大眾網12月27日訊 26日傍晚，濟南市政府網發布《我市出新政促進房地產市場持續平穩健康發展》，規定本市戶籍家庭限購2套住房。非本市戶籍家庭在我市限購1套住房（需提供連續24個月以上在市區繳納個人所得稅或社會保險證明）。濟南史上最嚴厲限購政策出臺。在限購、限價、限售、打擊炒房客等方面都做出明確要求。這些條款將對濟南的房地產市場產生怎樣的影響？對于防止房價反彈的效果有多大？業內多位人士做了詳細解讀。
剎住炒地風 明確禁止借錢拍地
此次調控，進一步強化了對競買居住用地（含兼容居住用地）資金來源的管控。《通知》要求，將競買資金管控要求列入土地掛牌出讓文件和出讓合同，競買人所有競買土地資金（包括競買保證金、土地成交價款等）全部為自有資金。
今年6月底，帝華拍得唐冶地王，推高東部房價，但是土地款遲遲無法付清。11月16日，帝華被扣2.25億元保證金，并被納入黑名單，兩年內不得在濟南拿地。
據了解，早在11月中旬，國土局在土地掛牌文件中已經規定，土地競買人簽署承諾書，競買資金只能是自有資金。11月29日，國土局發布《關于申報競買資金的重要通知》，進一步加強對自有資金的管控。
業內人士指出，之前的規定是依附于單獨的地塊之上的，隨時有可能取消，而此次限購政策將這一規定明確下來。
根據此前的公告，購地資金包括土地競買保證金、定金及后續土地出讓價款，這些資金必須為競買人的自有資金，其中競買保證金不能屬于銀行貸款、股東借款、轉貸和募集資金。以后，競拍土地必須提交競買資金承諾書，一旦違規，將被嚴懲。
業內人士認為，此舉對實力有限的小開發商以及高杠桿、高周轉的開發商來說，將增大他們的拿地壓力。“誰有錢拿地，誰就會活下去，否則處境堪憂?！蓖ㄟ^提高購地門檻，也可以降低土地市場的風險，剎住炒地風。
明年上半年 樓盤促銷有望增多
國家統計局的數字顯示，從2015年8月起，濟南新房價格已環比連漲16個月。
濟南在9月底與10月初接連出臺限購政策，市場降溫明顯，漲幅回落了近兩個百分點。不過，限購政策出臺后，濟南房價依然堅挺，均價保持在萬元以上，每月環比上漲二三百元。兩輪調控之后，10月31日依然拍出9436元/平方米的樓面價，說明土地市場熱度依然不減。
11月70個大中城市新建商品住宅價格指數中，濟南環比漲幅1.1%。其中，11月下半月在15個一線和熱點二線城市中，濟南新房環比上漲0.9%，位列第一。在此背景之下，濟南的樓市依然有調控空間。因此，在近期鄭州、武漢等出臺新的調控政策之后，濟南的調控政策也出臺了。
業內人士認為，此前房價有反彈的苗頭，這是對之前調控成果的鞏固，此次限購對房價是不小的限制?！皩Ψ績r影響很大，明年上半年說不定有撐不住降價的，一轉年可能就有大促銷?！币粯I內人士預測，“此外影響了老百姓的心理預期?！?/p>
對開發企業來說，此次限購政策將給市場帶來一定程度的調整?！百徺I人群被限制了，購房者基數減少，成交量會下降。”一不愿透露姓名的開發商表示，“限購政策將引導市場回歸理性，讓購房者理性購房。”
不過，市場不會忽然一下子冷下來?！斑@次政策對于市場的影響是平穩的，不會有太大起伏。”一不愿透露姓名的開發商指出。他表示，10月初限購政策出臺后，濟南房地產市場的熱度大概下降了一個月，而到12月之后，成交量和價格有一定反彈。“這說明需求量還是有的，剛需在釋放?！?/p>
因此，此輪調控之后，市場將趨于理性，購房者也趨向理性。業內人士表示，預計此后房價將經過一到兩年的調整周期，“大環境改變了，房價穩定下來，對購房者是好事?！?/p>
限外地炒房客 打擊倒號賺差價
政策規定，非本市戶籍家庭在濟南限購1套住房，需提供連續24個月以上在市區個稅或社保證明。業內人士表示，此舉意在打擊外地炒房客?！跋駨谋本?、上海來的一批炒房客，如果沒有社保證明，就買不了房子了。這部分人群可能在購房者中占15%。”這比2011年濟南出臺的限購政策更加嚴苛。
今年9月份，在濟南東部某樓盤開盤時，炒房客開盤現場公然加價賣號，搖到號后公然加價3萬至15萬不等倒號。在此前記者采訪中，一位購房者上午剛在千余名購房大軍中搖到號，下午就把信息掛在了中介公司轉手賺差價，一個號加價3萬元。
這名購房者搖號前交了認籌金，搖到房子后跟開發商簽了定金合同，根據合同約定，要在7天內交齊首付款。購房者還沒有跟開發商簽訂正式的商品房買賣合同，只更改認購階段的合同就可賺取差價。這種情況是很典型的短期投資，倒個樓號就能賺差價。
新規第四條要求，加強市場監管，嚴格執行限購政策。
“炒號、倒號的情況確實存在，比如開發商內部人員拿到低價房源預留，然后通過各種手段倒賣賺取差價，哄抬房價。這種行為不利于市場穩定，需要嚴厲打擊?！睒I內人士說。
不過，業內人士也分析，此舉可能“誤傷”一些真正想買房的人?！拔以跐献鲂∩?，戶口在老家，沒有在濟南，也沒有單位給交社保，以后要想在濟南買房就被卡住了?！笔忻裢跸壬鷱娬{。
