行走在樓市之中，總有看不完的風景
2018年已經過去一半
回看上半年樓市風景
展望下半年樓市之路
每個人都有不同體會
近日，生活日報記者對濟南樓市進行全面探訪
供您參考
單價1.5萬是剛需門檻樓市中有說不完的故事。楚龍（化名）是濟南某大型在售樓盤一名置業顧問，2016年入職后，親眼見證了濟南樓市翻天覆地的變化。他同時也是一名剛需購房者，他會經常這樣諷刺自己：我賣過那么多的房子，卻沒有一套是我的。
楚龍相中了自己所在項目樓盤的一套房源，無奈單價過高，難以承受。他領導建議，可以考慮一下中新國際城的房子。“前些日子開盤，我沒搶上，不到半分鐘，所有的房子都沒了。”中新國際城一渠道銷售介紹，前段時間，中新國際城上百套房子迎來了千人搶房。“毛坯房價格在1萬4左右，這個價格的房子，以后不會再有了，這個盤是剛需盤，最吸引人的就是不到1.5萬的單價。”
相鄰的中新錦繡天地，也是剛需盤。兩樓盤上個月同時開盤，但單價不足1.5萬的中新國際城開盤即售罄，而中新錦繡天地雖然是精裝房，但由于單價在1.6萬左右，并沒有售罄。
2日上午，楚龍坐在售樓處的沙發上向記者分析道，“我們這個樓盤，原來定價是個剛需盤，但現在單價已經到了1.8萬以上了，來看房子的剛需越來越少了，我感覺單價1.5萬的房子對我們剛需是個檻兒。”
樓盤開始分化，不再全都靠搶
吳剛（化名）慶幸在2017年以單價1.4萬元的價格入手了華山瓏璽一套房子。如今，該樓盤單價已在1.8萬以上。“當時能夠買上就跟中了彩票似的，很多鄰居都是不管什么樓層不樓層，只要搶上就行了這種狀態，當時每個樓盤基本都這樣。”
但如今這種“開盤即清盤”的樓盤已經越來越少，并且也呈現出樓盤分化趨勢，并不是每一個樓盤都會很搶手。購房者對于那些售價明顯超過預期的房源，已經顯得越來越冷靜。
例如，近日記者探訪新東站片區翡麗公館就發現，當天看房者很少，而該樓盤此前已經開盤的項目房源至今也未售罄。業內人士指出，翡麗公館目前所處的新東站片區相關配套并未完善，價格卻已接近兩萬，超過了不少人的底線。
不過，一些定位為高品質的樓盤，則依舊在源源不斷地吸引購房者前來。例如新近開盤的玖唐府項目，據置業顧問介紹，前段時間開盤的兩棟樓已經全部售罄，銷售均價為1.8萬元/平方米。
不少樓盤至今仍未售罄
記者對單價售價超過2萬以上的幾個樓盤進行探訪，發現這些高價樓盤入市后，開盤當天去化率并不算高，并且去化周期較長。例如萬科金域華府，平均售價在2.2萬/平方米以上，戶型也有100平米以下的產品，雖然有著地處歷下區的核心優勢，但開盤至今已有很長一段時間，其項目房源仍然在售。
再如位于旅游路南側的三盛國際公園項目，其二期產品售價也在2.2萬元/平方米以上，雖然上次開盤房源數量并不算多，但開盤至今仍未售罄。“目前還有可供選擇的房源，樓層也都還不錯。”該項目樓盤置業顧問表示。
對于這些高價樓盤，濟南市房地產協會秘書長李剛表示，若不考慮“雙控指標”的要求，通過對房地產市場的長期監測分析，隨著近兩年來購房需求的不斷釋放，當住宅價格提升至2萬元/平方米的售價時，將會極大地壓制需求購買力，這也帶來住宅市場的明顯降溫，拉長住宅去化周期，但在緩解住宅庫存壓力的同時，也將增加了部分項目因資金壓力出現爛尾的風險。
未來新房均價或1.7萬左右
通過對2017年濟南市（含章丘，不含郊縣）已經成交的118宗居住用地的梳理，可以發現約60個新住宅項目將在今年入市。而按照項目開發周期約3到5年計算，今年市場供應約有228萬平方米。
按照濟南市戶型占比最大的120平方米套均面積計算，約合有1.87萬套住宅。
同時，從2017年成交土地形成的新項目入市計劃來看，90%以上的項目將在2018年下半年入市，入市時間多為9到10月份，更有相當一部分則將在2018年底入市。
在入市價格方面，通過“樓面地價+5000元/平方米的建安及其他成本+20%企業毛利潤=預計售價”來計算，未來新入市的項目銷售均價或將保持在1.7萬/平方米左右。
歷城區依舊是房源供應主力
雖然置業熱點的唐冶片區在一段時間內出現了可售樓盤空當期，但歷城區依舊是房源供應主力區域。
根據濟南市房地產協會公布的統計數據，截至1季度末，歷城區新建商品住宅可售套數為1.61萬套，可售面積為197萬平米，占濟南全市存量的三分之一。
同時，在今年5月25日，濟南市國土局公布了濟南市本級2018年度土地供應計劃。根據供應計劃，歷城區供應量依舊最大，占全年住宅用地供地的一半，像萬達文旅城二期、雪山片區、唐冶片區、張馬片區、華山北片區都有供應。
而在去年成交的土地項目中，不少住宅項目也位于歷城區，并且將在今年的下半年陸續入市。不過，雖然歷城區供應量大，但去化周期也較為合理。據李剛介紹，當前主流市場項目絕大部分位于歷城區的雪山片區、唐冶片區、華山片區、工業北路片區，在售項目多，去化速度快，是當前濟南市最為穩定的一個區域。
毛坯房不再是樓市主流
時間回到樓市火爆的2016年，當時的市場還是毛坯房的天下，精裝房產品就像幾片綠葉，在火紅一片的毛坯房叢林中并不那么顯眼。
雖然此前山東省住建廳及濟南市建設部門多次發文支持精裝房產品，但大多的回應只是叫好不叫座。
但隨著濟南陸續出臺多項措施對樓市進行調控，尤其是對“毛坯房”進行限價這一舉措，促使了樓市中越來越多精裝房產品的出現。特別是2017年，精裝房產品逐漸在濟南樓市中站穩了腳跟，毛坯房產品則逐漸退潮。
記者發現，即使在今年上半年，毛坯房的產品還撐起了濟南樓市中的半邊天。像龍湖春江酈城、中新國際城、萬達文旅城等熱門樓盤都在主推毛坯房產品。
不過，隨著這一批毛坯房產品的清盤，同一樓盤項目中將不再推出毛坯房產品，轉而絕對主推精裝房產品。像目前在售的中新錦繡天地、三盛國際公園、萬科金域華府、中海瓏璽、中海御景臺、玖唐府等大部分在售項目樓盤所推產品均為精裝修產品房源。
業內人士指出，精裝房產品將成為濟南今后樓市的絕對主流，而從另一方面來講，精裝房產品的大規模出現有著其特殊的背景，因此也存在著例如像“陰陽合同”等伴生問題。
不過，對于市場上存在的政府部門對精裝修房源監控不到位的問題，該業內人士也指出，這一問題有望在近期得到解決。
