原標題：濟南物業管理辦法2015年實施 沒車位可不讓進小區
新修訂的《濟南市物業管理辦法》已于日前召開的濟南市政府第62次常務會議討論通過，將于2015年2月1日起施行。
辦法提出，房地產開發商賣房時，應當將前期物業服務合同作為商品房銷售合同約定的內容，物業服務企業不得向業主代收費用。辦法同時規定，物業服務企業自行招用保安員的，應當依法向公安機關辦理備案手續。
物業服務必須寫入購房合同
新買的房子物業服務是什么情況？明年2月開始市民從購房合同中就能了解。新物業管理辦法明確，新建物業銷售前，房地產開發企業應當依法通過招標方式選聘具有相應資質的物業服務企業。住宅項目總建筑面積三萬平方米以下的、非住宅項目一萬平方米以下的，可以采用協議方式選聘物業服務企業。
開發企業應當與選聘的物業服務企業簽訂前期物業服務合同，制定臨時管理規約，并將前期物業服務合同、臨時管理規約等資料報房管部門備案。房地產開發企業應當使用市住房保障管理部門制定的前期物業管理合同和臨時管理規約示范文本。
有市民購買了房子之后，發現物業費過高，或者物業服務水平不行，新規施行以后這種情況就不會出現了。物業新規明確，開發企業辦理商品房預售許可申請或現售備案時，應當提交經房管部門備案的前期物業服務合同和臨時管理規約。
而且，房地產開發企業在銷售物業時，應當將前期物業服務合同作為商品房銷售合同約定的內容，同時應當將臨時管理規約向買受人明示，由買受人予以書面承諾。這樣一來，市民在買房的時候，可以從購房合同中了解將是哪家企業提供物業服務，收費標準和服務標準都是什么樣的，提前做到心中有數，借此也能減少以后的物業糾紛。
物業質量缺陷保修期內開發商負責
物業出現質量缺陷誰來負責維修呢？新出臺的物業新規劃定了責任界限，保修期之內的物業質量缺陷，由房地產開發企業負責保修。
為了確保開發商履行責任，新規提出，新建物業實行質量保修金制度。房地產開發企業應當在新建物業交付前一次性繳存質量保修金。若房地產開發企業在物業保修期內未及時履行保修義務的，業主或者物業服務企業可申請使用物業質量保修金予以維修。保修期滿后，物業質量保修金余額及孳息應當及時退還。
物業質量保修金制度具體實施辦法由市住房保障管理部門、市城鄉建設部門制定。
業主大會須有“雙過半”業主參加
小區成立自己的業主委員會進行自治，籌備程序到底該怎么進行，相比之前的征求意見稿，最終公布施行的物業新規對業主大會籌備組的工作職責進行了更明確的規定。
明確了籌備組由業主代表和街道辦事處、鄉(鎮)人民政府、社區居民委員會工作人員組成，房地產開發企業可以派員參加。其中業主代表所占比例不得低于籌備組總人數的二分之一。業主代表由業主自發推薦或者由街道辦事處、鄉(鎮)人民政府組織推薦產生。
籌備組應當自組建后七日內，將其成員名單和工作職責在物業管理區域內公示。并且要承擔確定首次業主大會會議召開的時間、地點和內容；草擬管理規約、業主大會議事規則、業主委員會工作規則；確認業主身份，確定業主在首次業主大會會議上的投票權數；提出首屆業主委員會委員候選人條件和選舉辦法；以及召開首次業主大會會議的其他準備工作這五項工作。
召開首次業主大會后選舉產生首屆業委會，而業委會則要按照議事規則定期召開業主大會，或者經百分之二十以上的業主提議召開業主大會臨時會議。
業主大會會議應當由物業管理區域內專有部分占建筑物總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主參加。
業主委員會委員資格終止的，應當自終止之日起三日內將其所保管的檔案資料、印章及其他應當移交的財物，移交給業主委員會。
物業招保安警方備案“把關”
此次濟南市明確，物業服務企業應當依法取得資質證書，并在其資質等級許可的范圍內從事物業服務活動。并且物業服務實行項目經理責任制，經理信息要在物業管理區域內向業主公示。從事物業管理的專業人員應當按照國家有關規定取得職業資格證書；從事鍋爐、電梯、消防、電氣、制冷作業等物業服務人員應當具備相應從業資格。物業服務企業自行招用保安員的，應當依法向公安機關辦理備案手續，這樣一來多了一道警方“把關”程序。
濟南小區發生過不少居民因養雞、養狗、養鴿子，引起鄰里糾紛的例子，這次物業新規中明確，在物業管理區域內，業主、物業使用人不得違反規定飼養動物干擾他人正常生活，也不得占用阻塞消防通道、挪用損毀消防設施；不得擅自利用物業共用部位、共用設施設備進行經營；不得損壞房屋承重結構；不得違章搭建建筑物和構筑物等。
物業不得向業主代收手續費
居民反映強烈的物業捆綁收費，物業新規明確規定，住宅小區內供水、供電、供氣、供暖、通訊、有線電視等專業經營單位應當依法向最終用戶收取有關費用，相關專業經營單位不得強制物業服務企業代其收取業主應當繳納的費用，不得因物業服務企業拒絕代收有關費用而停止向業主提供服務。
相比之前征求意見稿，正式施行的新規增加了一條，“物業服務企業接受專業經營單位委托代收費用的，不得向業主收取手續費等額外費用，但可以根據約定向專業經營單位收取報酬?！?/p>
新規規定，物業服務企業不得擅自擴大收費范圍、提高收費標準。
新規也對業主進行了約束，如果物業依約履行義務了，業主不交物業費，物業服務企業可以向人民法院提起訴訟或者依照法律程序申請仲裁。
此外，物業服務企業在物業服務合同履行期間或者在物業服務合同屆滿后決定不再為該物業管理區域提供物業服務的，應當按合同約定期限書面通知業主委員會；無業主委員會的，物業服務企業應當在物業管理區域內，向全體業主公示。合同未約定通知期限的，應當提前六十日履行通知義務。
不簽裝修協議裝修工進不了小區
物業新規明確提出，業主、物業使用人在住宅裝飾裝修開工前，應當與物業服務企業簽訂裝飾裝修服務協定。業主、物業使用人未簽訂裝飾裝修服務協定的，物業服務企業可限制施工人員進入物業管理區域。而且，物業服務企業對住宅裝飾裝修活動進行巡查時，業主、物業使用人應當給予配合。
新規規定，物業保修期滿后，業主所有的房屋、車位等專有部分的維修、更新由業主負責，所需費用由業主承擔。物業保修期滿后，物業管理區域內共用部位、共用設施設備的維修、更新，由業主共同承擔。
沒停車位物業可限制進小區
隨著私家車數量的增多，小區內的停車位也變得緊張起來。對于停車位的管理，物業新規進行了明確。
其中，物業管理區域內的車庫(含共用車庫車位和專用車庫)應當通過出售或者租賃形式，優先滿足業主的停車需要。在滿足業主需要后，房地產開發企業可以將車庫對外出租，但租賃期限最長不得超過六個月。
而且，新規還明確，如果因規劃建設時車庫不足，業主大會可以決定占用物業管理區域內共有道路或者其他場地設置停車泊位，但是不得占用消防通道、妨礙道路通行。利用停車泊位停車的，應當交納車位場地使用費，車位場地使用費屬于全體業主共有。業主不得擅自占用物業管理區域內的道路、綠地或者其他共有場地停放車輛。
未確定停車位的車輛，物業服務企業可限制其進入物業管理區域，公安、消防、搶險、救護等特殊車輛執行公務以及臨時停車除外。
