導(dǎo)報記者 王迎波 濟(jì)南報道
在濟(jì)南市旅游路東山路口東北側(cè)，國華東方美郡二期的別墅群正在進(jìn)行最后的景觀施工，今年10月就將交房。位于北側(cè)地勢最高位置的一棟雙拼別墅，是這里的“樓王”，售價高達(dá)4200萬元。
與原住戶發(fā)生景觀權(quán)糾紛的正是這座“樓王”。因為它涉嫌拔高地勢，遮擋了一墻之隔的另一片別墅群的南向觀山視線。
16日，經(jīng)濟(jì)導(dǎo)報記者沿著山東國華時代投資發(fā)展有限公司(下稱“國華時代”)設(shè)置的“責(zé)任央企”的碩大廣告牌的北側(cè)道路上山，看到幾十名工人正頂著烈日，忙著平整區(qū)間道路，埋設(shè)管線。在山坡最高處一棟據(jù)稱為“樓王”的別墅西側(cè)，一臺挖掘機(jī)正在進(jìn)行道路平整作業(yè)。
一墻之隔的太平莊北區(qū)二區(qū)的業(yè)主們，聽到挖掘機(jī)的轟鳴聲趕緊出來制止。這樣周而復(fù)始的紛爭，從去年7月起持續(xù)至今。
三層的別墅四層的高度
在國華東方美郡一期的一棟三層小樓內(nèi)，神華集團(tuán)旗下國華時代綜合部的張姓經(jīng)理接待了導(dǎo)報記者。他說公司已經(jīng)委派他負(fù)責(zé)處理此事。
張姓經(jīng)理特別強(qiáng)調(diào)作為責(zé)任央企，他們五證齊全，所有手續(xù)均符合主管部門的要求，整個工程也完全是按照設(shè)計規(guī)劃的要求來施工的。“我們?nèi)绻环弦?guī)劃，10月份不可能通過驗收，也就不可能交房。”他肯定地說。
國華東方美郡別墅區(qū)位于濟(jì)南市千佛山(樓盤)景區(qū)控制性規(guī)劃范圍內(nèi)，千佛山周邊的建筑，層高受到嚴(yán)格限制。東方美郡這片位于坡地上的別墅群，一樓是半地下的設(shè)計，從南向北看是四層，一層為車庫；從北向南看是三層。
引發(fā)糾紛的，正是這種半地下的設(shè)計。常規(guī)地下室大都是下挖式，國華東方美郡北區(qū)的“樓王”卻基本是平地建成，而后培土掩埋。這樣一來，盡管規(guī)劃都是三層，但是“樓王”卻比相同區(qū)域的其他建筑高出了一層。
張姓經(jīng)理提供的加蓋有濟(jì)南市規(guī)劃局印章的規(guī)劃圖也顯示，608號“樓王”的地平面海拔高度為172.2米。其中，車庫高度-3米，一樓層高3.6米，二樓和三樓都是3.3米，屋頂最高處高度12.075米。
為了證明二期合規(guī)，張姓經(jīng)理還特意拉開辦公室的窗簾，指著窗外的別墅對導(dǎo)報記者說：“你看，一期山坡上的別墅，都是這種結(jié)構(gòu)。”
“樓王”北側(cè)一墻之隔的王女士家，被“長高”的樓王擋了個結(jié)結(jié)實(shí)實(shí)。坐在王女士家一層的客廳，正沖著的位置就是“樓王”的地下室。
根據(jù)山東省城市規(guī)劃設(shè)計魯規(guī)證字0530027號審批的地塊豎向設(shè)計圖，王女士家前排西邊室內(nèi)的地平面海拔高度為167.55米，東邊為170.35米。道路南邊“樓王”地塊的初始海拔高度約為168米左右。
從168米到172米，正是這4米的地平面差距，剝奪了對面鄰居的觀景權(quán)利。
一切為了“樓王”
5月5日，北側(cè)的7戶業(yè)主聯(lián)名向開發(fā)商國華時代提出了訴求，要求尊重北高南低的原始地貌，適當(dāng)補(bǔ)償他們的景觀權(quán)。7號樓業(yè)主郭炳文說，從去年5月至今，他們已經(jīng)與國華時代協(xié)商了30多次，但遲遲得不到反饋。
上述王女士告訴導(dǎo)報記者，2006年他們買的這里的房子。當(dāng)時她家所在的位置為該區(qū)域最高點(diǎn)，也因此買房單價比后一排高出3.5%，相當(dāng)于支付了景觀權(quán)的議價。
她還認(rèn)為，國華時代的設(shè)計人為抬高地平線后，導(dǎo)致“樓王”比后排原住戶高出4米，為她家所在的后排區(qū)域埋下了排水隱患，與千佛山景區(qū)保護(hù)性開發(fā)的理念背道而馳。 郭炳文也說，“開發(fā)商阻止我們加入東方美郡小區(qū)管理，實(shí)際上是剝奪了我們的景觀權(quán)。這樣才能無視我們批復(fù)在前的地勢規(guī)劃，人為拔高景觀"樓王"的地勢，從而獲取巨額利潤。”
