近日，有媒體報道，住建部近日召集部分城市在北京召開了一場共有產(chǎn)權(quán)住房試點城市座談會。座談會上，北京、上海、深圳、成都、黃石、淮安6個城市明確被列為全國共有產(chǎn)權(quán)住房試點城市。
所謂共有產(chǎn)權(quán)房，是指中低收入住房困難家庭購房時，可按個人與政府的出資比例，共同擁有房屋產(chǎn)權(quán)，房屋產(chǎn)權(quán)可由政府和市民按一定比例持有，市民亦可在一定時段內(nèi)向政府贖回政府部分的產(chǎn)權(quán)以獲得完全產(chǎn)權(quán)。共有產(chǎn)權(quán)房自2007年開始在江蘇淮安進行試點，并于2010年在上海開始申請供應(yīng)。按照淮安形式，業(yè)主可在5年內(nèi)按購買時的原價購回房產(chǎn)，在5-8年內(nèi)贖回則需增加銀行利息，8年之后仍無法贖回的需繳納剩余產(chǎn)權(quán)比例租金。
在以往的試點中，共有產(chǎn)權(quán)房被當作保障房的一種，不少觀點認為這是用來取代經(jīng)濟適用房與限價房的升級版。支持共有產(chǎn)權(quán)房的觀點認為，這種形式既緩解了地方政府保障房融資困難的問題，又降低了購房者的上樓門檻，且其經(jīng)適房的特點在于產(chǎn)權(quán)明晰，售出時按產(chǎn)權(quán)比例與政府分成即可，無需似經(jīng)適房一般由于各地補地價的標準不一而產(chǎn)生糾紛。但必須澄清的是，雖然現(xiàn)實是經(jīng)適房已淪為實質(zhì)上的福利房，很多經(jīng)適房都是有土地的單位集資建設(shè)用來充數(shù)的，但在經(jīng)適房的真正理念中本來就應(yīng)該有土地劃撥和相應(yīng)稅收優(yōu)惠的，若政府用本應(yīng)無償劃撥的土地換算成土地出讓金并將其他應(yīng)有的優(yōu)惠政策盡數(shù)折合來沖抵股份，等于“空手套白狼”地將本應(yīng)無償付出的責任變成了房屋的部分產(chǎn)權(quán)，客觀上造成對業(yè)主福利的擠壓和削弱，使本應(yīng)享受的福利縮水，是保障房保障力度的變相減弱。
當然，現(xiàn)時試點中的共有產(chǎn)權(quán)房也并不是嚴格遵守“中低收入住房困難家庭”的標準，上海目前的準入門檻已放寬到月收入達5000元的亦可申請。對比于廉租房的低收入家庭概念，共有產(chǎn)權(quán)房的適用對象更準確來講應(yīng)該是未有資本積累的中等收入群體。這一點已得到住建部確認，上個月，住建部副部長齊驥曾表示，共有產(chǎn)權(quán)房的適用對象是既不屬于保障對象但又買不起商品房的“夾心層”，并表示未來將單獨歸類于保障房體系之外來管理。
如此一來，共有產(chǎn)權(quán)房不屬于保障房，性質(zhì)則變?yōu)檎c個人的共同投資。那么，不屬于保障房則沒有了保障房福利被擠壓的問題，卻產(chǎn)生了新的問題。
若適用對象如已有的試點所施行只限定收入標準，不限定是否有房產(chǎn)，很可能引來改善住房需求群體的申請，不僅不符合面向“夾心層”的初衷，亦更容易陷入常見的保障房分配貓膩。若要將范圍圈定在既不屬于保障對象但又買不起商品房的“夾心層”，則應(yīng)在限定收入標準的基礎(chǔ)上加入無房一族的標準。
更值得注意的是，北京市副市長陳剛表示，若共有產(chǎn)權(quán)房再上市交易，要優(yōu)先由政府收購，或由政府根據(jù)享有的產(chǎn)權(quán)比例取得增值部分。首先，若為共同投資，即使政府享有優(yōu)先收購權(quán)，收購時是否按照市價，如何防止政府利用行政權(quán)力強行以低價收購的現(xiàn)象，政府回購后的共有產(chǎn)權(quán)房將作何用，這些都是必須追問的細節(jié)。其次，在對共有產(chǎn)權(quán)房的解讀中，都只提及業(yè)主在期限內(nèi)贖回即使房屋增值亦無需支付差額，若出售則增值部分按產(chǎn)權(quán)比例與政府分成；但這是建立在房價無限上漲的前提下的，若房價出現(xiàn)下跌，則業(yè)主贖回時是否仍按原價，既為共同投資，政府會否按產(chǎn)權(quán)比例共同承擔跌價損失？
當然，也許在解說中沒有提及房價下跌，是因為當政府擁有了房屋的部分產(chǎn)權(quán)，房價下跌的可能性就更低。若定義為共同投資，房屋貶值政府還可能要共同承擔損失，但只要保持房屋升值，本來無償劃撥給保障房的土地就可以白白生出一筆錢，地方政府助推樓市泡沫的沖動如何壓抑得住？
(原標題：[社論]共有產(chǎn)權(quán)房實為共同投資產(chǎn)生新問題)
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