“承租人對出租人出賣的租賃房屋在同等條件下享有優(yōu)先購買權(quán)，誰知沒有任何告知的情況下，房東卻將房子賣了，太氣人了，是不是侵犯了我們的優(yōu)先購買權(quán)？”12月17日，臨沂市民陳女士撥打臨沂市12345市民服務(wù)熱線，反映了自己的遭遇。
據(jù)陳女士介紹，她是蘭陵人，一家來市區(qū)經(jīng)商多年。2017年6月，為了家庭居住和生活需要，她在市區(qū)工業(yè)大道附近租賃了一套90余平方米的房子，并與房主劉先生簽訂了為期兩年的租賃合同。“當(dāng)時(shí)是通過中介介紹的，看中這里主要是小區(qū)距離孩子學(xué)校和經(jīng)營店面的市場都比較近，各方面比較合適，當(dāng)時(shí)對方承諾可以長期租賃。按照約定房租每半年交納一次。我們從來沒有拖欠過房租。沒想到在沒有接到任何通知的情況下，房子卻被賣了。”
陳女士告訴沂蒙晚報(bào)記者，上個(gè)星期，她像以往一樣聯(lián)系房東交納房租時(shí)，突然被房東告知，自己已經(jīng)將房子賣給了自己的弟弟，租房合同可能得提前到期。“當(dāng)時(shí)聽說后我們直接懵了，因?yàn)榭紤]到住房離孩子學(xué)校和上班地點(diǎn)比較近，所以才簽訂了兩年的合同，當(dāng)時(shí)說好的可以長期租賃，現(xiàn)在說賣就賣了，重新租房肯定比較困難?！标惻扛嬖V記者，得知情況后，他們立即向房東提出，要求優(yōu)先購買該房屋，“房子出售，按理說應(yīng)該提前告知，而且作為租戶，理應(yīng)享受優(yōu)先購買權(quán)，但對方卻稱賣方給親屬，自己說了算，口氣還特別強(qiáng)硬。我就疑問，這種情況對方是否侵犯了我們的優(yōu)先購買權(quán)，雙方的賣房合同是否有效？”
律師：承租人應(yīng)享有優(yōu)先購買權(quán)，但近親屬除外
本報(bào)律師團(tuán)主要組成單位、山東頤平律師事務(wù)所主任彭海：根據(jù)我國《合同法》相關(guān)規(guī)定，出租人出賣租賃房屋的，應(yīng)當(dāng)在出賣之前的合理期限內(nèi)通知承租人，出租人有證據(jù)證明無法通知承租人本人與授權(quán)代理人的除外。出租人沒有通知承租人，將租賃房屋出賣給第三人，第三人未辦理房屋產(chǎn)權(quán)過戶登記手續(xù)，承租人要求撤銷租賃房屋買賣合同的，人民法院應(yīng)予支持。出租人沒有通知承租人，將租賃房屋出賣給第三人，第三人已經(jīng)辦理房屋產(chǎn)權(quán)過戶登記手續(xù)，承租人要求撤銷租賃房屋買賣合同的，人民法院不予支持，但承租人能夠證明第三人在訂立合同時(shí)知道或應(yīng)當(dāng)知道房屋存在租賃關(guān)系且未到期，出租人出賣房屋未通知承租人的除外。
法律規(guī)定，承租人對出租人出賣的租賃房屋在同等條件下享有優(yōu)先購買權(quán)。“同等條件”主要是指價(jià)格、價(jià)款支付方式等，但出租人有證據(jù)證明其與第三人存在親屬關(guān)系或其他特殊關(guān)系，且該關(guān)系對其是否出賣房屋或出賣房屋的條件確有重大影響的除外。我國最高人民法院《關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》中規(guī)定，當(dāng)出租人將房屋出賣給近親屬，包括配偶、父母、子女、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母、孫子女、外孫子女的情況，承租人不享有房屋的優(yōu)先購買權(quán)。
本案中房東是將房子賣給了自己的親弟弟，這屬于承租人不得主張優(yōu)先購買權(quán)的情形，所以這種情況下的賣房合同是有效的。但按照要求，房東應(yīng)該提前通知。
沂蒙晚報(bào)