對于7戶業(yè)主的訴求，張姓經(jīng)理稱毫無道理。他說，國華時代在購買這宗土地的時候，已經(jīng)取得了包括這7戶業(yè)主南側(cè)消防道路在內(nèi)的土地所有權(quán)。他們最大限度的讓步就是讓出這部分土地，保持道路的現(xiàn)狀，在目前臨時磚墻的南側(cè)另外再修一堵新墻。他們對于劃歸管理、維護(hù)景觀權(quán)以及美化4米高石墻的提議，均不予理會，并且質(zhì)疑這7戶業(yè)主房產(chǎn)手續(xù)的合法性。
郭炳文提供給導(dǎo)報記者的文件顯示，濟(jì)南市規(guī)劃局在2005年4月9日確認(rèn)了該區(qū)域的規(guī)劃，并可持此文件辦理房地產(chǎn)確權(quán)手續(xù)。他回憶說，當(dāng)時部分業(yè)主還憑借相關(guān)證件在銀行辦理過按揭貸款。
國華時代惟一的一點(diǎn)讓步，距離北側(cè)原有業(yè)主期待的參照設(shè)計規(guī)劃的7米寬路，仍有差距。
山東元泉律師事務(wù)所律師李敬濤認(rèn)為，現(xiàn)行法律上沒有“景觀權(quán)”的明確規(guī)定，但民法通則第八十三條規(guī)定，不動產(chǎn)的相鄰各方，應(yīng)當(dāng)正確處理截水、排水、通行、通風(fēng)、采光等方面的相鄰關(guān)系。給相鄰方造成妨礙或者損失的，應(yīng)當(dāng)停止侵害，排除妨礙，賠償損失。
“"景觀權(quán)" 糾紛應(yīng)歸屬于相鄰關(guān)系糾紛的一種，畢竟新建筑遮擋了后面房屋使用人觀賞遠(yuǎn)處風(fēng)景的視線，事實(shí)上影響了其后面房屋使用人的權(quán)利，進(jìn)而影響了其房產(chǎn)的附屬價值。”李敬濤說。
本是同根生
實(shí)際上，這一墻之隔的兩片別墅區(qū)原本是一個完整小區(qū)。因為開發(fā)商的變更，一堵3米高的石頭擋土墻，阻斷了南北別墅區(qū)的聯(lián)系。在“國華經(jīng)典”項目售樓處的沙盤上，北片兩排別墅的位置，被綠油油的假山掩蓋了。
王女士提供的購房合同顯示，她家暫定名為陽光舜城東方美郡一期南樓x號房屋，開發(fā)商為三聯(lián)集團(tuán)城建開發(fā)總公司。當(dāng)時開發(fā)商曾承諾，南邊將會依次修建，并預(yù)留了4米的消防通道，規(guī)劃圖中標(biāo)注的路寬為7米。
但是到了后來，三聯(lián)城建在建設(shè)了其中北側(cè)兩排17棟別墅之后，就將南側(cè)未開發(fā)地塊轉(zhuǎn)讓給了國華時代。
國華時代拿到該地塊之后，并未更改項目名，延續(xù)了“東方美郡”的稱呼，并于2009年9月完成了該地塊重新設(shè)計。張姓經(jīng)理提供的資料顯示，濟(jì)南市規(guī)劃局于2010年10月19日至2010年10月25日公示了該項目的修建性詳細(xì)規(guī)劃，并征詢過公眾意見。
18日，導(dǎo)報記者登錄濟(jì)南市規(guī)劃局官方網(wǎng)站，并未查到有關(guān)公示的內(nèi)容。只有一篇發(fā)表于2010年12月1 日的文章，簡要介紹了“陽光舜城三區(qū)山莊區(qū)國華·東方美郡北區(qū)項目” 的修建性詳細(xì)規(guī)劃。文中稱，該項目可規(guī)劃建設(shè)用地面積為7.35公頃，總建筑面積為75981平方米，其中，地上建筑面積為59103平方米，地下16878平方米。此次設(shè)計居住戶型面積均為近200平方米及200平方米以上，有聯(lián)排住宅、雙拼住宅、花園洋房、疊躍住宅、平層住宅。
實(shí)際上，按照國家的有關(guān)規(guī)定，土地所有權(quán)和地界線變更需征得四鄰到場指認(rèn)邊界，即四鄰簽字確權(quán)。但包括2006年就入住的郭炳文等業(yè)主均對導(dǎo)報記者表示，他們從沒有收到任何征詢意見。
幾名業(yè)主告訴導(dǎo)報記者，如果國華時代仍然不予理會，他們將以景觀權(quán)受損為由提起訴訟，要求國華時代立刻停止侵權(quán)、恢復(fù)原狀和給予經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償?shù)取?/p>
