行走在樓市之中，總有看不完的風(fēng)景，2018年已經(jīng)過去一半，回看上半年樓市風(fēng)景，展望下半年樓市之路，每個(gè)人都有不同體會。近日，記者對濟(jì)南樓市進(jìn)行全面探訪供您參考。
單價(jià)1.5萬是剛需門檻樓市中有說不完的故事。楚龍（化名）是濟(jì)南某大型在售樓盤一名置業(yè)顧問，2016年入職后，親眼見證了濟(jì)南樓市翻天覆地的變化。他同時(shí)也是一名剛需購房者，他會經(jīng)常這樣諷刺自己：我賣過那么多的房子，卻沒有一套是我的。
楚龍相中了自己所在項(xiàng)目樓盤的一套房源，無奈單價(jià)過高，難以承受。他領(lǐng)導(dǎo)建議，可以考慮一下中新國際城的房子。“前些日子開盤，我沒搶上，不到半分鐘，所有的房子都沒了。”中新國際城一渠道銷售介紹，前段時(shí)間，中新國際城上百套房子迎來了千人搶房。“毛坯房價(jià)格在1萬4左右，這個(gè)價(jià)格的房子，以后不會再有了，這個(gè)盤是剛需盤，最吸引人的就是不到1.5萬的單價(jià)。”
相鄰的中新錦繡天地，也是剛需盤。兩樓盤上個(gè)月同時(shí)開盤，但單價(jià)不足1.5萬的中新國際城開盤即售罄，而中新錦繡天地雖然是精裝房，但由于單價(jià)在1.6萬左右，并沒有售罄。
2日上午，楚龍坐在售樓處的沙發(fā)上向記者分析道，“我們這個(gè)樓盤，原來定價(jià)是個(gè)剛需盤，但現(xiàn)在單價(jià)已經(jīng)到了1.8萬以上了，來看房子的剛需越來越少了，我感覺單價(jià)1.5萬的房子對我們剛需是個(gè)檻兒。”
樓盤開始分化，不再全都靠搶
吳剛（化名）慶幸在2017年以單價(jià)1.4萬元的價(jià)格入手了華山瓏璽一套房子。如今，該樓盤單價(jià)已在1.8萬以上。“當(dāng)時(shí)能夠買上就跟中了彩票似的，很多鄰居都是不管什么樓層不樓層，只要搶上就行了這種狀態(tài)，當(dāng)時(shí)每個(gè)樓盤基本都這樣。”
但如今這種“開盤即清盤”的樓盤已經(jīng)越來越少，并且也呈現(xiàn)出樓盤分化趨勢，并不是每一個(gè)樓盤都會很搶手。購房者對于那些售價(jià)明顯超過預(yù)期的房源，已經(jīng)顯得越來越冷靜。
例如，近日記者探訪新東站片區(qū)翡麗公館就發(fā)現(xiàn)，當(dāng)天看房者很少，而該樓盤此前已經(jīng)開盤的項(xiàng)目房源至今也未售罄。業(yè)內(nèi)人士指出，翡麗公館目前所處的新東站片區(qū)相關(guān)配套并未完善，價(jià)格卻已接近兩萬，超過了不少人的底線。
不過，一些定位為高品質(zhì)的樓盤，則依舊在源源不斷地吸引購房者前來。例如新近開盤的玖唐府項(xiàng)目，據(jù)置業(yè)顧問介紹，前段時(shí)間開盤的兩棟樓已經(jīng)全部售罄，銷售均價(jià)為1.8萬元/平方米。
不少樓盤至今仍未售罄
記者對單價(jià)售價(jià)超過2萬以上的幾個(gè)樓盤進(jìn)行探訪，發(fā)現(xiàn)這些高價(jià)樓盤入市后，開盤當(dāng)天去化率并不算高，并且去化周期較長。例如萬科金域華府，平均售價(jià)在2.2萬/平方米以上，戶型也有100平米以下的產(chǎn)品，雖然有著地處歷下區(qū)的核心優(yōu)勢，但開盤至今已有很長一段時(shí)間，其項(xiàng)目房源仍然在售。
再如位于旅游路南側(cè)的三盛國際公園項(xiàng)目，其二期產(chǎn)品售價(jià)也在2.2萬元/平方米以上，雖然上次開盤房源數(shù)量并不算多，但開盤至今仍未售罄。“目前還有可供選擇的房源，樓層也都還不錯(cuò)。”該項(xiàng)目樓盤置業(yè)顧問表示。
對于這些高價(jià)樓盤，濟(jì)南市房地產(chǎn)協(xié)會秘書長李剛表示，若不考慮“雙控指標(biāo)”的要求，通過對房地產(chǎn)市場的長期監(jiān)測分析，隨著近兩年來購房需求的不斷釋放，當(dāng)住宅價(jià)格提升至2萬元/平方米的售價(jià)時(shí)，將會極大地壓制需求購買力，這也帶來住宅市場的明顯降溫，拉長住宅去化周期，但在緩解住宅庫存壓力的同時(shí)，也將增加了部分項(xiàng)目因資金壓力出現(xiàn)爛尾的風(fēng)險(xiǎn)。
未來新房均價(jià)或1.7萬左右
