雅居樂困境：裝修質量問題頻現 規模及盈利增速放緩
遭遇業主集體訴訟、負債走高現金流減少、規模和盈利增速放緩，正式邁入千億房企的雅居樂面臨四面楚歌
《投資者網》楊春霞
2018年雅居樂（3383.HK）成功跨入千億規模房企陣營，實現銷售額1026億元，營收和凈利潤分別同比增長8.8%、23.3%至561億元、84億元。
不可忽視的是，在規模更進一步、業績增長的同時，雅居樂自身存在的問題也在逐漸爆發，主要表現為財務費用大幅增長、凈負債率上升，且在2018年年報公布之后被多家投行機構均給予“減持”評級。
此外，作為曾經“華南五虎”之一的雅居樂品質與口碑也在走下坡路。旗下項目頻繁被曝存在違規銷售、裝修質價不符、精裝變驚裝等現象，更有項目業主因精裝修問題直接將雅居樂訴至法院。
精裝成本存疑
近期，武漢雅居樂國際花園177名業主將雅居樂告到法院，試圖通過法律途徑來解決該樓盤存在的裝修質價不符、捆綁雙合同等問題。
孫剛（化名）于2018年6月購買了一套91平米的雅居樂國際花園，總價約120萬，其中包括裝修款約23萬元，裝修成本約為2500元/平米。
而裝修成本正是此次維權爆發的導火索，包括孫剛在內的業主認為開發商選定的裝修公司工程造價每平方米僅383元，遠低于自己所付的每平方米2500元。
孫剛所提到的383元來自于武漢市公共資源交易中心公布的雅居樂國際花園一期招投標文件，該文件顯示雅居樂國際花園6、7、10、11、12棟總建筑面積約106343平方米，工程造價約4076萬元。
若將總造價與面積相除，得出數據確為383元/平方米。不過，這一數據能否代表真實的裝修成本無法斷定。第一財經援引裝修行業某高管觀點認為，建筑面積不單指室內面積，還包含電梯口、大廳等公攤部分，如果以此計算分母將偏大?！按藬祿荒苤苯拥韧谘b修成本，但可作為參考”，該高管表示。
此外，業內有觀點認為，開發商將工程直接發包給裝修公司，屬于集體性轉分包模式。工程造價包括材料費用，且后續不會有太大波動，因此一定程度上可代表裝修投入，但也需以開發商出具的裝修材料明細為準。
盡管裝修價格暫無法斷定，不過業主表示開發商公布的裝修清單上，裝修用材采用的多是無品牌、無型號、或已下架的產品。“后面壞了都不知道怎么換”，業主劉玲（化名）對《投資者網》說道。
劉玲還提到，該樓盤沒有經過業主毛坯房驗收就直接進行裝修。從劉玲提供的圖片來看，毛坯房已經出現滲水、水管破裂、室內走線凌亂、樓板開裂等問題，且開發商還在公共區域使用《安全用電規范》禁止使用的花線施工。
針對精裝成本問題，《投資者網》致函雅居樂集團，截至發稿，對方未予以置評?！锻顿Y者網》以購房者的身份咨詢了該樓盤置業顧問，其表示383元只是人工成本，而裝修材料是開發商直供給裝修公司，不需要招標，也不會公布相關信息。
此外據業主稱，雅居樂國際花園只將毛坯價格備案，采用附屬合同的形式捆綁精裝修。《投資者網》查詢武漢房管局得知，雅居樂國際花園一期備案價格普遍在1萬元左右，而據業主稱一期開盤時均價為12800元/平，目前二期價格約13000元/平?！霸诤灪贤埃课粯I主都交了5-10萬的誠意金，如果不簽這個（裝修合同），則誠意金沒辦法拿回”，孫剛說道。
對于捆綁裝修合同，該樓盤置業顧問回復稱整個武漢都是一樣的，在武漢市場是很正常的，裝修合同和毛坯合同是分開的，貸款也是分開的。
據公開資料，雅居樂國際花園為雅居樂進軍武漢的第一個項目，開發商為武漢長凱物業發展有限公司，南京雅居樂房地產開發有限公司持股50%，中盈長江國際新能源投資有限公司持股50%，董事長喬曉建為雅居樂武漢區域總裁。
項目頻繁暴雷
事實上，武漢雅居樂國際花園維權事件并不是個案。《投資者網》了解到，武漢雅居樂國際花園業主在微博上進行投訴的同時，有成都雅居樂劍橋郡的業主跟帖表示，其付了幾十萬的裝修款，“裝修質量簡直沒法看，還不如旁邊的安置房”，還有業主表示（開發商）收了裝修費交付的卻是清水房。
