在這輪去庫(kù)存的過(guò)程中，不少投資者面對(duì)濟(jì)青等一二線城市相對(duì)嚴(yán)格的調(diào)控措施，轉(zhuǎn)而將目光投向三四線城市。不少當(dāng)?shù)鼐用窨吹疆?dāng)?shù)亓績(jī)r(jià)齊漲的現(xiàn)象，也想出手入市，期待獲得回報(bào)。對(duì)于省內(nèi)三四線城市來(lái)說(shuō)，投資當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)是否合理呢？未來(lái)這些城市的樓市能否持續(xù)今年年初的火爆呢？
有市民擔(dān)心未來(lái)更貴，現(xiàn)在便急于出手
今年年初以來(lái)，濱州房?jī)r(jià)出現(xiàn)了一波上漲。因?yàn)闉I州目前沒(méi)有房屋限購(gòu)的政策，所以有一部分人不再單純選擇把錢(qián)存進(jìn)銀行，反而投在房地產(chǎn)上買(mǎi)了房子。“二手房更是供不應(yīng)求，只要有房子就被一搶而空。”濱州某個(gè)樓盤(pán)的銷(xiāo)售顧問(wèn)表示，目前市面上新房已經(jīng)不多了。
濱州市民劉女士說(shuō)，自己也看了一段時(shí)間的房子了，雖然現(xiàn)在有一套房子住著，但是看到如今房?jī)r(jià)這個(gè)走勢(shì)，還是決定先買(mǎi)一套。目前先用作投資，以后孩子長(zhǎng)大了，可能就給孩子。而市民王先生則表示，自己買(mǎi)的房子剛開(kāi)盤(pán)的時(shí)候房?jī)r(jià)是4000多元，位置稍差的甚至3000多元，“現(xiàn)在剛開(kāi)盤(pán)的房子價(jià)格已經(jīng)翻了一番，漲到8000元，而且來(lái)買(mǎi)房的比房子還要多。”王先生說(shuō)道，實(shí)驗(yàn)學(xué)校的學(xué)區(qū)房更是非常搶手，往往好幾個(gè)人會(huì)同時(shí)看中一套房子，為了買(mǎi)下來(lái)，還會(huì)加價(jià)購(gòu)買(mǎi)。
而在濟(jì)寧太白湖新區(qū)，前來(lái)購(gòu)房的外地人也是不少。“預(yù)計(jì)用來(lái)投資的購(gòu)買(mǎi)量能占到30%。”一家樓盤(pán)負(fù)責(zé)人表示，很多購(gòu)房者如今并沒(méi)有住房需求，但是擔(dān)心未來(lái)這里的房子更買(mǎi)不起，于是就提前出手。
舊城改造正在進(jìn)行，將帶來(lái)充足土地
三四線的房子值得投資嗎？這恐怕還得回到“金融、土地、人口”這三個(gè)關(guān)鍵因素上。目前，國(guó)內(nèi)防范金融風(fēng)險(xiǎn)、去杠桿任務(wù)較重，央行堅(jiān)持穩(wěn)健中性的貨幣政策，一二線城市房貸利率已幾乎沒(méi)有折扣，甚至還要以1.1倍的利率放貸。隨著不少三四線城市也出臺(tái)限購(gòu)限貸政策，金融很難再成為拉動(dòng)樓市的因素。
在這輪三四線城市去庫(kù)存中，不少城市出現(xiàn)供不應(yīng)求的狀況，與2015年供地減少有關(guān)。目前，住建部要求庫(kù)存消化少于6個(gè)月的城市應(yīng)加快供地，大于36個(gè)月的城市應(yīng)停止供地。而目前，臨沂、聊城、濟(jì)寧等地由于舊城拆遷基本完成、外地房企扎堆拿地等原因，未來(lái)兩年土地供應(yīng)相對(duì)充足。以聊城為例，2018-2019年，僅通過(guò)棚改推出的商品房源就接近1500萬(wàn)平米，完全可以滿足廣大市民的購(gòu)房需求。
而從人口方面來(lái)說(shuō)，省內(nèi)大部分三四線城市并沒(méi)有濟(jì)青這樣能夠持續(xù)吸引外地人大規(guī)模涌入的能力，其未來(lái)主要購(gòu)房需求要靠市轄區(qū)縣農(nóng)業(yè)人口城市化拉動(dòng)。有分析認(rèn)為，這種三四線城市在未來(lái)很難保持房地產(chǎn)市場(chǎng)整體高漲，易出現(xiàn)部分熱點(diǎn)區(qū)域和其他普通區(qū)域分化的現(xiàn)象。
一段上漲之后，樓市發(fā)展或放緩
以濟(jì)寧太白湖新區(qū)為例，其作為未來(lái)的濟(jì)寧城市主中心，已經(jīng)扔掉了先前“價(jià)格洼地”的帽子。新區(qū)不僅有恒大等大型房企入住，其基礎(chǔ)設(shè)施、生態(tài)環(huán)境等都得到了認(rèn)可。從一個(gè)小區(qū)域看，它可能會(huì)成為未來(lái)的人口凈流入地，但這并不代表濟(jì)寧整座城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)都具有極高的投資價(jià)值。
而對(duì)于臨沂來(lái)說(shuō)，由于其地理位置和產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，其房地產(chǎn)市場(chǎng)也有自己的特點(diǎn)。“臨沂的商貿(mào)、物流等第三產(chǎn)業(yè)發(fā)達(dá)，對(duì)外地購(gòu)房者的吸附能力較大，購(gòu)房者既有剛需也有改善需求。”世聯(lián)行臨沂市場(chǎng)研究部研究員陳建雪說(shuō)。
即使如此，陳建雪也認(rèn)為，臨沂樓市只是會(huì)在今后一段時(shí)間內(nèi)還有上漲的后勁，將來(lái)會(huì)逐步放緩。據(jù)了解，近期陸續(xù)有20多家外地開(kāi)發(fā)商到臨沂考察、洽談拿地，其中多家是國(guó)內(nèi)排名前50的企業(yè)。從他們拿地到供應(yīng)市場(chǎng)大約需要半年的周期，過(guò)了這個(gè)周期后就會(huì)改變市場(chǎng)緊張的局面。
因此，對(duì)于三四線城市樓市的前景，更要仔細(xì)分析其是否帶來(lái)城市價(jià)值的提升。特別是在供地增多、競(jìng)爭(zhēng)力并不突出的城市，投資買(mǎi)房并不被專(zhuān)家所鼓勵(lì)。
（齊魯晚報(bào)·齊魯壹點(diǎn)）