通過對2017年濟(jì)南市（含章丘，不含郊縣）已經(jīng)成交的118宗居住用地的梳理，可以發(fā)現(xiàn)約60個(gè)新住宅項(xiàng)目將在今年入市。而按照項(xiàng)目開發(fā)周期約3到5年計(jì)算，今年市場供應(yīng)約有228萬平方米。
按照濟(jì)南市戶型占比最大的120平方米套均面積計(jì)算，約合有1.87萬套住宅。
同時(shí)，從2017年成交土地形成的新項(xiàng)目入市計(jì)劃來看，90%以上的項(xiàng)目將在2018年下半年入市，入市時(shí)間多為9到10月份，更有相當(dāng)一部分則將在2018年底入市。
在入市價(jià)格方面，通過“樓面地價(jià)+5000元/平方米的建安及其他成本+20%企業(yè)毛利潤=預(yù)計(jì)售價(jià)”來計(jì)算，未來新入市的項(xiàng)目銷售均價(jià)或?qū)⒈３衷?.7萬/平方米左右。
歷城區(qū)依舊是房源供應(yīng)主力
雖然置業(yè)熱點(diǎn)的唐冶片區(qū)在一段時(shí)間內(nèi)出現(xiàn)了可售樓盤空當(dāng)期，但歷城區(qū)依舊是房源供應(yīng)主力區(qū)域。
根據(jù)濟(jì)南市房地產(chǎn)協(xié)會公布的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，截至1季度末，歷城區(qū)新建商品住宅可售套數(shù)為1.61萬套，可售面積為197萬平米，占濟(jì)南全市存量的三分之一。
同時(shí)，在今年5月25日，濟(jì)南市國土局公布了濟(jì)南市本級2018年度土地供應(yīng)計(jì)劃。根據(jù)供應(yīng)計(jì)劃，歷城區(qū)供應(yīng)量依舊最大，占全年住宅用地供地的一半，像萬達(dá)文旅城二期、雪山片區(qū)、唐冶片區(qū)、張馬片區(qū)、華山北片區(qū)都有供應(yīng)。
而在去年成交的土地項(xiàng)目中，不少住宅項(xiàng)目也位于歷城區(qū)，并且將在今年的下半年陸續(xù)入市。不過，雖然歷城區(qū)供應(yīng)量大，但去化周期也較為合理。據(jù)李剛介紹，當(dāng)前主流市場項(xiàng)目絕大部分位于歷城區(qū)的雪山片區(qū)、唐冶片區(qū)、華山片區(qū)、工業(yè)北路片區(qū)，在售項(xiàng)目多，去化速度快，是當(dāng)前濟(jì)南市最為穩(wěn)定的一個(gè)區(qū)域。
毛坯房不再是樓市主流
時(shí)間回到樓市火爆的2016年，當(dāng)時(shí)的市場還是毛坯房的天下，精裝房產(chǎn)品就像幾片綠葉，在火紅一片的毛坯房叢林中并不那么顯眼。
雖然此前山東省住建廳及濟(jì)南市建設(shè)部門多次發(fā)文支持精裝房產(chǎn)品，但大多的回應(yīng)只是叫好不叫座。
但隨著濟(jì)南陸續(xù)出臺多項(xiàng)措施對樓市進(jìn)行調(diào)控，尤其是對“毛坯房”進(jìn)行限價(jià)這一舉措，促使了樓市中越來越多精裝房產(chǎn)品的出現(xiàn)。特別是2017年，精裝房產(chǎn)品逐漸在濟(jì)南樓市中站穩(wěn)了腳跟，毛坯房產(chǎn)品則逐漸退潮。
記者發(fā)現(xiàn)，即使在今年上半年，毛坯房的產(chǎn)品還撐起了濟(jì)南樓市中的半邊天。像龍湖春江酈城、中新國際城、萬達(dá)文旅城等熱門樓盤都在主推毛坯房產(chǎn)品。
不過，隨著這一批毛坯房產(chǎn)品的清盤，同一樓盤項(xiàng)目中將不再推出毛坯房產(chǎn)品，轉(zhuǎn)而絕對主推精裝房產(chǎn)品。像目前在售的中新錦繡天地、三盛國際公園、萬科金域華府、中海瓏璽、中海御景臺、玖唐府等大部分在售項(xiàng)目樓盤所推產(chǎn)品均為精裝修產(chǎn)品房源。
業(yè)內(nèi)人士指出，精裝房產(chǎn)品將成為濟(jì)南今后樓市的絕對主流，而從另一方面來講，精裝房產(chǎn)品的大規(guī)模出現(xiàn)有著其特殊的背景，因此也存在著例如像“陰陽合同”等伴生問題。
不過，對于市場上存在的政府部門對精裝修房源監(jiān)控不到位的問題，該業(yè)內(nèi)人士也指出，這一問題有望在近期得到解決。
（生活日報(bào)）