另據重慶雅居樂御賓府的業主在重慶網絡問政平臺上投訴稱，自2018年6月被通知收房以來，該樓盤問題不斷，最初驗房時墻面掉沙嚴重，手能將水泥墻面摳出洞，外墻開裂導致一直未能收房?！岸啻瓮对V后，開發商將室內進行了整改，可外墻開裂越來越嚴重”，該業主表示。
此外，有媒體報道，2018年10月西安雅居樂湖居筆記業主爆料稱該樓盤交房驗收時與銷售時存在嚴重不符情況，主要表現為綠化縮水、商業改住宅，開發商承落的學校一變再變，地下室漏水等。
杭州雅居樂國際花園業主王先生表示2017年年底交付的房子，裝修完僅半年，房頂就出現了10余條裂縫，且小區近百戶都出現了同樣的問題。
2016年，沈陽雅居樂花園因為墻體裂紋、鋼筋外漏生銹、車庫淹水也曾爆發過業主維權。此外2017年，南京雅居樂濱江國際、揚州雅居樂國際、常州雅居樂國際星河灣、河源雅居樂等項目均因裝修減配被業主維權和投訴。
需要提及的是，雅居樂旗下的項目還因違法違章遭到監管部門點名和進行行政處罰。2月19日，揚州市住房和城鄉建設局網站發布《2019年1月行政處罰通報》顯示，揚州雅居樂房地產開發有限公司存在違法違章情況，其建設項目揚州雅居樂國際F地塊嘉軒酒店項目樁基礎工程，未取得建筑工程施工許可證的情況下擅自開工建設。
此外，2017年12月雅居樂豪園三期項目擅自改變建設工程規劃許可證及附件、附圖的許可內容進行建設，違法建設面積為160.53平方米，重慶市規劃局向重慶港雅置業有限公司開具處罰決定書，罰款10033元。而在這之前7個月，重慶港雅置業有限公司因違法進行廣告宣傳亦被重慶市工商行政管理局大渡口分局開具處罰決定書，并罰款5000元。
財務面臨挑戰
除了樓盤裝修問題、項目違規違法問題之外，雅居樂同時也正面臨著日益增長的財務挑戰，多家投行機構對其給予“減持”評級。
年報顯示，2018年雅居樂銷售額為1026.7億元，未能完成其年度1100億元目標，同比增加14.5%，較2017年52.36%的增速有較大下滑，業內普遍認為主要是受海南市場拖累。數據顯示，2018年海南市場銷售額約100億，而作為對比的是2017年海南單清水灣單個項目銷售額就有178.9億元。
值得一提的是，2019年海南全島最嚴限購仍在繼續，后續對于過度依賴海南市場的雅居樂來說仍會有較大影響?；蛟S正因為此，雅居樂在繼2018年僅實現14.5%的增速后，對于2019年制定了更為保守的目標，同比2018年僅增長10%至1130億。
不過，盡管目標保守，瑞士信貸對其仍持保守意見。3月24日瑞士信貸發布研報稱，雅居樂今年要想完成銷售目標，意味著去化率需要達到57%，但隨著低線城市及海南的市場持續疲弱，此目標頗具挑戰性。
瑞士信貸還表示，雅居樂凈現金流出預期達到175億元，料將會令凈負債比率在今年底升至130%。作為對比的是，2018年雅居樂凈負債率為79.1%，瑞士信貸維持該公司評級“跑輸大市”。
需要提及的是，2018年雅居樂的整體毛利率及凈利潤率分別為43.9%及14.9%，較去年分別上升3.8%及1.8%，而作為對比的是2017年雅居樂毛利率和凈利率的增速分別為13.6%和6.6%。
不僅如此，摩根士丹利3月24日發布研報指出，雅居樂未提供基本盈利數字，但該行估算基本盈利按年升18%至68億元人民幣，但這一數字低于市場預期9%，摩根士丹利給予“減持”評級。
2018年雅居樂資產負債率為76.14%，同比增長2.68%；凈負債率也從2017年的71.4%攀升至2018年79.1%。
資金方面，2018年雅居樂集團現金及現金等值項目為人民幣357.76 億元，有限制現金為人民幣92.86 億元，而雅居樂一年內到期需還的短期借貸約353.33億元，公司的賬面現金勉強覆蓋短期債務。
值得關注的是，2018年雅居樂的財務費用凈額為人民幣27.44億元，較2017年人民幣8.99億元增加205.4%。而伴隨著集團2018年融資的增加，雅居樂于未來需要支付的財務費用或將高居不下。此外，雅居樂的經營活動性現金流凈額自2015年起連續三年同比減少，2018年繼續減少約11%至26.28億元。（思維財經出品）
