(jīng)濟(jì)導(dǎo)報(bào)）
