齊魯晚報·齊魯壹點(diǎn)專欄作者 劉志浩
一直熱度不減的濟(jì)南樓市，近期似乎有些小波動，“被住建部約談”，“要出調(diào)控政策”等小道傳言不斷，有的甚至說的有鼻子有眼，比如歷下限購2套，3套房的首付款會提高等等消息，讓那些至今持幣的“待購族”們頗為期待。
縱觀整個中國樓市，“漲久必調(diào)，調(diào)久會跌”幾乎成為鐵律，反之亦然。在房產(chǎn)不景氣時，政府會出手救市，而在樓市高手不退時，政府也不會干坐著不管，畢竟，市場的不穩(wěn)定可能連鎖影響到社會不穩(wěn)定，這可不是政府愿意見到的。
于是我們看到，這輪房價大漲的國內(nèi)城市中，包括上海，南京、杭州、武漢等地在內(nèi)，政府均已經(jīng)開始著手調(diào)控。
那么問題來了，這次濟(jì)南樓市也會調(diào)控嗎？如果調(diào)控，最有可能采取什么形式？
其實(shí)早在2011年，濟(jì)南市就曾出臺過關(guān)于《進(jìn)一步改進(jìn)和加強(qiáng)房地產(chǎn)市場調(diào)控的通知》（俗稱濟(jì)十條），從購房、貸款、土地供應(yīng)、監(jiān)管及輿論引導(dǎo)等方面，對房地產(chǎn)市場進(jìn)行了全方位調(diào)整，當(dāng)時的調(diào)控不可謂不嚴(yán)厲，手段也不可謂不全面，自此之后濟(jì)南樓市就一掃之前的火爆場面進(jìn)入平穩(wěn)期，直到2015年基本跌入谷底及今年的觸底反彈。
俗話說，政府一出手，就知有沒有，下面我們就看看濟(jì)南市政策樓市調(diào)控曾用過的五大手段吧。
手段1：限購。
限購主要是針對非本地戶籍人口在濟(jì)南購買商品房的限制，這是最“直接粗暴”的一種調(diào)控方式：你想買？我設(shè)定各種門檻，偏不讓你買，而是讓你知難而退。當(dāng)人們被政策擋在門外時，即便再想炒房價，也只能望房興嘆。
2011年的濟(jì)十條要求：非本市及非本市戶籍居民家庭，只能在本市市區(qū)范圍內(nèi)（包括歷下區(qū)、市中區(qū)、槐蔭區(qū)、天橋區(qū)、歷城區(qū)、長清區(qū)和濟(jì)南高新區(qū)）新購一套新建商品住房……對違反該規(guī)定的購房者，相關(guān)部門將不予受理房產(chǎn)登記申請。
僅這一條，就能把大多數(shù)外地炒家“禮送出境”，任你錢再多，也只能買一套，剩下的房子，你只能干看著著急。
可以看出，限購政策的初衷多是為了打擊炒房，前些時候濟(jì)南樓市購房者中，外地人能達(dá)到三分之一，可想而知其中炒家的所占比例有多高。至于炒房者對一地房價的推動作用，不用說大家也知道。
所以，為了平復(fù)樓市高燒，以打擊炒房者為主要目的限購，是眾多政策中常用的一招。
手段2：限貸。
限貸主要是針對本地戶籍人口購買商品房時的限制，包括首貸比例，貸款利率等調(diào)節(jié)。
濟(jì)十條對限貸也進(jìn)行了具體規(guī)定：貸款購買商品房家庭（包括購房人、配偶及未成年子女，下同），首付款比例調(diào)制30%及以上；貸款購買第二套住房的，嚴(yán)格執(zhí)行首付款比例不低于50%、貸款利率不低于基準(zhǔn)利率1.1倍的規(guī)定；購買第三套及以上住房的，暫停發(fā)放貸款。消費(fèi)性貸款禁止購買住房。
除了少數(shù)財大氣粗的土豪外，一般人買房都離不開貸款。話說當(dāng)年最低首貸不能少于30%，反觀如今，已經(jīng)降到20%，一套售價100萬的房子，僅此一項10個百分點(diǎn)就能差出10萬塊，這個錢無論對于剛需族，還是投資客，都不是一筆小數(shù)字，首貸比例成為影響購房的重要因素。
而今年樓市火爆的重要推手，離不開杠桿，正是較低的首貸比，讓很多非剛需投資客輕易撬動3倍以上杠桿，繼而攪動了房產(chǎn)市場的一池春水。
手段3：增加房產(chǎn)供應(yīng)。
商品房，顧名思義其本質(zhì)是商品，而所有商品所遵循的一個基本規(guī)律是，供不應(yīng)求時，就會漲價；供過于求時，就會降價。所以政府調(diào)整樓市的另一個思路，是從產(chǎn)品供需角度進(jìn)行進(jìn)行政策導(dǎo)入。
