界面山東提醒置業者：在購買榮盛的商品房時，一定要到網上房地產查詢房產狀態，并且到實地考察施工品質，不相信任何口頭承諾，認真閱讀開發商的格式合同，發現不合理條款即時提出，以免買到問題房走上漫漫維權路。
界面山東
文 | 單爍 韓笑
在房地產行業的黃金時代，行業投資和銷售都處于高速增長狀態，房子不愁賣。房企為了維持較高的ROE，大多選擇了一種“高杠桿、高周轉”的模式。
然而，高杠桿是一把“雙刃劍”。當市場轉冷之后，面對較大的市場波動，高杠桿往往意味著高風險，一些無法做到“精運行”的房企就無法實現高質量發展，反而出現了很多讓人擔憂的問題。房屋質量出現質量問題被投訴、地產項目股權被100%質押、因為拖欠工資而被監管部門通報……3·15期間，對于此類企業，“質觀魯樓”將及時發布置業預警，讓消費者對于房企也在售項目有一個全面了解，防止置業后陷入維權泥潭，影響家庭家庭的幸福指數。
霸王條款與質量問題成投訴重點
對于購房者來說，房產是一生中最重要的商品之一，房屋質量問題更是影響業主日后生活品質的關鍵。如今房產市場普遍采用商品房預售制，往往從開盤到正式交付需要經歷兩三年的時間，而位于膠州市的榮盛錦繡外灘項目從開盤銷售后就頻繁接到業主投訴。
據膠州市城鄉建設局網站公告，榮盛錦繡外灘因在與消費者簽訂的“商品房買賣合同（預售）”格式條款中涉嫌存在排除消費者請求損害賠償的權利的違法行為，被行政警告并罰款一萬元。
據處罰公告顯示，青島東方籃海置業有限公司開發經營的膠州市經濟技術開發區交大大道與湘江路交匯處錦繡外灘項目，在其與消費者簽訂的認購書格式條款中就經營風險責任方面加重消費者責任。
當事人的行為違反了《合同違法行為監督處理辦法》第十條 “經營者與消費者采用格式條款訂立合同的，經營者不得在格式條款中加重消費者下列責任：（三）其他依照法律法規不應由消費者承擔的責任。”和《合同法》第一百一十六條“當事人既約定違約金，又約定定金的，一方違約時，對方可以選擇適用違約金或者定金條款。”的規定，存在合同違法行為。參照《山東省市場監督管理行政處罰裁量基準（試行）》，對青島東方籃海置業有限公司予以警告和罰款一萬元的處罰決定。
圖片來源：青島房師傅
在榮盛錦繡外灘項目開發建設階段，有業主到施工現場監督施工質量，結果還真發現了問題，并拍照為證。
據法治青島新聞中心2020年4月14日消息，榮盛錦繡外灘業主韓先生曾向法治青島提供現場施工照片，照片顯示膠州榮盛錦繡外灘項目的地下室側墻防水違規施工。業主在現場勘察時發現，該項目的地下室側墻防水層做完后未做防水保護層就直接進行覆土掩蓋，存在嚴重的滲漏隱患。
圖片來源：法治青島
圖片來源：法治青島
同時，這位業主還發現，一期待交付的多棟樓均存在這個問題。“像8號樓、9號樓、10號樓、5號樓和18號樓等多棟樓均存在這種違規施工的情形。”韓先生說。
從韓先生現場拍攝的照片來看，榮盛錦繡外灘項目的施工現場環境混亂，不像是一個大型房企該有的品質。
經膠州市城鄉建設局落實，工作人員與建設單位負責人進行了聯系，并將投訴的內容進行了告知。建設單位負責人表示會對來信人反映的問題進行排查，對發現的問題及時進行整改處理。
一波未平一波又起，前期項目建設的問題剛解決，2020年5月榮盛錦繡外灘項目交付后，各部門陸續接到大量業主投訴，精裝房質量不過關又成為榮盛錦繡外灘項目的難題。
有業主在人民網領導留言板上反映：“我在膠州榮盛錦繡外灘購買一處房產。房地產5月份交房，通過驗房，發現房子存在大量空鼓，2處漏水等問題。截止到目前，半年多時間過去了，房地產一直拖著無人修理。想要求質監站幫助協調解決問題，且能證明本房產確實出現這種現象的相關證明材料。2020年11月3日打過質監站電話87206111，說是3個工作日有工作人員跟我聯系，但一直無人跟我聯系。11月12日再次撥打，說是有1組受理，但到目前為止一直無人跟我聯系。”
針對這位業主反映的問題，市住房和城鄉建設局給出的答復是市住房和城鄉建設局多次與建設、施工單位進行對接，就您所反映的房屋質量問題進行協調處理，經落實，目前您反映的房屋漏水及空鼓問題均已維修完畢。對于處理投訴不及時問題，市住房和城鄉建設局已依據《青島市建筑市場信用考核管理辦法》，對責任單位及個人進行信用考核扣分懲戒。
項目質押為更好發展？
2021年首月，榮盛發展發布關于為下屬公司融資提供擔保的公告，為該公司部分下屬公司的融資提供連帶責任保證擔保，包括成都天赫房地產開發有限公司、杭州榮璽貿易有限公司、合肥榮邦房地產開發有限公司、榮盛（徐州）房地產開發有限公司、重慶榮品房地產開發有限公司、南京榮盛置業有限公司、青島榮盛嘉業房地產開發有限公司（下稱“青島榮盛嘉業”）。
