新房驗收后因違建被查封，近期，青島市李滄區米羅灣四期業主四處奔走，希望有關方面盡快給出一個合理的解決方案。此前，多家媒體曝光米羅灣小區四期戶型怪異，通過驗收后違規加建客廳，被李滄區綜合行政執法局查封。
開發商“偷面積”的現象早已屢見不鮮，但像青島新海園這樣明目張膽地違建幾十平米客廳，實屬罕見。規劃方案變更、設計圖紙審查、房屋竣工驗收……看似所有程序都合法，最后卻建了11棟明顯不適宜居住的“奇葩樓房”，問題到底出在哪里？
米羅灣四期每戶客廳位置是一個大天井，從一樓到頂樓可以直接看到天空。開發商“套路”購房者？
米羅灣四期樣板間、戶型圖及各種宣傳材料均顯示，所售房源建筑面積為120㎡。銷售人員告訴購房者，小區所在用地原來是別墅用地，后來改成洋房用地，為了避稅，房產證上的面積只有66㎡，多出來的54㎡是贈送面積，實際交付時都是120㎡左右的電梯洋房。
“當時開發商跟我們簽合同的時候，一開始是120㎡，后來又把這個合同收走了，簽預售合同的時候變成了66㎡。”米羅灣四期業主質疑，開發商青島新海園山溪春城置業有限公司虛假宣傳，通過補充合同等方式規避責任，而購買房子的業主卻掉進了“坑”里。
早在2017年7月，就有多家媒體關注米羅灣四期規劃66㎡實際卻建120㎡的房子，有購房者對“買66平得120平”表示質疑，要求退定金。有媒體更是直指，米羅灣項目開發商存在三方面違規情況：違反規劃法律法規擅自增加容積率；違反政府部門預售價格管理控制；開發商網簽備案低價合同逃避國家稅收。
米羅灣四期開發商在與購房者簽訂商品房預售合同的同時，還要求購房者簽訂委托協議，委托青島友邦物業管理有限公司代為接收房屋，并代為將房屋轉交給青島福海洋建設集團有限公司進行裝修。工商信息顯示，青島友邦物業管理有限公司的法定代表人及大股東李衍森，兼任青島新海園房地產開發有限責任公司董事、青島新海園山溪春城置業有限公司監事，而青島福海洋建設集團有限公司則是米羅灣四期的施工單位。
對于業主延期交房的質疑，米羅灣相關負責人表示，房屋通過單體竣工驗收之后即可交房，根據業主的委托書，房子由物業代收，開發商已經把房子交給物業了，而物業代收房屋，相當于已經交房了，根據合同約定，開發商方面不應該承擔賠償責任。
知名房地產律師張茂榮分析指出，部分開發商給業主的“贈送面積”，是通過擅自變更規劃設計、違章搭建起來的，具體操作手法是在建設項目通過規劃驗收后，再自行或通過購房者集體委托其指定的關聯裝修公司，對房屋進行二次裝修改造，使得房屋實際使用面積增大。開發商在與購房者簽訂商品房預售合同的同時，還與購房者簽訂委托裝修改造協議，由購房者委托其指定的關聯裝修裝飾公司“免費”裝修改造，一旦涉訴便金蟬脫殼。
規劃變更后戶數大幅增加
米羅灣四期所在的李滄區九水路街道毛公地社區于2009年底啟動拆遷，是青島市2010年“兩改”項目之一。2010年6月，李滄區人民政府對毛公地社區村莊改造項目實施公開招標。其中，米羅灣小區四期所在的P9地塊土地面積167117.3㎡，規劃建筑面積208840㎡，容積率1.25，包含住宅、商業，招標起始價僅為樓面地價的平均價2825元/㎡。
隨后，青島新海園房地產開發有限公司以5.8億元獲得李滄區毛公地社區村莊改造項目用地。公開信息顯示，青島新海園房地產開發有限公司成立于1997年，以建設經濟適用房起家，在青島開發了夾嶺溝小區、北嶺山花園小區及福林苑小區等項目。