延伸閱讀：
濟南為何調控再升級？鞏固調控成果 防房價反彈
“雖然濟南市房地產市場調控要再次升級的消息已傳聞很久，但出手這么‘快、準、狠’，還是有點出乎意料。”12月26日晚8時，濟南市政府出臺今年9月底以來的第三道“調控令”后不到一小時，一位在濟南市深耕多年的房地產公司的銷售總監李辛（化名）在接受記者采訪時說。
應該說，濟南市政府今年9月28日出臺的《關于保持房地產市場持續平穩健康發展的通知》，從加大土地供應、提高競買保證金、縮短土地出讓價款繳納時間、嚴格商品房預售許可管理等方面入手；10月2日出臺的《關于進一步加強房地產市場調控工作的通知》，從“限購”和提高首付比例入手，對穩定7月份以來部分區域出現房價非理性上漲的濟南房地產市場來說，起到了立竿見影的效果。
據國家統計局11月18日發布的10月份國內70個大中城市住宅銷售價格統計數據看，濟南市10月新建商品住宅價格指數環比上漲3.4%，實現“十五連漲”， 但與9月份環比上漲5.2%相比，漲幅明顯收窄。尤其是下半個月，環比僅僅上漲0.2%，上漲幅度可謂快速回落。
“由于上半年供地較少，在進入8、9月份后，借助部分重大城市基礎設施項目的開工，以及超大投資項目的引進落地，濟南市東部房地產市場開始出現較大波動，過熱特征明顯，再加上部分房企散布虛假信息、編造虛幻預期、哄抬房價、誤導消費，導致部分購房者盲目跟風、聽信謠言，投機心理濃重。這在濟南過去是極少出現的，折射出了市場的這種不理智、不冷靜、不成熟的自然屬性?！睗鲜薪y計局黨組副書記、市社會經濟調查局局長苑子建此前在接受記者采訪時表示，“濟南市在國慶節前后有針對性的出臺并實施了調控措施，是及時的、必要的，力度也是合適的，對正確引導預期，抑制房地產過度投資（或者說投機）也是有積極作用的。”
同期數字也印證了苑子建的觀點。今年前十個月，濟南市商品房銷售面積1198萬平方米，增長31.6%，其中住宅增長49.6%，商品房銷售面積已超過去年全年總量；商品房待售面積182.6萬平方米，比一季度和上半年分別減少41.2、2.7萬平方米。記者掌握的最新數字是，前三季度，濟南市新建商品房去庫存周期約11.1個月，較年初縮短了4.3個月，去庫存效果顯著。
但在房價回歸理性的同時，濟南市的土地市場仍然高燒不退，房地產開發企業拿地的熱情超出了政府的預期。10月31日9時至9時30分，是15宗1450畝國有建設用地使用權、也是兩道“調控令”出臺后的首次住宅用地網上掛牌出讓時間，由于采取的是按照價高者得原則確定競得人的辦法，引來了眾多房地產開發商的追捧，以致濟南市國土資源網上交易系統出現崩潰。特別是位于市中區文莊片區的兩塊居住用地經過111輪的競價，成交價31.65億元，溢價率131%，樓面均價9436元/平方米，就連業內不少開發商也連喊“瘋狂”。
“土地賣了個好價錢，按說是件值得高興的好事，但對政府來說卻潛藏著隱憂。因為土地價格高漲必須會影響人們對未來房價高漲的心理預期，對濟南房地產市場的穩定健康發展并不是一件好事。”當時濟南市某主管部門負責人在接受記者時就表示，政府對此不會袖手旁觀，不排除再次出手調控的可能。
“此次濟南市出臺第三道‘調控令’的時機也拿捏得非常巧。”李辛告訴記者，一是國內部分城市如杭州、鄭州等已經出臺了調控“升級版”，二是前不久閉幕的中央經濟工作會議，鮮明地提出了“房子是用來住的，而不是用來炒的”。另外，國家統計局于12月19日發布了國內70個大中城市11月份住宅銷售價格統計數據，也應該是濟南市調控再升級的直接和主要原因。
國家統計局發布的數據表明，濟南市11月份環比上漲1.1%，不但繼續領跑省內列入統計的四個城市（青島環比上漲0.2%，煙臺環比上漲0.5%，濟寧環比上漲0.3%），而且在國內70個大中城市中，僅比西安的1.7%、武漢的1.6%和長沙的1.5%稍低，列第4位。在國家統計局特別列出的11月下半月15個一線和熱點二線城市新建商品住宅價格變動指數對比表中，濟南市環比上漲0.9%，位列第一位。這讓濟南市明顯感到了繼續穩定房價的壓力。
“正如濟南市政府在通知中所說的，此次加大房地產市場調控力度是為了鞏固調控成果，防止房價反彈，確保房地產市場穩定，維護群眾利益?！币晃粯I內專家在接受采訪時告訴記者，此次濟南市從限購升級、強化競買土地資金來源管控及商品房預售管理、網簽備案管理等入手，對房地產市場的調控可以說是全面的深度的，對未來省城房地產市場的影響也是很大的?！霸谏洗纬雠_限購令后對單身或離異人士開具購房證明還未理順的情況下，此次調控對想在濟南購房的非本市戶籍家庭，又設定了提供連續24個月以上在市區繳納個人所得稅或社會保險證明的條件，門檻相對還是比較高的，對那些初來濟南創業打拚的外地人士將影響最大?！?/p>
（綜合齊魯晚報、新銳大眾消息 統籌：毛德勛）