圖片來源：房天下青島站
其中，榮盛發展在公告中稱，為了促進青島榮盛錦繡學府和榮盛未來廣場項目發展，該公司全資子公司青島榮盛嘉業向中建投信托股份有限公司（下稱“中建投信托”）融資32200萬元，由該公司為上述融資提供連帶責任保證擔保。榮盛發展將持有的青島榮盛嘉業100%股權質押給中建投信托，為上述融資提供質押擔保。上述擔保總額不超過39200萬元，擔保期限不超過57個月。
值得注意的是，榮盛膠州項目榮盛錦繡外灘所屬100%控股上游公司榮盛（徐州）房地產開發有限公司也在本次抵押行列。
圖片來源：房天下青島站
據公告，為了促進徐州悅盛生活廣場項目發展，公司全資子公司徐州榮盛向中融國際信托有限公司（以下簡稱“中融信托”）融資130000萬元，由公司為上述融資提供連帶責任保證擔保。上述擔保總額不超過142000萬元，擔保期限不超過45個月。
據榮盛董事會公告，青島榮盛嘉業為公司全資子公司，經營風險較小，由公司為其融資提供擔保是為了支持該公司更好發展，不存在損害公司和股東利益的情形。隨著青島榮盛錦繡學府和榮盛未來廣場項目的不斷推進，青島榮盛嘉業有足夠的能力償還本次融資。
此次榮盛融資抵押，主要基于推動后期榮盛錦繡學府和榮盛未來廣場項目。目前即墨西部商貿板塊競爭激烈，即墨萬達、海爾、中冶等均普遍配有商業，榮盛商辦部分未來廣場面臨著巨大的運營壓力，現實也許不像榮盛發展預估的那樣樂觀。
在青發展前景堪憂
作為一家從河北起家的企業，榮盛發展經歷了由建筑商向開發商，再由區域房企一步步延伸到全國性房企的多重改變。
2017年，榮盛房地產發展股份有限公司全資子公司榮盛（徐州）房地產開發有限公司完成了對江西中西實業有限公司和江西中利產業有限公司的100%股權收購，這兩家公司分別全資控股青島東方藍海置業有限公司和青島東方海灣房地產開發有限公司，在膠州經濟技術開發商擁有7宗住宅和商業用地，土地面積690畝。榮盛發展憑此收購首次進軍青島市場。
目前榮盛在青島主推膠州榮盛錦繡外灘和即墨榮盛錦繡學府雙盤。其中榮盛錦繡學府為2020年下半年首開項目，膠州錦繡外灘為老盤一直處于順銷狀態。
榮盛·錦繡外灘項目位于上合示范區核心位置，占地面積約1300畝，建筑面積約200萬平方米，容積率2.0，綠化率42%，周邊覆蓋便捷的公眾交通網，多條城市主干道環繞，規劃中的地鐵M12號線緊鄰項目東側，向北連通青島最大火車站紅島站，膠東國際機場。主打建面約97-142㎡三居產品，在售均價約為8800元/㎡，三期預計2022年交付。
榮盛·錦繡外灘 圖片來源：榮盛發展官網
2020年的3月12日，青島即墨區2宗地塊集中出讓，總起始價6.98億元，總成交價6.98億元，最終兩宗地塊由青島榮航置業有限公司（榮盛發展）競得，開發建設成榮盛錦繡學府。
位于青島市即墨區商貿城板塊的榮盛錦繡學府項目，總占地約160畝，總建筑面積約18.3萬方，分為住宅及商業兩個地塊，其中住宅占地104畝，計容建面約18.3萬㎡；商業占地56畝，計容建面約4.4萬㎡。周邊配套齊全，優質教育資源集群，比鄰大商圈。項目產品規劃為建面約96-118㎡的17/18F住宅，建面約40-55㎡公寓，配有社區底商及車位，在售均價約為13000元/㎡，預計2022年毛坯交付。
榮盛·錦繡學府 圖片來源：界面山東
在過去的三年中，雖然榮盛錦繡外灘取得了不錯銷售業績，但是產品的品質一直被購房者所質疑，在進入交房季之后，業主的投訴也逐漸增多。即使是在上合示范區板塊，榮盛也被貼上了低質的標簽。
而2020年下半年剛開盤的榮盛錦繡學府，雖擁有配套、地段等多重優勢，但受到錦繡外灘項目的影響，銷售情況并不理想，據青島網上房地產數據顯示，截至2021年3月4日，榮盛錦繡學府項目已網簽267套，網簽率不足4成，錦繡學府北區項目并無簽約記錄。
最近，榮盛又因拖欠農民工工資登上了青島市住建局的“黑榜”。據青島市住建局2月26日通報，江蘇華悅建設集團有限公司（即墨區榮盛。錦繡學府項目三期項目）等23家施工企業或以工程款未到位為由拖欠農民工工資，或存在轉包，或不積極配合主管部門化解問題，導致農民工集體討薪或反復討薪，給予全市通報批評，將不良行為記入信用檔案。同時，通報企業注冊地建設行政主管部門，將其列為重點監控企業，并按照《青島市建筑市場主體信用考核管理辦法》給予信用扣分處理。
對此，界面山東提醒置業者：在購買榮盛的商品房時，一定要到網上房地產查詢房產狀態，并且到實地考察施工品質，不相信任何口頭承諾，認真閱讀開發商的格式合同，發現不合理條款即時提出，以免買到問題房走上漫漫維權路。
