陰雪 徐健
[ 目前除滿五年唯一住宅不需要繳納20%的個稅以外，北京大量的已購公房由于在建委的系統(tǒng)中查不到購買原值，其個稅僅需按1%征收 ]
“不好意思，那套210萬包20%個稅的房子已經(jīng)有客戶交意向金了，現(xiàn)在還有一套同樣的戶型也是210萬但不包個稅，您考慮嗎？”4月25日，當管女士從中介經(jīng)紀人那里聽到這個消息時很是遺憾，想在北京海淀中關村(5.31,0.00,0.00%)附近購買一套小戶型一居室的她，或因20%個稅的執(zhí)行憑空多出十幾萬的購房成本。
事實上，目前京滬廣深四大一線城市中，僅北京按“國五條”要求嚴格執(zhí)行二手房交易賣方需繳納20%個稅的規(guī)定，上海、廣州及深圳已出臺的地方版“國五條”細則均未涉及二手房交易20%個稅的問題。
市場博弈
作為新“國五條”的落地細則，3月30日，北京市人民政府辦公廳正式下發(fā)了“貫徹落實《國務院辦公廳關于繼續(xù)做好房地產市場調控工作的通知》精神進一步做好本市房地產市場調控工作的通知”，并于發(fā)布翌日正式開始執(zhí)行，其中就包括，“對個人轉讓住房按規(guī)定應征收的個人所得稅，通過稅收征管、房屋登記等信息系統(tǒng)能核實房屋原值的，應依法嚴格按照個人轉讓住房所得的20%計征”。
北京中原地產研究部的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示：截至4月24日，北京二手房合計網(wǎng)簽僅3789套，而且這還包含了在網(wǎng)簽暫停期間積壓的網(wǎng)簽量。
“在3月份創(chuàng)造歷史最高月網(wǎng)簽量43780套后，北京二手房市場明顯進入了低谷，這一成交量也將是2009年來單月成交量僅高于2012年1月極端低值2934套的第二低點。”北京中原市場總監(jiān)張大偉預計，4月全月北京二手房的簽約量將跌至5300套左右，相比3月份創(chuàng)造歷史新高的43780套下跌88%。
對于成交量的大幅下滑，偉業(yè)我愛我家集團副總裁胡景暉分析認為，除了前期的過度透支，北京二手房市場成交量跌幅如此明顯，也是受到了交易個稅大幅提高的影響。
的確，在北京的二手房市場中，已有征收20%個稅的房源從掛牌出售開始陸續(xù)進入到買賣交易的網(wǎng)簽、過戶等相關階段。
據(jù)北京中原統(tǒng)計，滿五年唯一住宅占最近網(wǎng)簽成交的70%，其他部分成交為最近1~2年的二手房房源。
“其中滿五年唯一住宅房源量也有所減少，因為這部分房主之前部分有過貸款，如果賣一買一，首付等壓力都有所增加，而且再尋找合適的改善型二手房難度也加大；最近1~2年房源，雖然有營業(yè)稅，但是因為最低計稅價在2011年整體上調過，目前買賣價格之間的差額并不算大。”張大偉如此分析。
而面對越來越多的需繳納20%個稅的房源，市場的博弈也在不斷深化。
在北京豐臺區(qū)四路通附近的鏈家及我愛我家門店的展示窗中，《第一財經(jīng)日報》記者看到，目前在售房源中，以總價在200萬元左右、面積約50平方米的小兩居為例，不用繳納20%個稅的滿五年唯一住宅的總價相比需繳納房源高出約10萬~20萬元。
“現(xiàn)在有個稅的房源報價還有商量，但滿五年唯一住宅的價格相對比較堅挺。”上述門店的經(jīng)紀人對記者表示。
“在買賣雙方的博弈過程中，我們發(fā)現(xiàn)，涉及個稅的房源稅費都是買賣雙方協(xié)商，大多數(shù)的解決辦法是：賣方下調部分房價，買方支付個稅。”張大偉表示，買方也會考慮綜合支出，因此購買有個稅房源的總支出大體應該與無個稅房源相當。”
另據(jù)我愛我家蘇州街店店長介紹，目前除滿五年唯一住宅不需要繳納20%的個稅以外，北京大量的已購公房由于在建委的系統(tǒng)中查不到購買原值，其個稅僅需按1%征收。
“需要繳納20%個稅的房源，也可以通過提供裝修款發(fā)票的方式對差額部分進行一定的抵扣。”該店長對本報記者表示，“實際繳納的個稅并沒有理論上那么多。”
滬廣深尚未執(zhí)行
相比于北京4月1日之后對于20%個稅的嚴格執(zhí)行，與北京同時出臺“國五條”細則的上海則略顯輕松。
記者從滬上多個大型房產中介處獲悉，上海細則中最具看點的“對二手房交易嚴格征收20%個人所得稅”這一要求尚未開始執(zhí)行。
昨日，包括中原地產、漢宇地產和21世紀不動產在內的滬上多家大型中介機構均稱，由于上海方面細則落地后并未明確執(zhí)行細則及執(zhí)行時間，目前送交的二手房交易個稅仍按照原先標準(即普通住宅按總價1%或差價20%；非普通住宅按總價2%或差價20%)執(zhí)行，買賣雙方仍普遍選擇1%或2%的標準，與細則出臺之前沒有區(qū)別。
雖然“20%個人所得稅”政策尚未在上海開始執(zhí)行，但“國五條”細則”腰斬”市場成交量的殺傷力卻不容忽視。
據(jù)上海中原研究咨詢部提供的數(shù)據(jù)，上海“國五條”細則出臺之后，中原門店二手房掛牌量減少五成左右，來客量減少五成，業(yè)務量較三月份同期大幅下滑六成左右。
來自漢宇地產的消息則顯示，“國五條”細則出臺后，公司的業(yè)務量存在明顯的區(qū)別，尤其是二手房的業(yè)務量。3月份該公司二手房交易總量(僅指買賣)相比前幾月，增長幅度達到了400%~500%。但進入4月份之后，無論交易量還是成交量，均出現(xiàn)50%~60%的下滑。
業(yè)內人士指出，在瘋狂3月之后，樓市成交本就會出現(xiàn)一個休整期。目前，買賣雙方心里預期差距開始擴大，市場成交量驟降，正驅使行情迅速向買方市場傾斜，購房者已經(jīng)從去年底開始的房價快漲恐慌中回歸平穩(wěn)，不再追漲。普遍對市場持觀望姿態(tài)，價格不到位，則不出手。
不僅僅上海，從目前的情況看，僅北京明確了個人住宅轉讓過程中稅費的繳納細則，包括廣州、深圳在內的其他城市對該政策的表態(tài)依舊含糊不清。
延伸閱讀：國五條要點
各直轄市、計劃單列市和省會城市(除拉薩外)，制定本地區(qū)年度新建商品住房價格控制目標，并于一季度向社會公布。對出售自有住房按規(guī)定應征收的個人所得稅，應依法嚴格按轉讓所得的20%計征。已實施限購措施的城市，進一步完善現(xiàn)行住房限購措施。對房價上漲過快的城市，進一步提高第二套住房貸款的首付款比例和貸款利率。
