日照市民楊某按揭貸款買房后，因為債務糾紛，房屋被拍賣，還款出現逾期。為此，銀行訴訟至法院，要求購房者償還借款本息、開發商負連帶責任，可開發商直喊“冤”：這事兒怪只怪銀行遲遲不辦理抵押登記。孰是孰非？近日，日照市中級人民法院二審審結了這樣一起糾紛案件。
放了貸款不辦抵押登記
一拖就是四年
2010年5月，日照市民楊某相中了一套公寓，房價18萬余元，他首付了5萬余元，余款辦理按揭貸款。根據與開發商簽訂的商品房買賣合同，開發商應于交房后180日內將辦理權屬登記所需資料備齊。
為辦理購房按揭貸款，楊某、開發商與某銀行簽訂了個人購房擔保借款合同，約定合同簽訂之日起5日內辦理房屋預告抵押登記，預告登記后能夠進行正式抵押登記時，楊某應及時通知銀行并辦妥抵押登記；抵押登記后，開發商的保證合同解除。
銀行辦理按揭貸款通常采取“房屋預告抵押登記+開發商階段性保證”的擔保方式，只有當房屋權屬登記后再辦理正式的抵押登記，此時開發商與銀行的保證合同才得以解除。
也就是在辦理房產證和土地證之前，為了阻卻他人為該房屋設定其他權利負擔或作其他處分，要先辦理預告抵押登記?！邦A告登記是第一道防護鎖?！比照罩性航鹑趯徟型シü亳R德健說，這可以保證將來可以順利辦理正式的抵押登記。
楊某的貸款看似進展順利，卻暗含隱患。簽約后，銀行按約發放了貸款，開發商也按約交房并協助楊某辦理權屬登記，但楊某與銀行一直沒有辦理房產抵押的預告登記，房屋確權后雙方也未辦理正式的抵押登記，這一拖就是四年。
銀行起訴開發商
開發商“喊冤”
2017年2月，楊某因另案糾紛被第三方申請法院強制執行拍賣了該處房屋，拍賣價款大部分抵充了案外人欠款本息，楊某的按揭貸款隨即出現逾期。為此，銀行起訴要求楊某償還借款本息、開發商負連帶責任。
一審法院認為，開發商為楊某的借款提供擔保，且未超出保證合同約定范圍及保證期間，應對楊某的借款承擔連帶保證責任，故判令開發商對案涉借款承擔連帶清償責任。
開發商覺得“委屈”，一審宣判后，開發商提出上訴稱，銀行遲遲不去辦理房屋抵押登記，擴大了自身的損失，并轉嫁風險給開發商，開發商的保證責任應當免除。
日照市中級人民法院二審認為，銀行未依約辦理預告登記，也沒有在房屋確權后辦理正式的抵押登記，放任風險的發生，同時開發商未履行通知的附隨義務，雙方應按各自過錯程度分擔違約損失，據此改判開發商對借款本息負30%的連帶清償責任。
權利意識淡薄
對房屋狀況疏于核查
馬德健分析，在這起案件中，對于銀行與楊某而言，借款逾期是因為楊某借款后未按照合同約定履行還本付息的義務，楊某自應向銀行承擔違約責任。但對于銀行與開發商而言，開發商的階段性保證擔保未能得以解除，不僅是因開發商的緣故，其中更有銀行的過失。
一方面，開發商對房屋權屬登記何時辦妥，房屋正式抵押登記何時可以辦理應完全知悉。但開發商沒有將辦理房屋抵押手續前提條件已經具備的事實通知銀行，亦未通知解除保證合同，有違法律規定的誠實信用原則。
而另一方面，銀行未按約辦理該項擔保措施，以阻卻他人為該房屋設定其他權利負擔或作其他處分。作為一家專業的金融機構，銀行放任貸款風險發生，權利意識淡薄，其對于未辦理預告登記過錯明顯，而未辦理預告登記是房屋最終未辦理抵押登記并被另案強制執行的主要原因。
同時，某銀行作為審核、發放涉案借款的國有銀行分支機構，商品房買賣合同是其審查、留存的重要書面資料。即便開發商未通知銀行房屋已具備辦理正式抵押登記的條件，銀行憑商品房買賣合同中關于交房時間、辦理權屬手續的時間約定，也應對房屋權屬手續辦妥的時間存在合理的預判。但某銀行發放貸款后一直疏于對房屋狀況進行主動核查，未盡到謹慎的注意義務，對于自己的抵押權能否設立漠不關心。
因此，某銀行對于涉案房屋未辦理抵押登記而被另案強制執行應承擔主要過失，開發商違反合同附隨義務，應承擔次要過失。據此，日照中院判決某銀行承擔70%責任，開發商對于涉案借款本息承擔30%的連帶賠償責任。
?。R魯晚報·齊魯壹點記者 馬云云 崔巖 通訊員 胡科剛 實習生 劉晗）
