原標題：共有產權住房：能否探索出住房保障新路？
醞釀多時的共有產權房或將深入展開。這一住房保障模式主要針對中低收入家庭提供“部分產權”的住房，更多的人關注，開創保障房新模式的共有產權房如何完善制度設置，避免踏入經濟適用房“福利院”“權利房”的歧途？
共有產權房在全國鋪開
住建部日前表示，住房保障制度改革將推進廉租房公租房并軌和開展共有產權保障房探索。保障對象根據自己的條件購買保障性住房一定比例的產權份額，地方政府持有保障性住房的另一部分產權，這就是共有產權保障房。上海、山東、甘肅、江蘇淮安等地已先后開始嘗試這種共有產權保障房的建設。
從當前的實踐來看，主要做法是地方政府讓渡部分土地出讓收益，有的還給予適當財政補助、稅費減免，以降低住房的建設成本，然后以低于市場價格配售給符合條件的購房家庭。配售時，在合同中明確共有雙方的產權份額及將來上市交易的條件和增值所得的分配比例。
上海市提出，將共有產權房申請門檻從家庭人均可支配收入每月3300元放寬到5000元。此前，上海共有產權房申請家庭人均月可支配收入的標準已從試點期間的2300元，先后放寬到2900元、3300元。截至目前，上海共有產權房累計購房家庭5.2萬戶。
安徽省宣城市開展了棚戶區改造安置房的共有產權制度試點，對棚改安置房超出原有住房面積的部分，居民既可以通過購買來獲得房屋全部產權，也可繳納租金從而只享有部分產權。目前，安徽計劃推廣這種模式，探索建立健全棚戶區改造安置住房的共有產權制度，符合條件的城市低收入家庭可購買部分棚改房產權。
“有了共有產權房，我們這樣的‘夾心層’就可以實現買房夢了。”今年32歲的劉杰告訴記者。他們夫妻都在武漢的小型民營企業工作，收入不高，屬于中等偏下水平。“我們既不符合條件住公租房，又買不起房，共有產權房讓我們看到了希望。”
共有產權房與經濟適用房制度有何區別？
共有產權房與曾執行多年又屢屢曝出丑聞的經濟適用房制度有何區別？
與經適房存在的源頭審批和套利漏洞不同，住建部有關人士表示，共有產權房不僅可以保持其保障房屬性，而且，即使住滿5年后上市轉讓，購房者也要優先轉讓給共有產權人，也就是地方政府，由政府按市價購買產權獲得完整產權。
按照約定，上海當地政府占共有產權房30%—40%的產權，60%—70%的產權歸個人。由于產權收益共享、補繳差價等因素，使得溢價大幅縮小，杜絕了共有產權房的尋租現象。北京近日也明確規定，自住型商品房為“共有產權性質”，購買后，原則上5年內不得轉讓；5年后轉讓的，按照價格差價的30%交納土地收益等價款。
同時，保障房從“完全產權型”轉向“共有產權型”，有利于地方政府積蓄財政實力和制度保障來推進保障房建設，也有利于讓市場介入、發揮市場作用。中國指數研究院華中市場總監李國政認為，當前的保障房建設模式，政府提供了財政補貼、出讓金優惠等支持。而共有產權房實際上是把這些支持以共有產權的形式明確下來，使住房保障政策更加法治化。
李國政分析，通過在市場上出售或由保障對象購買政府持有的部分產權，政府能夠回收土地等各種增值收益，有利于后續保障房建設的投入，使更多的人得到住房保障。
此外，共有產權保障房所面向的保障人群是真正的中低收入“夾心階層”。這一群體工作單位與家庭收入更加固定，事業上升度高，相關政府部門對其的監管更加有效。
全面推廣還需完善收益模式
住建部副部長齊驥近日表示，將在各地有序開展共有產權保障探索的基礎上，完善產權分配和上市交易收益調節機制，切實消除牟利和尋租空間。
中國人民大學公共政策研究院教授毛壽龍表示，這種模式更適合快速發展的地級市，房價相對較低，可以參照商品房定價。但在北京、上海等房價較高的一線城市，共有產權房如何定價才能既讓中低收入階層買得起，也沒有牟利空間，是需要解決的問題。
李國政認為，要完善共有產權房的上市回購定價模式，若政府出資回購受助者產權，要確定一個合理的回購價格。
上海市房地產(行情專區)科學研究院副院長徐益超指出，隨著共有產權房大量入市，完善準入和退出機制的重要性將日益緊迫突出，應不斷加強申購審核、售后監管和后期退出等工作，壓縮利益空間，確保保障房資源的循環利用，并通過公積金、房貸等方面的政策創新和傾斜，使更多住房困難家庭“圓夢”。(徐海波)
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