濟(jì)十條規(guī)定，2011年年底前，要建設(shè)保障性住房3萬套，其中新開工公租房不低于2.3萬套，向社會提供不低于2000套的廉租房，開工建設(shè)5000套棚改安置房。
不直接增加商品房，而是從民生角度，同樣增加房屋供應(yīng)。這些被投入市場的房子，雖然不會靠市場進(jìn)行調(diào)節(jié)出售，但無疑會對已有房市產(chǎn)生巨大影響，至少能有效的化解部分剛需，廉租房和公租房就像一張張漁網(wǎng)，每次撒下，都能把水池中的剛需或多或少打撈走一些。而這些信號傳遞出來后，對于平抑房價也能起到積極作用。
手段4：加強(qiáng)監(jiān)管。
監(jiān)管是政府的又一利器。
濟(jì)十條規(guī)定，要繼續(xù)整頓房地產(chǎn)市場秩序，重點(diǎn)查處未辦理規(guī)劃、施工、預(yù)售許可手續(xù)進(jìn)行建設(shè)和預(yù)售的違法違規(guī)行為，嚴(yán)格執(zhí)行新建商品房買賣合同網(wǎng)上備案，加強(qiáng)預(yù)售資金監(jiān)管，推行房地產(chǎn)開發(fā)項目綜合驗收備案制等。
世界上最怕的是什么？認(rèn)真！凡事只要認(rèn)真，都可能挑出漏洞，房市也不例外。房地產(chǎn)市場高燒時，各大地產(chǎn)商為了搶地爭客戶，往往不擇手段，不按規(guī)劃施工，未取得預(yù)售許可賣房，基本都是行業(yè)“潛規(guī)則”，政策寬松時，政府對這些潛規(guī)則可能睜只眼閉只眼就過了，但一旦政府動真格的，就能名正言順的從這些地方下手整頓，開發(fā)商們往往只能敢怒不敢言，如果不知深淺自以為是的亂出頭，很容易就被當(dāng)成典型進(jìn)行“展示”，那個時候莫說房價受影響，就連以后能不能賣房，都成了未知數(shù)。
所以，切莫輕看政府“加強(qiáng)監(jiān)管”，監(jiān)管背后很肯能就藏著殺機(jī)。
手段5：輿論引導(dǎo)
與直接的政策劃定、整頓監(jiān)管等“硬手段”不同，輿論引導(dǎo)屬于一種“軟性策略”，即便如此，也不能輕看，因為它背后往往預(yù)示著真正的風(fēng)暴。
政府出臺限購限貸等限制性政策本身，就帶有某種傾向性。在此基礎(chǔ)上，通過媒體釋放各種消息，會進(jìn)一步加大引導(dǎo)的力度。
當(dāng)年的濟(jì)十條，對于輿論引導(dǎo)也進(jìn)行了說明，即通過輿論引導(dǎo)居民理性消費(fèi)，加大對穩(wěn)定房價和住房保障工作的宣傳力度，防止虛假信息或不負(fù)責(zé)任的猜測、評論誤導(dǎo)消費(fèi)預(yù)期。對制造、散布虛假消息的，要追究有關(guān)當(dāng)事人的責(zé)任等。
輿論是把雙刃劍，在樓市大興時，媒體為了搶新聞，各種稀奇古怪的消息都會被放出，比如最近濟(jì)南東部樓市大熱，曾出現(xiàn)一天賣出12億，打飛的來濟(jì)南搶房，地王頻現(xiàn)等新聞，這些消息雖然也屬事實(shí)描述，但對于推高人們心理預(yù)期，繼而造成房價抬高，也起著潛移默化的作用。
而到了需要打壓房價時，這些信息就“絕對要不得”了，于是這個時候，你看到的，更多可能是諸如“樓價下跌，居民大鬧售樓處要求補(bǔ)差價”之類新聞，這無疑也是在暗示人們，現(xiàn)在房子已經(jīng)開始降價了，指不定還會往下降，這樣做的結(jié)果，會讓市場上的觀望氣息越來越濃，人們都拿著錢不花，你房子還有什么可漲價的？
這不就達(dá)到調(diào)控房價的目的了嗎？
以史為鑒，可以知興替。中國房地產(chǎn)市場發(fā)展至今，雖然有“市場”之名，但決不能忽視其中的政府及政策作用，還是那句話，只要政府愿意，沒有辦不成的事，包括房事。
（齊魯壹點(diǎn)出品）
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