原標題：省城有不少“可改合同”房源改合同買房 多數不靠譜

　　近日，省城市民張先生準備買一套二手房，他在中介看到很多房子的說明上寫著“包改合同”，經過詢問得知，此類房子是剛剛交房沒多久的次新房，房產證還沒有辦下來，中介稱這樣可省去不少過戶的稅費，是非常理想的選擇。而張先生在看房的過程中，也發現了不少房源能改合同，而收費也是大相徑庭。而早在幾年前，省城就明確提出新建商品房在取得房產證前，不得擅自以“改合同”的方式私下轉讓。那么中介所謂可改合同買房到底靠不靠譜？　記者鄭心茹

　　【現象】　省城有不少“可改合同”房源

　　“新房在購買的時候不是就已經在相關部門網簽備案了嗎？怎么還能改合同呢？”市民劉女士就對改合同挺納悶。記者在58同城網站二手房版塊搜索“改合同”這一關鍵詞，就可搜到一萬余條結果，大多數房源都被標注上“包改合同，免高稅”這一標簽。其中某樓盤96平方米兩居室，總價75萬元，記者咨詢經紀人，得知這是某單位的內購房源，還沒有進行網簽，如果要買的話，只需要到開發商處重新簽訂購房合同即可，“這個都是可以操作的，不用購房者管，改合同的費用也不用買房人出，改好合同之后就像是你自己買了這個新房一樣，等到辦房產證的時候正常辦就行，這樣省事又省錢。我們已經賣了很多套這種房子了，絕對沒問題。”

　　而在旅游路以及全運村附近，這樣的房源更多，多是一些單位宿舍，記者通過環山路一家房屋中介看了位于洪山公園附近的一個單位宿舍，中介經紀人介紹說，該小區內不少房源都在出售，都是可以改合同的。

　　市民徐女士同樣看好了一套位于漿水泉路的還沒有取得房產證的二手房，但是該房子已經網簽并且在房管局進行了備案，單純的改合同是行不通了，中介稱如果想買這套房子，就要“下證過戶”。通過咨詢，記者得知，這樣的二手房交易需要買賣雙方簽訂購房合同，但是需要買方支付全額的購房款，“等到原房主辦理房產證時可以直接更名到買方名下，但是這類房源不能免去過戶稅費。”一名中介經紀人說。

　　【調查】　改次合同，收費2萬-6萬不等

　　市民張先生最近準備在省城買一套房子作為婚房，由于新開盤的樓房位置都較偏遠，而市中心位置的二手房又比較老舊而且價格太高，因此他將目標指向了那些“次新房”。張先生在一些相對比較新的小區附近的中介咨詢有沒有合適房源，發現很多房子的說明上寫著“包改合同”，“中介經紀人強烈推薦這種房子，說是因為這一類的房子剛交房沒多久，還沒辦下房產證來，如果買的話只要去開發商那里改合同就行，改合同的費用由賣方出，可以省去不少過戶的稅費。”張先生說，但是他始終有些疑慮，擔心購買這種房子會有風險。

　　前段時間，市民李先生購買了新世紀銀苑小區同事的房子，因為還沒辦下房產證，他找到開發商想改合同。開發商表示“不支持更改，可以等房產證下來后再過戶，確實想改要交1平方米300元的費用”。“當初這個房子也是單位內購的，房子170平方米，如果要交這個改合同的費用，算下來要5萬多元。”而在荊山東路上一家房產中介，記者了解到這附近有一處兩室兩廳的房子，也同樣是改合同的方式交易，然而此房改合同的費用高達每平方米1500元。

　　記者咨詢了多家房地產開發商，得知雖然從開發商角度不太支持更改購房合同的做法，如果實在是因為特殊原因想要更改，只要交上一定費用也可以改合同。而這個費用根據房子的位置、戶型等多個因素而定，價錢一般從2萬元—6萬元不等。

