隨著濟(jì)南新區(qū)的順利推進(jìn)，黃河以北大片土地將成為濟(jì)南的新城區(qū)。記者從13日召開的2016年度濟(jì)南市國有土地級別與土地基準(zhǔn)地價更新成果聽證會上了解到，此次評價范圍新增了濟(jì)南新區(qū)以及臨空經(jīng)濟(jì)區(qū)范圍內(nèi)近年可開發(fā)區(qū)域，意味著城市的國有建設(shè)用地范圍將再次擴(kuò)容，新增區(qū)域面積335.48平方公里。據(jù)了解，根據(jù)城區(qū)土地級別基準(zhǔn)地價表，一級住宅用地每平方米擬調(diào)整至6245元。相關(guān)人士表示，調(diào)整不會直接導(dǎo)致房價上漲，與房價上漲沒有必然聯(lián)系。
【用地擴(kuò)容】城市建設(shè)用地新增335平方公里
據(jù)了解，基準(zhǔn)地價原則上每3年更新一次，濟(jì)南目前執(zhí)行的基準(zhǔn)地價是2013年更新的，于2014年公布實施。本輪土地級別與國有土地基準(zhǔn)地價調(diào)整，結(jié)合濟(jì)南新區(qū)發(fā)展規(guī)劃進(jìn)行了適當(dāng)擴(kuò)大，評價區(qū)域總面積約1458.03平方公里。
近年濟(jì)南提出申報國家級濟(jì)南新區(qū)和臨空經(jīng)濟(jì)區(qū)，該區(qū)域跨越黃河兩岸，因此本輪評價范圍北邊界有所調(diào)整，新增了黃河以北部分區(qū)域，這意味著濟(jì)南的城市用地范圍正式過河。此次新增黃河北部分區(qū)域，包含了濟(jì)南新區(qū)及臨空經(jīng)濟(jì)區(qū)范圍內(nèi)近年可開發(fā)區(qū)域，將天橋區(qū)桑梓店、大橋街道辦駐地由單獨評價區(qū)納入城區(qū)評價區(qū)，同時涵蓋了濟(jì)陽縣崔寨鎮(zhèn)和章丘高官寨中屬于高新區(qū)代管13個村的區(qū)域，增加區(qū)域面積335.48平方公里。
據(jù)國土部門有關(guān)人士介紹，與上輪調(diào)整相比，本輪土地級別調(diào)整更加細(xì)化，城區(qū)商服用地初步劃分9個級別、96個區(qū)片，住宅用地劃分8個級別、86個區(qū)片，工業(yè)工地用地劃分8個級別、50個區(qū)片，公共管理與公共服務(wù)用地未劃分區(qū)片。
【調(diào)整亮點】首次納入軌交對地價評價因素
本輪基準(zhǔn)地價調(diào)整還首次將城區(qū)地下空間、軌道交通影響以及新興產(chǎn)業(yè)用地評估納入修正體系。為了鼓勵地下空間建設(shè)，在調(diào)整后降低了地下空間的價格，首次明確提出地下三層以上不再計算價值。
聽證會上，軌道交通對商住用地基準(zhǔn)地價的影響也成為與會聽證代表關(guān)心的話題。有聽證代表建議，除了R1、R2、R3線建設(shè)，濟(jì)南未來還將建設(shè)M線，構(gòu)成軌交網(wǎng)絡(luò)，因此，軌道交通網(wǎng)絡(luò)對沿線地價的影響應(yīng)單獨出臺標(biāo)準(zhǔn)。
據(jù)了解，濟(jì)南軌道交通規(guī)劃從申報開始，就已對房地產(chǎn)升值產(chǎn)生影響。國土部門在現(xiàn)行研究成果的基礎(chǔ)上，結(jié)合國內(nèi)已有軌道交通對地價的影響，形成了軌道交通對商住用地地價影響修正系數(shù)。
以軌交站點同是半徑300米范圍內(nèi)的住宅用地來看，由于市中心公共交通相對完善，對公眾出行影響不大，而軌交對遠(yuǎn)郊地區(qū)出行具有明顯的改善作用，因而土地級別越低，軌交對地價提升的影響越明顯。比如，半徑300米內(nèi)一、二級住宅用地，軌交站點對地價影響9個百分點，而對七、八級住宅用地的地價提升則達(dá)到15個百分點。但對同一級別的住宅用地來說，隨著軌交站點半徑覆蓋范圍的增加，對地價的影響呈衰減分布。比如，同是一、二級住宅用地，半徑300米內(nèi)軌交站點對地價的影響有9個百分點，300米至500米降為7個百分點，500米到800米則只有3個百分點，800米以外基本沒有影響。
【上漲原因】征遷成本提高帶動基準(zhǔn)地價上調(diào)
