樓市是一個地域性十分明顯的市場，雖然唱衰樓市的論調多有夸張，不過其可取之處在于，將部分三四線城市的風險拿到了桌面上。連日來，本報記者兵分多路，選取煙臺、濰坊和棗莊3個梯次有別的樣本城市，進行實地探訪和數據分析。結果顯示，產業支撐能力較強的城市，其房價仍能保持上漲勢頭；反之，去化壓力或催生樓市變局。
本報記者李園園 周錦江 劉婷婷 喻雯 實習生劉嬌王帥
【煙臺】關鍵詞：看漲 僅個別樓盤清理尾房，小降幾百元
最近，“房價下跌”成為煙臺購房群里討論的熱點話題。對于房價的市場預期，受訪的購房者有所分化，雖然多數人并不看好房價下跌，但也有一小部分人受“樓市崩盤論”的影響，加入觀望的行列，“等等再說吧，說不定真會降點。”
記者了解到，春節至今，煙臺還沒有一家樓盤進行實質性的開盤，但開發商早已動起來了，各種蓄客、促銷活動帶動市場逐漸回暖。目前，在售的多數樓盤價格相對穩定，罕見下降打折，只有個別樓盤小幅降價，幅度多在幾百元內。這些樓盤的共同特點是，尾房或是開盤剩余的少量特價房源。
樓市逐漸回暖，最直觀的體現就是成交量。煙臺克而瑞的調研數據顯示，在剛剛過去的一周，煙臺六區商品住宅成交4 . 7萬平方米，環比上漲23 . 7%，成交均價達6841元/平方米。“從煙臺住宅市場的需求量和庫存量來看，降價傳言難以傳導至煙臺市場，房子降價的可能性不大。”煙臺克而瑞市場總監魏俊分析稱，目前煙臺存量約有650萬平方米，相對來說還處在一個安全區域。
“若是煙臺開發商打起價格戰，最有可能發生在牟平區。”魏俊說，即便會有這樣的價格戰，也多會以“暗戰”形式出現，比如“內部團購”等，明面上的降價潮是不會出現的。
從成交價格來看，煙臺的房價仍呈現上行趨勢，國家統計局數據顯示，今年1月份，煙臺新建商品住宅價格環比上漲0 . 4%，同比上漲9 . 3% ；二手房環比上漲0 . 2%。這已是煙臺一二手房價格連續12個月上漲。
【濰坊】關鍵詞：價格戰 有的樓盤最高降價20萬
數據顯示，2013年全年，濰坊市區住宅均價維持在4500元/平方米左右，最高點出現在6月份，為4536元/平方米。從數據來看，濰坊的住宅價格保持相對平穩。不過，新年伊始，就在其他城市的多數樓盤忙著“蓄客暖場”時，濰坊的眾多樓盤就開始了“價格大戰”。
一家樓盤每天推出10套特價房，最高優惠20萬元；往常97折或98折的常規折扣也開始松動，93折、95折登上舞臺；更有甚者，少數樓盤推出了首付1成的優惠，令市場大跌眼鏡。
年初就開始降價，這釋放了怎樣的市場信號？濰坊房地產營銷協會會長隋鋼認為，這既延續了2013年濰坊樓市的銷售低潮，又傳遞了開發商對2014年銷售的憂慮心態。“這預示著，2014年全年的銷售可能陷入價格大戰，隨著國內樓市整體發生變化，濰坊樓市有可能出現降價亮點。
”據新浪樂居數據中心統計顯示：2014年1月1日至1月29日濰坊共成交新房2763套，比2013年12月的5082套減少了2319套，環比下降45 . 63%；2014年1月份成交面積298213 . 09平方米，比2013年12月份的成交面積525531. 42平方米減少227318 . 33平方米，環比下降43.25%。
【棗莊】關鍵詞：觀望 買的不急躁，賣的硬撐著
如果說煙臺的樓市是寵辱不驚，濰坊是心急如焚，那么棗莊就是買的不急躁，賣的硬撐著。正如當地市民的一句調侃“最不缺的就是房子”，棗莊目前的樓市處于“供大于求”的狀態。
2月26日，記者走訪獲悉，棗莊市中區樓市均價為4500元/平方米，市中心或學區房均價可達5300元/平方米。
棗莊市住建局有關人士介紹，目前棗莊樓盤新房的庫存量較大，市民的購買力顯得不足，尤其是春節過后，商品房交易量明顯減少。
“目前棗莊市中區掛出100套房子，最多成交10套。”棗莊房產管理協會工作人員張先生說，尤其是節后房子降價風聲四起，不少市民認為現在買房子不保險，所以年后棗莊商品房交易量同比出現了明顯減少。
“棗莊的房價在2010年突然就漲起來了，從均價3000多元漲到了4000多元。之后的兩年，價格比較平穩。”棗莊市中區一位市民說，房價現在在山頂上，啥時候降價，啥時候再買吧。
一般情況下，成交量上不去，一些開發商會降價走量，回籠資金。不過，多家受訪的開發商表示，房價不會降，因為建安成本是定了的，“總不能連買地錢和建設費都賺不回來吧”。
【專家】關鍵詞：分化 庫存高的三四線城市，早晚得降價
“總體來看，沒有經濟支撐、沒有就業及產業支撐的三四線城市，未來房地產發展的動力越來越不足。”合富輝煌房地產營銷代理機構一位負責人分析，濰坊是典型“供過于求”的城市，與同等的地級市相比，價格多年來維持在較低的水平，處于長期的疲軟狀態，短期內很難調整。
該負責人說，產業集聚不夠，人氣就不會那么旺，購買力不強，市場自然會呈現出一種“增長乏力”，要么是漲幅變緩，要么就是價格下滑。
通俗來講就是，經濟跑得本來就不快，房地產又搶跑了，高庫存消化不了，房價自然缺乏上漲動力。
山東大學房地產研究中心主任李鐵崗認為，過去部分城市房地產過度快速發展，人的需求是發展的主要驅動力，尤其是一些三四線城市，“只要有人買就行”。但是在未來，人的需求對房地產市場的拉動越來越弱，將主要依靠城市經濟的推動力。
“如果未來這些城市產業推動力不能加強，分化會越來越嚴重。”李鐵崗說，這種市場的自發調整，要比單純依靠行政手段調整所產生的影響更大。預計在前期土地成交量大、庫存風險高的三四線城市，價格調整將會成為一種趨勢。
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