政府瘋狂賣地，二手房20%的所得稅被“懸空”，中國的房地產調控正處于“十字路口”。要走出此種中央地方的博弈怪圈，維護政策的嚴肅性和權威性，需要政策制定者在出臺政策時，盡可能考慮到各地不同的情況，使政策最大程度符合現實

　　據中國證券報記者5月22日報道，近日召開的房地產行業內部會議透出信息，針對現行的房地產調控政策效果，有關方面正在研究和觀察。一段時間后，若調控效果無明顯起色，不排除調整政策的可能。

　　一邊是政府瘋狂賣地，一邊是二手房20%的所得稅被“懸空”，中國的房地產調控正處于“十字路口”。

　　日前有報道說，北京單日賣地35億。另一方面，新“國五條”出臺至今，除北京外，二手房交易個稅按個人所得20%征收的政策，在地方落空，從而使得政府控房價的決心遭受廣泛質疑。

　　事實上，出現上述中央地方政策不同步現象，并非始自今日，我們向有“政策不出中南海”之說，這里固有幅員廣闊，國情復雜的因素在內，但從政策執行層面看，倘若中央政策每到地方就被各種借口“架空”，導致政策最后落不了地，這并非是個好現象，長此以往，它損及的還是中央的權威，以及受政策調控的民眾利益。

　　當然，多數情況下，導致政策“懸空”現象的原因，也在于政策本身有問題。中國各地千差萬別，要想用一個統一的政策去調控，確實會使具體負責政策執行的地方政府感到左右為難、無所適從，這個時候，出于地方利益考慮，采取變通的辦法，也就在難免。

　　具體到新“國五條”二手房交易20%的所得稅這一措施，爭議就極大。國家原本以此抑制投機，促進交易，但在房價已經漲幅巨大的情況下，征收20%的所得稅不是一個少數目，很多二手房主會為了規避這一稅收，在目前賣方市場的條件下，轉嫁給買主，讓其承擔這筆費用，而二手房購買者則會選擇觀望，這樣市場仍是激活不了，房價漲不上去但也降不下來，仍然沒有達到政策意圖。

　　對地方政府來說，許多地方，尤其是一些二線城市，產業基礎薄弱，地方財政來源于土地出讓收入和房地產稅收，20%的所得稅如果導致樓市成交清淡，影響地方稅收，當然也不樂意。所以，它們一方面會想各種辦法拖延或干脆不執行中央政府部門的指令，包括借重民意；另一方面，又有著賣地的沖動，因為賣地能夠制造樓市繁榮的假象。

　　要走出此種中央地方的博弈怪圈，維護政策的嚴肅性和權威性，需要政策制定者在出臺政策時，盡可能考慮到各地不同的情況，使政策最大程度符合現實，增加政策的適應性。除此外，政策制定者自己也有一個轉變觀念的問題，少用行政手段，多用市場方式，提高調控水平。因為行政手段本身就具有剛性和一刀切的特點，即使政策本身是好的，也可能誤殺一片。

　　以房地產調控為例，房價之所以越調越高，與政策制定者過分迷信政府力量，采取行政手段有關，以為政府一出手，市場會應聲下跌。中國房地產市場的形成因素很復雜，在國民投資渠道狹窄，股市長期不景氣，以及地方政府長期依賴土地財政的狀況下，房子作為投資品的屬性只會被進一步放大，導致社會資金源源不斷地涌入房地產行業。此種情形下，行政調控要發揮效果，就必須既準且狠，但這無疑要有很高的調控水準。即使如此，人們尤其是既得利益者也會采取各種辦法進行狙擊。

　　目前來看，為使房地產市場的調控達到效果，必須建立起長效機制。過去的調控都帶有短期應急的特點，沒有一個系統的規劃。長效機制就必須解決上述資本市場的景氣問題，地方財政的可持續問題和土地供應的可持續問題。從房地產市場長遠發展來看，分流市場投機資金，改革稅制，打破地方政府對土地財政的依賴，保障市場有充足的土地供應，改善市場的供應結構，非常重要。

　　新一輪房地產的調控難度很大，在不放松現有政策導向的同時，建立起房地產市場調控的長效機制，乃當務之急。

　　鄧聿文為資深媒體人、民革中央社會與法制委員會委員