青島市南區逍遙花園是2001年建成的開放式小區，因為亂停車，周邊的逍遙三路最窄時僅能通過一輛車。齊魯晚報記者趙波 攝“我家小區的圍墻是不是要拆掉了？”日前，已建成小區逐步開放的消息一出，從網友到市民都炸了鍋。有人說從長遠看利于城市發展，也有人覺得自己的居住權益會受到損害。
22日，記者走訪濟南、青島等多個小區，發現大多數市民覺得小區開放難度很大。要想實現“窄馬路、密路網”的街區制，恐怕還要解決生活環境、小區治安、社區管理、道路維護、居民產權等方面的五大問題。
齊魯晚報記者 喻雯 趙波 王皇 劉飛躍 劉帥 實習生 田黎明
環境問題如何解決？
糞便滿地噪音不斷，睡都睡不著
開放式小區并不是一個新鮮概念，早在20多年前，青島的八大湖小區建成的就是開放式小區。該小區樓間距很大，相鄰的兩棟樓間距最寬可達30米以上。為了方便居民出入，小區主干道太湖路上還設了公交車站。但是，隨著私家車保有量逐年增多，小區道路已經擁擠起來。22日下午，記者在太湖路上看到，馬路邊上雖然有禁停標志，但還是停了不少車，只要有公交車輛進出車站，路上的私家車就要停車等待。因為路兩側都停上了車，這條道路最窄時只能允許一輛車通過。
“住這個小區視野好、采光好，交通也比較方便。”五年前張鵬從這個小區搬離，他曾經比較中意小區的環境，但住久了還是沒習慣。 “什么人都能隨意進出，尤其是小區有個八大湖公園，周邊養狗的人都來遛狗，人行道上寵物狗的糞便隨處可見。”
與張鵬相反，濟南市民田心（化名）最近剛從一封閉式小區搬入省體對面一開放式小區。“中午睡覺時各種噪音層出不窮，車輛鳴笛聲，甚至還有雞叫。經常很久才能睡一會兒，比以前差遠了。”
田心正在準備安裝隔音窗戶，看看噪聲能否消除。”“如果有封閉和開放式小區的各一套房子供我選擇，我肯定還是選擇封閉式小區的房子。”張鵬和田心幾乎都說了同樣的話，如果生活環境無法保證，誰還選擇開放式小區？
安全誰來保證？
住開放式小區，半夜醉漢砸門
市民更喜歡開放式小區還是封閉式小區，或許從房價也可以看出一二。在濟南市棋盤街附近，21世紀不動產一位工作人員告訴本報記者，“在棋盤街附近，老房子、封閉式的單位宿舍，價格在每平13000元左右，開放式的便宜一兩千元，安全是一個原因。”
曾在棋盤小區住過的張強（化名）告訴記者，“安全真是一大問題，曾有醉漢半夜砸我家的門，太可怕了。如果你有孩子你就會知道的，孩子安全是個很大的問題。”
據濟南市天橋區公安分局刑警三中隊副中隊長陳國華介紹，因為開放式小區外來人口多，居民流動性大，帶來的治安、停車問題確實比封閉小區多。“從辦案經驗來看，開放式小區案件的發生率是封閉小區的兩倍還多。”他表示，這些案件主要集中在盜竊、搶劫等方面。“開放式小區偷電動車電瓶，砸汽車玻璃的事情格外多。”
因為開放式小區沒有固定停車位，爭搶車位以及車輛刮擦的概率大大增加，由此帶來的鄰里糾紛也不容忽視。在青島八大湖小區住過的張鵬透露，因為小區正規停車位很少，他的車剛買了一個星期，經常被社會人員隨意索要停車費，“如果不交，我的車就會被放氣。”“如果小區放開，治安問題首當其沖，只有保證最起碼的安全，居民才會有開放意愿。”陳國華說。
小區怎么管理？
物業管理需要大變樣
從現有條件看，讓已建成住宅小區逐步打開，管理也是一大問題。濟南龍泉物業管理有限責任公司負責人陳女士表示，封閉小區逐步開放后，物業管理壓力很大。
“我們在濟南管理20多個小區，都是封閉式的，之所以不愿接受開放式小區，就是因為難度太大。”陳女士說，外來人員不是小區業主，對于本小區的公共設施、綠化帶等不會特別在意，門禁、圍墻、大門不再起作用，問題可想而知。
濟南燕子山社區黨總支書記、居委會主任于永峰對此也深有感觸。他們目前管理燕子山小區東區、西區，還有一個單位宿舍，前者是開放式小區，后者是封閉式的，加起來人口有10000多人。“濟南的社區居委會，大多數是這種搭配。”于永峰說，社區的負責人都有同樣的感受：希望轄區都是封閉式小區，開放式的太不好管理了。
于永峰說，管理無序是開放式小區的通病，因為政府和市場分工不明確，居委會要充當“保姆”和“管家”身份。“我們居委會正式人員只有五個人，除了要完成日常各種行政工作，還要負責小區的衛生、保潔、車輛停放管理等，真是忙不過來。”于永峰感慨，小區各種外來人員進進出出，十分雜亂，安全管控等都是壓力和挑戰。
道路維護誰負責？
小區道路公共化，市政維護成本不低
拋開對安全性的擔憂，小區道路的產權和維護等等也是現實問題。
一位不愿具名的房地產業內人士介紹，和配建學校已明確應由開發商投資建設并移交給教育部門不一樣，地塊內的道路到底應是市政道路還是小區內道路，應該由誰來投資，如何驗收、移交等都不明確。“開發商開發一個地塊，多數只能自己修路。由于維護成本高，開發商也想把路交給市政部門來管理，但是往往因沒有達到移交標準而很難實現移交。開發商為了減少維護成本，只能選擇封閉道路。”
記者了解到，小區道路多數為混凝土路面，厚度不如市政道路，而且由于通行車輛較少，一般沒有信號燈。“如果路面出現問題，僅按填補坑洼的方式修補，一平米瀝青路面的維護成本一年約50元，再加上路上的人行道等易損部分，一條路的維護成本不低。”市中區市政部門相關負責人介紹。濟南市政部門多位工作人員坦言，每年的市政道路的維護都需要上報計劃，再根據財政撥款來確定維修哪幾條，有不少市政道路因資金不足而推遲維修計劃。
“放開之后，路面受到小區外行人、車輛的影響有多大，也要具體分析。”濟南市市政公用局工作人員說。
