5月底，半年業績考核臨近，面對觀望的購房者，濟南越來越多的樓盤由“假摔”變真降。

　　世聯怡高山東區域總經理朱江告訴記者，本月濟南的開盤去化率(指樓盤在開盤時的銷售率)基本都在30%-40%，而去年開盤去化率70%比較常見。“觀望氣氛比較濃厚，降價的預期已經形成，買方的優勢越來越明顯。”他說。

　　幾乎盤盤有優惠

　　“7981元，怎么這么貴？人家對面金科城特價房都6300元了。”5月27日下午，在槐蔭區政府對面的外海·中央公園，市民王先生看中了122平米的三室戶型，覺得貴。

　　“我們倒是有個活動，我幫您申請一下。”5分鐘后，置業顧問的報價變成了7740元。

　　“你們就沒有員工購房之類的活動嗎？”王先生和另一組客戶會心一笑，置業顧問無語。

　　記者連日探訪了濟南20多個樓盤，注意到幾乎盤盤有優惠。

　　“首付3.9萬起”、“10套特價房”、“端午雙節特惠”、“精裝房毛坯價”，西客站大盤恒大雅苑優惠條幅鋪天蓋地。7400元的單價比去年的7800元降了一些，還有零利息墊首付：首套房只需首付6%，開發商墊付24%；二套房首付28%，開發商墊付32%，3年還清即可。

　　為了不刺激老客戶，恒大雅苑的優惠“暗送秋波”。“93折這個優惠價不寫在合同上，合同上還是維持老價格，”置業顧問告訴記者，“事后給您打到卡上。”

　　種種優惠，但購房者似乎不為所動。記者看到，售樓處內有三五組客戶，都是看看就走，洽談區空無一人。

　　像上述樓盤一樣，明促實降，5月以來在濟南成為常態。中海·天悅府5月25日二期開盤，小高層售價比一周之前的高層還低。一位一期業主在業主論壇上抱怨：“有人比我套內多12平米，只多花了2萬元！一周縮水10萬元啊！”

　　萬科城、保利海德公館、綠城百合花園等大盤，都加入了特價房行列。賣到最后一期的老牌名盤陽光100,也一改不愁賣的架勢，重新做了嶄新的沙盤，將即將開盤的五區選擇了低開，9000-11000元/平米，而去年年底的價格是1.2萬-1.3萬元。

　　大量二手房準備出手

　　一手房不停促銷，二手房更難賣了。歷下區居民陳先生在旅游路有套70平米的新房，掛出去幾個月了，要價比周邊的期房還底。開始還有人打電話，如今，電話越來越少，只剩下中介了，還在五萬六萬地壓價。“真的變成買方市場了呀。”陳先生感慨。

　　5月25日，在齊魯樓市不動產經七緯二店，屋內除了經紀人外，空無一人。該店主要賣學區房，南上山街小學、勝利大街小學、經五路小學，這都是濟南最“王牌”的學區。但成交沒了以往的火爆。

　　“主要是貸款困難，審批通過了，有的三五個月放不下來款。房東著急賣房的，都愿意找一次性付款的，可這么多錢，誰能一下子拿得出？”店長任繼蘭說，“最后，著急賣的房東只好降價，去年最高賣到1.8萬-1.9萬的學區房，成交在1.4萬-1.5萬元。”

　　任繼蘭認為，現在的房價回調一點是應該的。去年太瘋狂了，“春天還是一萬二三，下半年就噌噌漲到一萬八九，連我們都看不明白。”

　　二手房數據監控中心數據顯示，今年4月，濟南全市二手房掛牌總量為233188套，比3月增加22141套，環比上漲了10.49%；比去年4月14.5萬套的掛牌量，同比上漲了60%。

　　庫存處歷史高位

　　開車走在濟南西客站片區，高樓林立，多是30多層的高層住宅。有的小區一跨三四個街區。20萬平米算是小盤，中建錦繡城、金科城體量都在100萬平米以上。

　　“2007年，濟南市內七區只有30多個項目，現在則有100多個項目在售。”山東財經大學山東省房地產業發展研究中心副主任孫大海告訴記者。

　　濟南住宅與房地產信息網上的數據顯示，截至5月29日下午6點，目前濟南市內六區(不含長清)可售住宅45759套。業內人士告訴記者，這個庫存處歷史高位。2012年、2013年，濟南成交商品住宅44312套、64150套(皆為市內七區，含長清)，估算一下，眼下的庫存基本相當于1年的銷量。

　　而土地出讓數據顯示，濟南市2013年全年掛牌出讓經營性土地216宗，面積約合1104.76萬平方米，比2012年增長74.53%。按地上容積率2計算，建成后就是2000萬平米房屋。

　　“現在，看房的并不少，關鍵是成交轉化問題。開發商小步快跑，加快推盤節奏，抓緊把意向客戶變現。至于沒有報預售的，則放慢了建設節奏。”朱江告訴記者。

　　同時，記者注意到，濟南住房與房地產信息網上公示的“解除合同”欄，5月26日至29日，4天時間出現了264條記錄，雖然只顯示一個姓氏，但有多條連續的記錄，顯示為同一個并不常見的姓，極有可能為同一個人。

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