2016年4月14日，原青島市規劃局在《青島日報》發布一則“豆腐塊”通告，對毛公地社區舊村改造項目（南區）規劃變更進行社會公示。規劃變更后，總戶數增加244戶，停車位增加212個。根據變更規劃方案，四期工程11棟住宅樓進深由原21.2米調整至14.16米，層數由原方案3~4層調整為4~5層，住宅戶數由原方案的78戶調整為322戶，由原來1層1戶變為1層3~4戶。戶型重新設計，建筑及周邊道路布局重新進行調整。
小區規劃方案變更后，總戶數和停車位都大幅增加，固然可以“集約有效利用土地”，但如何確保地上總建筑面積、容積率、綠地率等指標與原方案保持一致？變更后的項目規劃鳥瞰圖顯示，有11棟樓樓頂開了“天窗”。這樣明顯不適宜居住的規劃方案，最終是如何通過審批的？
毛公地社區舊村改造項目（南區）規劃變更后的鳥瞰圖。對此，青島市自然資源和規劃局答復稱：2016年6月，新海園山溪春城置業有限公司報審的米羅灣四期圖紙戶型含有客廳、臥室、廚房、廁所，每戶建筑面積66㎡左右，其中在一層設有約40㎡中庭花園。建設單位提出南方中庭花園戶型較多，通過市場業態分析比較受歡迎，經審查該設計方案符合控制性詳細規劃和規劃設計條件要求，依據《中華人民共和國城鄉規劃法》有關規定，我局核發了該項目建設工程規劃許可證。
房屋建筑規劃需要考慮居住的舒適度，而米羅灣四期的戶型設計中間是一個大天井，南北兩側是廚衛、客廳和臥室，通過一條1米多寬、十幾米長的狹窄過道相連，這種半圍合的戶型極為怪異，住起來會很別扭。令人費解的是，如此奇葩的設計方案是怎么“符合規劃條件要求”的？
戶型圖超高單價如何取得預售許可？
“當時買房，促使我最終做決定的一個重要因素，就是開發商有商品房預售許可證。”一位業主說，這說明樓盤已經通過監管部門審核了。
當時，青島網上房地產網站公布的信息顯示：2017年3月，米羅灣四期32號樓、37號樓64套房源取得預售許可，參考價格為28505元/平。2017年6月，米羅灣四期31號樓、35號樓、36號樓78套房源取得預售許可，參考價為28400元/平~32833元/平。以上房源參考價格可浮動幅度均為0。
青島網上房地產曾經公布的米羅灣四期預售許可信息。2017年上半年，很多業主買了米羅灣四期的房子，每套房子總價在200萬~220萬左右。按照銷售人員承諾的120㎡算，單價在一萬七八；而如果按照備案的產權面積66㎡算，房屋單價則高達3萬多元。
半島記者查詢發現，2017年1月，同在東李片區的和達·璟城高層均價12000元/㎡、小高層均價16000元/㎡、疊拼別墅均價22000元/㎡、聯排別墅均價25000~28000元/㎡。和達·璟城6層電梯花園洋房2017年2月均價18000~20000元/平，2017年4月參考價25000~26000元/平。
在此，有必要回顧一下：2017年上半年，青島房地產市場異常火爆，交茶水費、全款優先、捆綁車位等亂象頻出，監管部門先后進行了四輪房地產調控，形成限購、限售、限價、限貸的“四限”樓市環境。繼“3·15新政”和“3·30新政”分別從需求端和供應端調控樓市之后，2017年5月，青島市國土資源和房屋管理局發布《關于進一步加強商品房預售方案管理有關問題的通知》，其中規定：漲幅過高的，暫緩發放預售許可證；樓盤加推部分價格不得高于項目前期去年均價最高月份的銷售價格，新項目參照去年同期同質可比產品銷售價格。
