[提要]濟南市民郝女士爆料，自2008年入住魯能領秀城，小區生活設施配套等問題一度讓生活打了折扣，如今生活和教育等配套設施日漸成熟，但數萬人擁擠在一座“睡”城中，又出現交通擁擠不堪等問題。
“早上，有時一堵二三十分鐘。晚上回來，小區內道路兩邊快成停車場了。”市民郝女士說，自2008年入住有著“江北第一大盤”之稱的魯能領秀城，小區生活設施配套等問題一度讓生活打了折扣，如今生活和教育等配套設施日漸成熟，但數萬人擁擠在一座“睡”城中，又出現交通擁擠不堪等問題。
日前，中國社科院城市發展與環境研究所和社會科學文獻出版社共同發布的《城市藍皮書：中國城市發展報告No.7》指出，中國已進入大城市病高發期。
記者調查發現，隨著城市向郊區擴張蔓延，濟南超大型社區越來越多，目前已經超10個：魯能領秀城300多萬平方米、規劃8至10萬人；中海國際社區300多萬平方米，規劃五六萬人；中海華山瓏城更是再造一座城，面積670萬平方米，規劃15萬人，相當于一個小型縣城的規模。
業主委員會多為空白 小區管理眾口難調
由于區域大，人員多，“眾口難調”使得超大社區在管理上存在難題。
“整個魯能領秀城目前分成10多個區，由幾家不同的物業公司來管理。”一位業主說，不同小區之間物業服務的水平不一致，而最能維護業主利益的自治組織——業主委員會，大部分的小區都沒有成立。
住領秀城PACK街區1號樓的市民李先生曾投訴，妻子于2013的1月5日晚21：00左右因電梯故障被困在電梯中，當時按報警鈴，長時間沒人來救助。他認為負責小區的盛世物業公司存在管理問題。
即使成立了業主委員會的小區，也出現“理不清”的糾紛，業主與物業發生摩擦。
以目前魯能領秀城唯一成立業主委員會的B區為例。今年9月26日，B區業主王先生說，業主與此前的物業公司之平物業的矛盾已有1年多，起因是對方正常收費卻服務不好。
“從他們來后，物業服務基本停了。”王先生說，外來車輛和人員可隨意進入，小區內和地下停車場都存在亂停車現象，綠化也無人打理，雜草叢生，樹木快旱死了也無人澆灌。一筆后來被業委會制止的公共維修基金的使用，更是引發業主極度不滿。
B區業委會負責人一份公告上，有重新公開招標新物業的投票結果，康都物業中標，并從今年6月起開始為B區提供服務。
濟南市物業管理行業協會工作人員張先生表示，大社區劃分為不同的物業管理區域，各家物業公司按照合同約定為業主提供服務，是市場行為。因此大型社區與中小型社區物業公司管理幾無差異，都由合同約定。但他認為，組織起來會有一定難度，如召開業主大會時，向越多的人征集意見，難度越大。
病處
交通出行車輛出行集中造成擁堵 車難停輔道幾成停車場
“汽車霸占的公共空間越來越多，為自行車、行人預留的空間則越來越少，社區活力因而萎靡。”對美國乃至世界城市規劃發展都有影響的簡·雅各布斯在其名著《美國大城市的死與生》中說。
9月28日，記者探訪魯能領秀城等超大型社區的出行情況。這里已入住4萬多人，但只有1條公交線路，早晨7點左右高峰期，十分擁擠。數千輛小車集中出行，小區北門和南門都排著長長的車隊。
“近期二環南路修建高架橋，一些路段封閉，小區內道路變成市政道路，很多車輛從小區內經過。”市民張先生說，如此一來更堵，有時要堵二三十分鐘。
業主張先生認為，車輛通行能理解，但大型車輛在小區內行駛，帶來諸多隱患。張先生說，不但噪音擾民，使小區內塵土飛揚，還容易導致交通事故。
有交通專家表示，超大型社區帶來的交通問題早已受到國內外關注。一般城市主干道間距在1000米左右，加上次干路和支路形成的路網，限定城市的各種用地規模。超大型社區用地規模如此巨大，使得城市道路需要繞行，割裂了原本順暢的城市道路。
超大型社區封閉管理，將許多規劃支路封閉在社區內部，導致城市路網稀疏，交通高峰期大型社區周邊干道也就成了城市交通的瓶頸，造成整個地區交通擁堵。據統計，由于大型居住區各功能區域之間超出人的步行半徑，小區內人車混雜，帶來交通安全隱患。
張先生每天必備的功課還有搶車位，“小區道路兩側都快成停車場了”。
小區、樓宇“千戶一面” 活力因此萎靡不振病處
文化內涵
“城市的成功不在于它的規模大小，而在于它的文化內涵。”諾貝爾經濟學獎獲得者詹姆斯·莫里斯曾說。
除魯能領秀城，陽光100、中海國際社區、中海華山瓏城等超大型樓盤在濟南層出不窮。近日記者相繼走訪魯能領秀城、陽光100以及中海國際社區，每個超大型社區的建筑式樣區域同質化嚴重。
“朋友來串門，叮囑很多遍，還常迷路。”市民張女士長期從事城市古建筑研究，她說，現代的城市大型社區，為了節省設計成本，小區和樓宇設計上往往都是一個方案，或只簡單修改，從外觀上看，沒有任何區別。
“40年來建造的房子，住宅占了一半，論建筑成就，住宅數第一，論面貌單調，住宅也數第一。”住建部門相關人士曾如此反思城市超大型社區建設問題。
“很多高檔小區，大門朝著街道，窗子幾乎全向里，里面24小時保安監管，似乎很安全，而小區外的街道毫無生機。”張女士說，傳統街巷的鄰里關系被大型社區割裂，沒有交流，社區的活力因此萎靡不振。她說，多年到各地旅行，她發現生動有趣的街道反而是在傳統的老城區域，如濟南的曲水亭街、芙蓉街等傳統街巷。
病處
社區服務四五萬人只有1個居委會事務繁瑣滿足不了需求
2011年底，魯能領秀城小區居民李女士到十六里河街道辦事處辦理準生證明時被告知，需要提供居住地居委會開具的相關證明，才能辦理。“回小區一問，原來這里沒有居委會。”李女士說。
2014年9月26日，市中區民政局工作人員丁女士說，領秀城已成立文秀社區居委會，相關負責人將在換屆選舉時選出來。丁女士認為，領秀城這樣的大型社區，應多成立幾個社區居委會，數量少，管理上必然存在一定困難。“按照規定，每3000戶應設立1個居委會，但由于沒有足夠的辦公用房，所以目前只有1個居委會。”丁女士說。
十六里河街道辦事處工作人員劉先生說，大型社區的管理相對繁瑣。目前領秀城C區、E區、F區有一個居委會，是按照民政部門相關規定成立的，這個居委會審批完成不到1年。他認為，對街道辦事處而言，大型社區的管理存在一定挑戰。由于是新社區，人員成分較為復雜，必須經過一段時間才能和開發商、物業公司溝通好。
魯能領秀城唯一的居委會——文秀社區居委會工作人員許先生說，居委會成立于2013年6月，現在還不能辦理相應業務，只有5名工作人員，暫定負責C區、E區、F區，約有3000多戶。許先生說，1個居委會滿足不了領秀城的服務需求，今后可能還會成立其他的社區居委會。
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