18個持平(濟南連漲21個月后持平)全國70個大中城市新房價格環比3月44個上漲8個回落22個下降(濟南連漲15個月后下跌0.1%)二手房價格環比3月

　　18日，國家統計局發布4月份全國70個大中城市住宅銷售價格變動情況數據顯示，房價環比上漲城市數量較3月份減少 12個，停漲城市數量創近18個月以來新高。自2012年7月以來，已經連續上漲了21個月的濟南新房價格，終于停漲。二手住宅方面則首次出現價格環比下跌。

　　存量房消化周期

　　杭州27.92個月

　　北京17個月

　　深圳17個月

　　上海10個月

　　濟南15.7個月

　　(注：12個月較為平衡，高于18個月供過于求，低于6個月供不應求)

　　濟南

　　新建住宅停漲，二手住宅跌0.1%

　　國家統計局18日發布的數據顯示，4月份，中國44個城市房價較上月出現上漲，26個城市房價停下了上漲的腳步。當月全國有8個城市房價較上月回落，18個城市較上月持平。

　　其中濟南4月份新房價格與上月持平，自2012年7月份房價連漲21個月以來，首次環比停漲。山東省4個計入70個大中城市數據統計的城市中，濟寧也出現停漲，青島和煙臺則分別出現了0.1%和0.2%的環比上漲。

　　從新建商品住宅分類價格指數來看，4月份，濟南90平方米以下的住宅環比仍有所上漲，為0.1%，90至144平方米戶型以及144平方米以上的房源則持平。總體數據出現停漲主要與90平方米以上戶型成交量占比大有關。

　　二手房方面，4月份，在全國70個大中城市中近半出現停漲態勢的背景下，濟南也出現了環比0.1%的下跌，但同比仍呈上漲趨勢，漲幅為3.4%。環比跌幅雖然不大，但結束了自去年1月份以來連續15個月的上漲局面。

　　分析

　　目前濟南存量需消化15.7個月

　　消化周期=目前存量/前3個月平均銷量，表示目前的存量需要多少個月才能夠完全消化。根據克而瑞(CRIC)濟南機構統計，截至4月底，濟南普通住宅存量為661萬m2，而1-4月濟南普通住宅月均成交量為42萬m2。這么計算，目前濟南的存量需要15.7個月才能消化完。在2013年年底時，該數字為11個月。

　　這是什么概念？濟南與全國其他城市相比，處于怎樣的位置？據了解，住宅存量消化周期數值在12個月較為平衡，高于18個月供過于求，低于6個月則供不應求。

　　從全國主要城市目前的數據來看，消化周期上升較快：北京、深圳的消化周期已上升至17個月，上海為10個月左右，廣州也在11個月以上，而杭州的消化周期已達到27.92個月。與去年同期相比，深圳上升18%，而北京上升92%。主要原因在于前4個月的銷售情況很差，而新增供應量還在增加，從而造成庫存量的急劇增加。

　　15.7個月的數值離18個月的“危險值”已經不遠了。據克而瑞統計，未來1個月濟南普通住宅的市場供應量不小，如果成交量上不去，供求比和存銷比都將進一步上升。

　　探訪

　　加推樓盤難再“開立漲”

　　18日上午，在濟南一知名房企的售樓處，一看到有人前來咨詢，兩個置業顧問過來接待。“3期這個月底就開始認籌了，此前2期的均價是7500元左右，3期樓盤的參考價目前也是這個價。”一名置業顧問介紹。采訪中記者了解到，與去年全年加推房源就漲價的局面不同，今年很少有加推的房源大幅度漲價。“我們現在還在實行五一小長假的優惠，9層有一套特價房，優惠下來價格能到6400元，之前肯定得7000左右。”臘山片區一大型房企置業顧問向記者推薦優惠房源。“二環南路一大型樓盤目前正在進行前期認籌，最終的認籌價比之前告知的預期售價，每平方米低了500元。”一名長期做房產一線數據統計的業內人士告訴記者。

　　預測

　　樓市下行預期

　　進一步加強

　　“新房連續上漲后首次停漲意味著樓市下行趨勢進一步加強。”山東大學房地產研究中心主任李鐵崗認為，當前樓市正處于博弈期，房價出現停漲意味著濟南樓市價格進一步走向穩定。

　　在李鐵崗看來，4月份房價停漲，將進一步增強購房者房價下行的預期；與此同時，開發商對市場的看空預期也將進一步加強。

　　但李鐵崗也指出，未來走勢究竟如何，還有待于進一步觀察。從近幾個月的情況看，已經表明市場處于一種比較穩定的狀態。

　　從開發商的角度來說，如果短期內大幅降價，不僅會帶來外界“資金鏈斷裂”的質疑，還會面臨著如何應付前期業主的“難題”，因此只要“撐得住”，開發商不會直接宣布降價。舜網-濟南時報

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