本輪商服用地基準(zhǔn)地價平均調(diào)整幅度為9.39%，住宅用地基準(zhǔn)地價為14.63%，工業(yè)用地基準(zhǔn)地價為4.73%。商服用地和住宅用地之所以有較明顯提高，除濟(jì)南社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展帶動了地價的增長，集體土地征收、國有土地及房屋征遷成本大幅提高也是本輪基準(zhǔn)地價上漲的重要原因。
今年開始，山東省執(zhí)行新的征地區(qū)片綜合地價標(biāo)準(zhǔn)。調(diào)整后，以濟(jì)南市一類征地區(qū)片為例，征地綜合地價提高至17.6萬元/畝，再加上集體農(nóng)用地的青苗補(bǔ)償費和地上附著物的補(bǔ)償，以及村民安置費、搬遷費、獎勵費等費用，導(dǎo)致征收集體土地的成本較高。
近年來，濟(jì)南市對城市居民房屋征收和國有土地收儲進(jìn)行了重大政策調(diào)整，補(bǔ)償安置費、過渡費、獎勵費等補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)的調(diào)整，使征遷成本相應(yīng)地“水漲船高”。
【調(diào)整影響】
基準(zhǔn)地價不會直接導(dǎo)致房價上漲
本輪基準(zhǔn)地價調(diào)整會不會加劇房價上漲？
對此，國土部門人士解釋稱，基準(zhǔn)地價是由政府公布的國有土地使用權(quán)的區(qū)域平均價格，不是地產(chǎn)交易市場的成交地價，而是一個綜合參考價格，往往起著調(diào)控市場交易地價的作用。同時，土地成交價格的漲跌主要與市場供求關(guān)系的變化有關(guān)，基準(zhǔn)地價的調(diào)整并不會對土地市場產(chǎn)生實際影響，反而能夠準(zhǔn)確、快捷地反映城市土地市場的變化，也可以使原來不合理的城市用地結(jié)構(gòu)得到改變。
在公眾更為關(guān)心的房價影響方面，擬更新的基準(zhǔn)地價雖較現(xiàn)行標(biāo)準(zhǔn)有所提高，但不會直接導(dǎo)致房價上漲，與房價上漲沒有必然聯(lián)系。根據(jù)濟(jì)南市房價、地價關(guān)系可以發(fā)現(xiàn)，地價在房價中所占的比例僅為15%-25%。調(diào)整后的基準(zhǔn)地價僅是如實反映區(qū)域的平均價格，有助于讓公眾清晰認(rèn)識房地產(chǎn)市場，對投資置業(yè)起到一定的指導(dǎo)和參考作用。
基準(zhǔn)地價更新速覽
●更新時間
原則上每3年更新一次，目前執(zhí)行的是2013年更新、2014年公布實施的。
●評價范圍
新增黃河北部分區(qū)域，包含了濟(jì)南新區(qū)及臨空經(jīng)濟(jì)區(qū)范圍內(nèi)近年可開發(fā)區(qū)域，將天橋區(qū)桑梓店、大橋街道辦駐地由單獨評價區(qū)納入城區(qū)評價區(qū)，同時涵蓋了濟(jì)陽縣崔寨鎮(zhèn)和章丘高官寨中屬于高新區(qū)代管13個村的區(qū)域，增加區(qū)域面積335.48平方公里。
●擬調(diào)標(biāo)準(zhǔn)
◇商服用地一級至六級地主要集中在城區(qū)西二環(huán)至東繞城的區(qū)域內(nèi)，為城區(qū)土地市場活躍區(qū)域，七級至八級地主要分布在城郊及長清區(qū)。
一級擬更新為8510元/㎡，樓面地價為4255元/㎡;
二級擬為7127元/㎡，樓面地價為3564元/㎡;
三級擬為5203元/㎡，樓面地價為2602元/㎡。
最末級沒有調(diào)整，仍為878元/㎡，樓面地價為439元/㎡。◇住宅用地土地級別劃分以城市中心呈環(huán)狀方式，總體分布趨勢偏東。一級至五級地主要集中在二環(huán)西路以東至東繞城區(qū)域內(nèi)，為土地交易活躍區(qū)域。
一級擬更新為6245元/㎡，樓面地價為3123元/㎡;
二級擬為4565元/㎡，樓面地價為2283元/㎡;
三級擬為3724元/㎡，樓面地價為1862元/㎡。
最末級沒有變化，仍為852元/㎡，樓面地價為426元/㎡。△按照用地級別分布范圍來看，一級至四級地商、住用地同級別差異較大，隨著級別遞增差異逐步減小，五級至末級地兩種用途級別價格差異在400元/平方米左右。
●調(diào)整影響
基準(zhǔn)地價不會直接導(dǎo)致房價上漲，與房價上漲沒有必然聯(lián)系。僅是如實反映區(qū)域的平均價格，有助于讓公眾清晰認(rèn)識房地產(chǎn)市場。
