近日，溫州部分房子“土地使用年限將到期，需要花費(fèi)房?jī)r(jià)三成費(fèi)用買地”的新聞引發(fā)不少人關(guān)注。盡管這一事件存在一定誤讀，但不少市民仍無(wú)法淡定：花了一輩子積蓄買套房，這么快就得再花錢買土地使用權(quán)？
濟(jì)南會(huì)有同樣的問(wèn)題嗎？濟(jì)南的二手房、新房土地使用年限如何確定？18日，濟(jì)南市國(guó)土資源局相關(guān)人士進(jìn)行了解答。
劃撥土地沒(méi)有使用年限一說(shuō)
為了孩子上學(xué)，省城市民袁先生最近一直在燕山、甸柳附近看學(xué)區(qū)房，這兩天有關(guān)溫州土地證到期續(xù)費(fèi)的報(bào)道讓他很是擔(dān)憂：這里的房子多是上世紀(jì)八九十年代建的，有的已經(jīng)存在30多年，即便按照70年產(chǎn)權(quán)算，他還完30年貸款后，豈不是又得花錢？
袁先生不是個(gè)例。齊魯律師事務(wù)所合伙人、省城多家大型連鎖中介的法律顧問(wèn)高強(qiáng)說(shuō)，這兩天找他咨詢的購(gòu)房者不在少數(shù)，從他掌握的情況來(lái)看，濟(jì)南二手房市場(chǎng)上有超過(guò)50%是單位的房改房，這些房子中又有90%以上是上世紀(jì)八九十年代的房子。“我見(jiàn)過(guò)上世紀(jì)70年代末的房改房，到現(xiàn)在已經(jīng)有近40年的房齡。”高強(qiáng)說(shuō)，濟(jì)南大規(guī)模房改是從1996年前后開(kāi)始的，像一些單位宿舍基本都是這類房子。
對(duì)此，濟(jì)南市國(guó)土資源局有關(guān)人士說(shuō)，濟(jì)南絕大多數(shù)房改房的土地性質(zhì)是劃撥用地，在濟(jì)南實(shí)施不動(dòng)產(chǎn)登記之前，大多數(shù)的房改房沒(méi)有實(shí)現(xiàn)“房地合一”，相當(dāng)一部分是只有房產(chǎn)證；即便辦了土地證，土地性質(zhì)標(biāo)注的也是“劃撥”。“這類土地不存在土地使用年限一說(shuō)，‘終止日期’一欄沒(méi)有任何標(biāo)注，全部是空白。目前來(lái)看，即便是房齡已經(jīng)很長(zhǎng)，但對(duì)房子的土地使用年限沒(méi)有什么影響。”
房改房交易要交1%出讓金
今年1月，濟(jì)南實(shí)施不動(dòng)產(chǎn)登記后，房地合一，房子交易后統(tǒng)一辦理不動(dòng)產(chǎn)登記證。按照國(guó)家相關(guān)規(guī)定，劃撥土地上的建筑未經(jīng)審批不得轉(zhuǎn)讓，因此正常情況下房改房進(jìn)行轉(zhuǎn)讓交易，需要先變更土地屬性，將土地屬性從劃撥變更為出讓。這會(huì)影響房產(chǎn)交易嗎？
“這是之前的老房產(chǎn)證時(shí)代遺留的問(wèn)題，即便是沒(méi)有轉(zhuǎn)換土地性質(zhì)，也不影響產(chǎn)權(quán)和正常交易。”上述國(guó)土資源局人士說(shuō)。不過(guò)隨著不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記實(shí)施，如果土地性質(zhì)是劃撥用地，需要繳納房屋成交價(jià)格的1%作為土地出讓金，把土地性質(zhì)由劃撥轉(zhuǎn)為出讓，時(shí)間是70年。
交易后土地使用年限是以繳納土地出讓金的時(shí)間為準(zhǔn)嗎？對(duì)此，該人士說(shuō)，目前來(lái)看，有關(guān)土地年限的計(jì)算還沒(méi)有明確的標(biāo)準(zhǔn)。不動(dòng)產(chǎn)登記后，他們會(huì)把房改的時(shí)間、房屋建成的時(shí)間、土地出讓金的繳存時(shí)間都登記下來(lái)，未來(lái)如何準(zhǔn)確計(jì)算土地使用年限，國(guó)家、各省市都會(huì)再研究，這不是濟(jì)南一個(gè)城市的問(wèn)題。
