一年賣地444億 四線城市菏澤打響放松限售第一槍 專家稱99%可能會被叫停
2018年的樓市以1月份蘭州試探性“放松限購”未果開頭，似乎也要以“放松限購”的消息來收尾。
山東省菏澤市18日發布《關于推進全市棚戶區改造和促進房地產市場平穩健康發展的通知》，取消去年發布的“對主城區和住房成交量高、房價穩控壓力大的縣區實行新購住房限制轉讓措施，即所購買的新建商品住房和二手住房取得產權證書至少滿2年后方可上市交易，非本地居民購房限制轉讓時間不少于3年”的規定。并且對實力強、信譽好的企業不再監管，其它企業在現有的市區商品房預售資金監管標準的基礎上，降低一半執行，最低可放寬到監管額度的10%。
“菏澤屬于一個標準的四線城市，雖然城市級別不高，但放松限售的象征性意義非常大，99%可能性會被叫停。”中原地產首席分析師張大偉對《華夏時報》記者表示，房地產調控雖然原則是因城施策，但與之前蘭州等城市的限購調整不一樣，限售是為了打擊投機和短期流動性，這一政策取消給市場帶來的影響巨大，應該被叫停。
房地產支撐稅收的典型四線城市
地處山東的四線城市菏澤市，并不是一個房地產熱點城市。
根據安居客數據，菏澤市最近幾年來房價持續上漲，但與山東的二三線城市均價破萬相比并不突出。2018年12月，菏澤二手房房價為6581元/平米，比起2017年12月的6150元/平米上漲7%。不過，2017年菏澤市已經經歷了一波不小的漲幅，年末比年初的5275元/平米上漲875元/平米。
同理，地價也水漲船高。據中原地產數據，2018年菏澤賣地高達444億，全國排名33，同比上漲高達62%。從數量上看，2018年出售土地491宗，高于2017年的334宗。規劃面積4869.82元/平米，成交樓面均價達到912.52元/平米，都是最近四年中最高的。
作為一個典型的三四線城市，房地產業已經成為菏澤稅收的重要支柱。《華夏時報》記者查閱菏澤市財政局發布的信息，發現2018年前三季度菏澤市全市稅收收入完成133.6億元，其中房地產業實現地方稅收28億元，占整體稅收的21%，高于煤炭行業的24.6億元和石油加工業的10.9億元。如果加上建筑業的地方稅收9.2億元，那么房地產相關行業稅收37.2億元，也高于煤炭和石油加工業的總和。
因此，對土地財政的嚴重依賴，使得以菏澤為代表的三四線城市對房地產業的發展分外看重。去年11月6日，菏澤市政府發布《菏澤市人民政府辦公室關于進一步加強房地產市場調控工作的通知》開啟限售，根據上述安居客數據，2018年樓市漲幅較去年有所回落，尤其是10月份達到6680元/平米的高點后，已經連續兩個月出現下滑。
這一趨勢也反映出當前三四線城市面臨的普遍擔憂。國家統計局發布的2018年11月商品住宅銷售價格變動情況統計數據顯示，35個三線城市新建商品住宅和二手住宅銷售價格分別上漲0.9%和0.4%，漲幅比上月分別回落0.2和0.1個百分點，是近半年以來這兩個環比數據首次雙雙回落。
中國社科院世經政所國際投資研究室主任、平安證券首席經濟學家張明曾指出，三四線城市的熱銷是由于棚改和加杠桿的帶動，本身是人口凈流出的，未來或將迎來一個下行的拐點。
等待定調的特殊時間節點
因此，為保住房地產這個“支柱”，菏澤發布了取消限售的政策，值得注意的是，政策出臺的時間節點也十分特殊。
今年7月31日政治局會議針對房價上行的壓力提出要“堅決遏制房價上漲”， 7月初至12月底住建部等七部門聯合在北京、上海等30個城市先行開展治理房地產市場亂象專項行動，從嚴調控逐步打破了市場依據過去經驗形成的預期，另一方面，宏觀經濟下行增加悲觀情緒并進一步傳染給房地產市場。
《中國住房發展報告（2018-2019）》指出，從2017年9月到2018年8月，購房者預期樂觀行動積極，但9月之后預期轉向觀望，從而導致行為轉向猶豫。這一情緒首先傳遞給了開發商，商品房銷售放緩和下降導致開發企業資金回籠放慢和流動性緊張，進而導致開發商預期有樂觀轉向悲觀。
據中國社科院財經戰略研究院住房大數據項目組、住房大數據聯合實驗室大數據房價指數（BHPI）監測發現，2018年10月，142個樣本城市房價平均環比下跌0.296%。房價環比下跌的城市為84個，占樣本數的59%。而2018年6月時，環比下跌的城市僅為23個。中國社科院財經戰略研究院住房大數據聯合實驗室發起人鄒琳華表示，在房地產市場整體退熱的背景下，更多的城市政府將有調整房地產政策甚至剌激購房需求的沖動。
尤其是，10月31日和12月13日召開的兩次中央政治局會議均未提及房地產，盡管新華社10月底發表署名文章稱中央遏制房價上漲的決心不會發生改變，決不會允許調控前功盡棄，但在樓市預期調轉的情況下，還是會令市場產生不小的想象空間。而最近，中央經濟工作會議即將召開，明年房地產市場的最終定調還未出臺，可以想像，此次菏澤的政策若能順利“通關”，不啻為給低迷的房地產市場打上一針“興奮劑”。
專家：應該叫停
易居研究院智庫中心主任嚴躍進指出，菏澤此次出臺限售政策，信號意義極強，可以認為是2018年樓市政策放松的第一槍。其意義和2014年南寧北部灣取消限購的意義類似，都是樓市政策從緊到寬松的重要變化。預計此類政策會造成很強的示范效應，在因城施策的政策框架下，后續出臺放松政策的城市還會繼續增多，尤其是會從限售政策進行松綁。
張大偉認為，從區域市場看，菏澤的棚戶區改造規模非常大，而土地收入也非常大，最近幾年的發展過于依賴房地產。這種情況下，如果鼓勵投資投機，與房住不炒的原則背離。限售松綁意味著調控的取向出現變化，2017年10月27日開始的菏澤調控要求規范市場秩序，穩定市場預期。取消限售，代表了這一政策的全面轉變。對區域市場，對全國房地產市場都會帶來很大的負面影響。
鄒琳華對《華夏時報》記者表示，客觀而言，限售政策對抑制房價上漲的作用并不明確。按當前市場形勢，一套期房從預售到交房一般需要二年之久。而從交房到拿到房產證又需要一至二年。這樣一套期房天然便具有3-4年的限售期。在此基礎上，再追加數年的限售期，對住房投資投機是否真有影響很難判斷。但對于因生老病死婚娶等大事急需賣房籌款、工作變動需要換房等家庭來說，這又是一個實實在在的人為桎梏。
他同樣認為，類似菏澤出臺的放松限購政策，如果上級政府沒有進行干預，而且當地或上級政府也沒有給出合理的說法的話，其它三四線城市政府也會作出類似的試探性舉動。“對房地產調控政策進行微調，比如限售這種跟風出臺的非理性調控政策，取消是完全合理的，但為抵銷對市場預期的不良影響，同時可采取適當對沖政策。”鄒琳華指出，如果要對限購或限貸政策等關鍵性政策進行調整，則需要事先謹慎評估，特別要注意政策調整對市場預期的重要影響。