有業主質疑，米羅灣四期備案價格明顯高于同期周邊區域的房價水平，在青島市房地產市場實行嚴格限價的背景下，為何能辦出辦理商品房預售許可證？對此，青島市不動產登記中心工作人員答復稱，米羅灣四期首批房源是2016年12月取得預售許可的，當時青島市的限價規定還沒有出臺，“開發商在申請預售許可時，申報什么價格，我們就給備案什么價格。”
目前，青島網上房地產有關米羅灣四期的銷售表，內容已經清空。而有業主表示，今年三四月份登錄青島網上房地產，還能查到米羅灣四期的備案價格等內容。
目前，青島網上房地產有關米羅灣四期的銷售表內容已經清空。“奇葩戶型”如何通過驗收？
米羅灣四期業主質疑，房子不僅沒有客廳，也沒有電梯，中間還開了“天窗”，甚至連上下水管路、電力管線也沒有，在這樣的情況下，小區為何能通過驗收，還辦理了房產證？
公開信息顯示，毛公地社區村莊改造項目南區（四期）2016年8月開工建設，2018年9月通過單體竣工驗收，2018年12月通過綜合竣工驗收，并在青島市住房和城鄉建設局進行房屋建筑竣工驗收備案。
從高處俯瞰，米羅灣四期樓頂開了“天窗”。青島市城鄉建設委員會建筑工程管理局工作人員表示，建筑工程竣工驗收由開發商自行組織，涉及建設、勘察、設計、施工、監理等五方，該局只負責對建筑工程竣工驗收和備案等法定建設程序實施監督管理。“米羅灣四期的戶型雖然奇怪，但備案的圖紙上就是這么設計的，我們的職責是根據項目備案的圖紙，監督開發商按圖施工，即便覺得戶型怪異，也無權要求開發商修改圖紙。”
那么，如此奇葩的戶型設計圖紙是如何通過審查備案的？上述工作人員告訴記者，行政審批權下放之后，設計圖紙審查由具備相關資質的第三方公司有償提供服務，根據現行規范，特別是消防等強制性規范，對設計圖紙進行審查。戶型設計有一定的規范，但沒有強制性標準，如要求必須有客廳等。
青島市自然資源和規劃局表示，2018年12月，毛公地社區改造項目四期竣工后，建設單位向我局申請規劃核實，經核查，符合審批要求，依法核發了竣工規劃核實許可。
公開信息顯示，米羅灣四期的建設單位是青島新海園山溪春城置業有限公司，設計單位是山東華燁規劃建筑設計有限公司，施工單位是青島福海洋建設集團有限公司，監理單位是青島平仁工程監理有限公司。其中，建設單位和設計單位的大股東都是李延臣，而施工單位在小區通過驗收后，為業主“無償”進行裝修改造，將房屋單元框架范圍內的庭院搭建成客廳。
米羅灣四期通過驗收后，進行了大面積改造，除了加建客廳，還將樓內所有門窗全部拆除。
此事被媒體曝光后，引發網絡熱議。不少網友認為，開發商步步為營，故意設置陷阱，欺詐購房者，騙取驗收合格，呼吁相關部門嚴懲無良開發商、保護購房者合法權益。也有網友表示，米羅灣開發商當初明目張膽地虛假宣傳，外界一片質疑聲，卻不見主管部門叫停，“奇葩戶型”還能通過規劃和驗收，其中是否有貓膩。
據了解，李滄區政府已經成立了專門的工作組，聽取米羅灣四期業主的訴求，并制定下一步的解決方案，“該小區問題正在按照上級的要求和部署依法依規妥善處置”。
“青島市政府的人才引進政策很有吸引力，但是政府給的補貼，我都拿來東拼西湊買房了，結果還被騙了，我感覺很受打擊。”米羅灣四期一位業主很無奈地說，他從天津畢業后來青島某科研單位工作已3年，如今仍在租房。
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