不過(guò)，目前房改房的土地認(rèn)證本身就是個(gè)難題，由于上世紀(jì)90年代的種種歷史遺留問(wèn)題，很多房子沒(méi)有土地證或是手續(xù)不全，就直接辦理了房產(chǎn)證并且實(shí)現(xiàn)交易。“像這種分散登記引發(fā)的問(wèn)題讓我們很棘手，我們正在圍繞不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記進(jìn)行信息化建設(shè)，研究相關(guān)政策。”上述人士介紹。
住宅用地到期肯定會(huì)有優(yōu)惠政策
除了上述二手房的土地使用年限外，大量新建商品房的土地使用年限如何確定？該人士說(shuō)，濟(jì)南土地市場(chǎng)大規(guī)模招拍掛是從2002年前后開(kāi)始的，也就是說(shuō)，截止到現(xiàn)在，大量新建商品房的土地使用時(shí)間在15年左右，距離70年的使用年限還有50多年。
根據(jù)國(guó)家相關(guān)規(guī)定，土地使用權(quán)出讓的最高年限按不同的土地用途為：住宅用地為70年；工業(yè)、教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地為50年；商業(yè)、旅游、娛樂(lè)用地為40年；綜合或其他用地為50年。“濟(jì)南99%的商品房用地都是按照最高使用年限70年來(lái)出讓，所以老百姓暫時(shí)不用擔(dān)心使用年限快到期的問(wèn)題。”
新房的土地使用年限從何時(shí)開(kāi)始計(jì)算？該人士說(shuō)，開(kāi)發(fā)商招拍掛拿到土地后，是以合同中約定的“交地日期”開(kāi)始算，即便是大規(guī)模招拍掛后新建的商品房變成了二手房，年限也是從這個(gè)日期開(kāi)始算。不少市民擔(dān)心，有些開(kāi)發(fā)商拿到地后，屯著捂著不開(kāi)發(fā)，比如是2008年交的地，但是在2015年才開(kāi)發(fā)，市民買了房子后，土地使用就直接縮水了7年，這樣太有損購(gòu)房者的利益了。
對(duì)此，該人士說(shuō)，國(guó)家對(duì)于閑置土地有著明確的規(guī)定，如果超出土地出讓合同約定開(kāi)工時(shí)間一年以上未開(kāi)工，將會(huì)收取相應(yīng)的土地閑置費(fèi)；如果超出兩年以上，國(guó)家就要把土地收回。如果閑置是因政府規(guī)劃調(diào)整等其他原因所致，將會(huì)再協(xié)商其他的辦法進(jìn)行處理。
“在這個(gè)過(guò)程中，也會(huì)有一些房企是分期開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，只要符合相關(guān)要求，這也是合理的。”該人士說(shuō)，只要是達(dá)到開(kāi)發(fā)面積或是投資額的有關(guān)要求，開(kāi)發(fā)商分期拿地分期開(kāi)發(fā)也是允許的。
土地使用年限到期后如何處理？濟(jì)南市國(guó)土資源局有關(guān)負(fù)責(zé)人說(shuō)，《物權(quán)法》第149條規(guī)定：“住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿的，自動(dòng)續(xù)期。”對(duì)于如何“自動(dòng)續(xù)期”，可以明確的是，相對(duì)于非住宅，住宅建設(shè)用地續(xù)期肯定會(huì)有優(yōu)惠政策。是有償還是無(wú)償，需要國(guó)家層面進(jìn)一步明確。
（齊魯晚報(bào)·齊魯壹點(diǎn) 記者 喻雯）