　　【規定】　早有禁令未取得房產證前不能轉讓

　　對于目前市場上各種可改購房合同的房源以及不統一的收費方式，眾多購房者都表示非常疑惑，想要知道對于“改購房合同”一事有沒有相關部門制定一個統一的標準及規定。

　　通過咨詢建設部門，記者了解到，早在2010年，省城就正式出臺了樓市“禁炒令”，濟南市城鄉建設委下發《濟南規范預售商品房買賣合同撤銷及信息變更行為的通知》，明確提出新建商品房在取得房產證前，不得擅自以“改合同”的方式私下轉讓。不過“禁炒令”也并非一刀切，通知中明確規定8種情況下可改簽或撤簽網上購房合同，但是房地產開發企業當月申請撤銷或變更網簽合同的數量，不得超過該棟房屋銷售總套數的3%。“禁炒令”已經實施兩年多，為什么現在市場上還有這么多“可改合同”的房源在出售？一名房地產內部銷售人員趙先生告訴記者，主要是中介宣稱的“免高稅”吸引了購房者，“對于改合同的費用，中介也會有相應的提成。”趙先生說，其實作為正規的大型開發商，是不會允許業主私自改合同的，“這對于我們來說是一件麻煩事，而且在很大程度上會影響到新房房源的銷售。”趙先生說，因為“包改合同”的房源一般為沒有入住過的新房，與新房房源相比他們的交房時間更短或者已經交房，有的還進行過基礎裝修，價格上也差不多，或者相對便宜一點，“但是有一些小開發商還是允許，只要客戶在開發商公司能找到熟人，再給點錢，都是可以操作的。”

　　【提醒】　改合同買房風險很大

　　既然中介都是打著“免高稅”的旗號去銷售這類可改合同的房源，那么這類房子到底是不是真的劃算呢？趙先生給記者進行了分析，以一套100平方米的房源為例，原房東購買該套房時單價為4000元，總價40萬元，該價格會在購房合同上予以體現，并按照該價格辦理按揭手續等，而其出售該套房時價格為6000元，總價60萬元，兩者間的20萬元差價需由買方支付給原房東。如果該房源有辦理按揭，同樣是使用總價40萬元購房合同辦理的手續，總價40萬元首付三成12萬元，再加上20萬元差價，購房者需先支付31萬元給原房東。“即便是可以更名，省了二手房成交稅費，首筆購房成本也不見得更低。”趙先生說，此外對于房產證等相關證件的辦理也存在風險。

　　山東平正大律師事務所律師趙金一也提醒市民，購買還沒有取得房產證的二手房風險很大。“如果是那種下證過戶的，買方支付全額購房款，表面可以取得房屋的產權，實際只是取得了房屋的居住權。即便是還沒有網簽，一般情況下，轉讓期房的原房主大多利用貸款買房，如果他要進行合同更名，則需要首先還清貸款。在實際交易中，還貸款的錢往往需要新購房者出。”趙金一說，對新購房者而言，一旦交上錢又不能順利完成合同更名，將面臨財房兩空的危險境地。而且，因為合同更名屬于非法行為，交易中一旦發生糾紛，購房者很難舉證維權。

　　8種情況下可 撤銷合同

　　因房地產開發企業工作人員失誤，將購房人信息錄入錯誤，需要更正合同信息的，在撤簽或變更合同時要提交錯誤內容及更改說明；

　　戶口本常住人口登記卡索引表中登記的家庭成員之間，變更合同買受人信息的，需要提交戶口本、身份證；

　　開發企業與購房者之間因某方違約而發生糾紛，經仲裁機構、法院裁定或判決需要解除合同的，需要提交裁定或判決的有效證明；

　　房屋交付公告自公布之日起90日內，購房者所購房屋因質量存在嚴重問題，經有關部門認定，需解除合同的，要提交由質量監督部門出具的質量鑒定報告才可變更合同；

　　購房者辦理貸款手續未獲批準，合同無法繼續履行并承擔違約責任，需要解除合同的，需要提交不能受理貸款的有效證明；

　　購房者(或者直系親屬)因患重大疾病急需資金等原因，需要解除合同的，購房者需要提交二級以上公立醫院相關證明；

　　商品房交付后，實測建筑面積與合同約定誤差超過±3%，合同中已約定解除的，可提交測繪機構的房屋測繪報告后變更合同；

　　此外，法律法規規定的其它情形，也要寫明具體內容并提交相關證據才可變更合同。