繼“三道紅線”之后，房地產市場調控再度加碼，比如土拍新規。
近期，一則“一年只賣三次地”的消息普遍傳開，消息稱2021年北京、上海、廣州、深圳、濟南、青島等22座一二線城市將集中出讓土地且僅能出讓三次。
濟青在列
消息并不是空穴來風。截至目前，已有多座城市自然資源局公開發布相關信息，其中就包含省內的濟南、青島兩城。
日前，青島市自然資源與規劃局稱，為落實2021年自然資源部住宅用地供應分類調控工作視頻會議及相關文件要求，該局已部署2021年住宅用地供應工作。
工作任務之一，就是要嚴格實行住宅用地“兩集中”同步公開出讓，即集中發布出讓公告、集中組織出讓活動，全年將分3批次集中統一發布住宅用地的招拍掛公告并實施招拍掛出讓活動，引導市場理性競爭。
與此同時，濟南市自然資源與規劃局也發布了幾乎同樣的內容：全年將分3批次集中統一發布住宅用地的招拍掛公告并實施招拍掛活動新的政策要求，要在深刻理解、準確把握、做好研判的基礎上，合理安排供地時序，科學編制實施方案，提高集中組織能力，切實保障全市房地產市場平穩健康發展。
通俗解釋，本次調整就是將原本不定期的對外掛牌住宅用地改為每年3次集中掛牌出讓，這對以往住宅用地的交易模式是顛覆性改變，在此調控政策的影響下，或許最終會體現在新房的銷售價格上。
政策調整增加小房企的生存壓力。山東易韜置業顧問有限公司運營總監崔汶彬告訴齊魯晚報·齊魯壹點，以往的土地市場供應沒有什么規律可言，拍地如同吃飯，餓了就去點餐，即只要有需要，重點城市大小房企可隨時根據土地掛牌情況進行拍地、分散競爭，實力強的房企多拿幾塊，實力較弱的房企也說不定哪次運氣好“撿漏”一塊，雨露均沾。
影響
崔汶彬認為，此次政策調整可以理解為必須規定一日三餐、按時吃飯，沒有外賣。因此，3次集中土拍過程中，大小房企處于同一戰線。而這期間，由于大房企資金充足，必然會占據主導地位。
崔汶彬分析稱：“調控之后，上述城市房價上漲會有一定放緩，因為集中供地之后，以房地產市場開發周期來算，從拿地到開盤大約需要7、8個月時間，這時會有大量新房集中入市，進而導致入市房源激增，對客戶而言選擇的余地就多了，存在撿漏的可能。其次，在去化率不高時，樓盤或許會推出相應的優惠政策”。
同樣，淄博嘉美置業有限公司副總經理李運秋也認為，上述政策會形成供應的集中管制，對行業市場的發展有著較為明顯的影響，主要是土地供應打破了原有“即時供應”的規則，但需求并不一定是有著同樣的節奏，因而會更加直觀的出現供需不均衡，部分供地空檔期的需求過剩造成價格的上揚。反之，則是下降。
此外，業內人士分析表示，前述土拍新規對房地產商也會造成諸多影響。從一定的方面來說，一二線城市將成為大房企的天下。對于實力為矛，資本為盾牌，且已經完成二三線布局的恒大、碧桂園、保利等地產巨頭來說，下一步，可能在土拍方面的優勢會更為明顯。
但是小房企在一二線城市拍不到地怎么辦？
“無非是三種主流辦法：第一是高價競拍，導致的后果可能是急火燒身，資金鏈崩盤；其二是被大房企兼并，或與之成立平臺公司共同拿地，或為國內地產巨頭服務；最后一種可能就是跑到非上述22座城市繼續生存。” 淄博地產界一不愿具名的資深人士表示。
本土地產商該何去何從？
齊魯晚報·齊魯壹點梳理2020年山東房地產企業銷售業績榜發現，TOP20中僅有恒信集團、儒辰集團、山東旭輝銀盛泰、海爾產城創、海信地產、九巨龍集團、天泰集團、銀豐地產集團、民生陽光集團9家本土房企，其中濟南擁有其中2家、青島4家。
而濟南、青島兩市2020年房地產企業銷售業績TOP10榜單顯示，濟南本土地產商入圍1家，位列榜單第十名，銷售額為第一名的三分之一；青島表現稍好，入圍4家企業。
不難想象，政策調整后外來房企沖擊力度繼續增加，本土地產商該何去何從？
該政策僅涵蓋22座一二線城市，并沒有淄博，但并不代表這一輪的房地產綜合調控不會影響到淄博。
李運秋分析稱，部分一二線城市的開發商因為受到拿地節奏的限制，或將出現資源的逐級下沉，屆時不排除加劇淄博土地供應緊張局面的可能。
此外，他們還分析認為，在競爭加劇的大背景下，部分實力不濟的開發商可能面臨“地荒”從而影響生存。
從整體來看，土地的供應更加注重合理布局，對開發商而言總體是一個制約，但對行業發展而言是另外一種形式的規范，作為需求方的客戶收益應該是比較明顯的，特別是隨著競爭加劇、行業整合及品牌溢價等方面的凸顯，房產價格可能會區域整體有序，更便于調控。
比如在淄博，對于新東升這樣品牌塑造已然成名，且完成前提資本積累的區域開發商而來，同樣存在諸多機遇。
對整個房地產市場而言，未來會怎樣？隨著時間的推移，市場的反饋將是最好的答案。
