近日，榮盛發展廊坊花語城業主持續反映，此前購買花語城房屋時，參與開發商的優惠活動后，發現享受優惠支付的房款進入了第三方公司的賬戶，并且開發商發票上沒有把優惠款項算作房款。當業主要求返還這部分錢款時，開發商讓業主去找第三方公司。
對此，北京市才良律師事務所王才亮主任認為，業主支付的優惠部分應該算做房款的，并且開發商既然指定了第三方收款，那么，不管是否房款到沒到開發商賬戶，都應該認定是開發商收了這個款。
《商訊·公司金融》向榮盛發展發函求證此事，但截至發稿并無回復。不過，近年來，在房地產行業監管逐漸收緊的背景下，榮盛發展股價持續走低，或正是投資者擔心房企杠桿率過高、潛在風險巨大的寫照。
業主稱，被優惠忽悠了？
近日，花語城業主向《商訊·公司金融》反映，榮盛發展開發的廊坊·花語城（榮盛·阿爾卡迪亞）存在違規收取電商費（參團費）。
業主們稱，他們在2016年-2020年購買的位于廊坊經濟技術開發區的榮盛·花語城小區的商品房時，均參加了開發商給出的“優惠”活動。活動宣傳內容顯示，5萬塊可當做7萬用、6萬還可以當做8萬用？沒錯，當初榮盛·花語城的銷售就是這么向業主們推銷的，并美其名曰說是“電商費、參團費”。
“河北王這是人傻錢多嗎？”當然不是了。業主告訴《商訊·公司金融》，參加了這個“優惠活動”業主，并沒有得到優惠，相反卻多花了錢。
例如，一位業主在2017年購買榮盛·花語城89.7平米的商品房，總價款為1618940元。銷售人員告訴業主，可享受“5萬抵8萬”的電商費/參團費，按時簽約每平米還可以優惠200元。最后核算下來的總房款為：1618940-70000（實際交5萬）-200*89.7=1531000，網簽合同上的總房款也是1531000元，單價是17068元/平方米。業主一共支付了1601000元，但這其中僅有網簽合同上的總房款能開具國家正規發票，那5萬元的電商費/參團費開具的發票名目卻是服務費的收據。
既然交了錢為何不能開具發票？“5萬抵7萬、6萬抵8萬”又是什么優惠活動？就此，《商訊·公司金融》函至榮盛發展，但截至發稿前，尚未得到任何回復。
值得一提的是，在刷卡之前，購房的業主并不清楚這5萬-6萬元金額不等的“服務費”并不進入開發商榮盛發展的賬戶，而是使用POS機刷進了西藏意家信息科技有限公司、北京意家信息科技有限公司、天津意家信息科技有限公司、廊坊市鳳鳴房地產經紀有限公司等賬戶中。據知情人士表示，上述收取“服務費”的公司共有10多個，均為榮盛發展旗下公司或第三方公司。
另外，根據業主向《商訊·公司金融》提供的視頻資料顯示，當業主問及收取電商費/參團費的公司，是否經過榮盛發展的授權？是否存在合作？榮盛發展客關部的一位陳姓經理對業主表示，是否經過授權不清楚，但合作確實是存在合作。
視頻資料顯示，當業主問及通過花語城財務收取房款中，業主一起支付的電商費/參團費，榮盛發展是否應負保證責任？陳經理只是承認，是通過他們財務支付的，但業主支付的電商費/參團費，并沒有到他們的賬上，錢款的歸屬并未在他們公司。并告知業主，他們公司的最終決策是，他們不應該退業主要求返還的“電商費/參團費”，也沒有義務退這部分錢。業主可以找收取這部分費用的第三方公司要求退還。
對于業主反映的上述情況，北京市才良律師事務所王才亮主任表示，第一、開發商在售房時承諾有優惠條件，并且購房者按照這個優惠條件交了錢，那么這是一種合同，要約承諾已經成立。事后，如果開發商沒有給購房者以優惠，就是一種違約行為；第二、購房者按照開發商指定的賬戶或者提供的平臺支付了相關款項，那么，無論這個款項是否到了開發商自己的賬上，都應當認定為是開發商收了這個錢。開發商現在講沒收到錢是講不過去的。
對于開發商這樣操作是否涉及偷稅漏稅？王主任表示，偷漏稅的問題需要稅務部門去查。如果那些實際收到錢的分公司、子公司、第三方交了稅，那就沒有偷漏稅。如果沒交那就屬于偷稅。
無獨有偶，在榮盛發展開發的其它樓盤也存在收取“團購費、裝修保證金、捆綁銷售基金”等情況。
日前，猿人財京報道稱，惠州市大亞灣區榮盛花語馨苑客戶反映，榮盛花語馨苑以優先選房為由騙取會員費。該項目銷售人員以優先選房為由讓看房客交1萬元會員費，后來卻沒有按承諾退錢。
2019年5月12日，南京公共·新聞報道了辛女士購買了南京六合區榮盛風情街的一個商鋪，參加了“6萬抵10萬的團購服務費”，遇到的情況完全和榮盛·花園城業主“服務費”是一樣的。收取該團購服務費的公司為西藏意家信息科技有限公司。
2016年7月30日，《中國經營報》曾報道，榮盛發展邯鄲一項目涉嫌違規收取裝修保證金。榮盛江南錦苑業主反映，收房之際，開發商榮盛發展要求業主繳納2.5萬到4.2萬元不等的裝修保證金，否則便不交房。
2368億負債壓頂
榮盛發展于近日發布2020年報及2021年一季報。從業績數據上來看，或受環京區域調控影響，榮盛發展的經營狀況并不理想。
2020年榮盛發展實現全口徑合約銷售金額1270.97億元，同比增長10.2%，低于百強房企平均12.4%的銷售業績增速。
從經營業績上來看，2020年，榮盛發展實現營業收入約715.11億元，同比增長0.85%；歸屬凈利潤75.02億元，同比減少17.75%。2020年受到了新冠疫情的影響，2021年一季度榮盛發展業績有所回升，實現營業收入約118.99億元，同比上升44.97%；歸屬于上市公司股東的凈利潤約8.98億元，同比增長1.79%。
《商訊·公司金融》梳理財報發現，除了環京區域的價格低迷的影響之外，2020年的三費支出也是極大壓縮了凈利潤的空間。其中，銷售費用達24.36億元，同比增8.52%，增長的主要原因是銷售人員的薪酬和銷售代理費增加所致；另外，管理費用增長最多達26.20億，同比增長15.40%；財務費用9.34億，同比增長1.88%。2021年一季度，榮盛發展的三費支出再次大幅增長。銷售費用4.67億元，同比增長31.05%，財務費用2.73億元，同比增長37.71%。
受此影響，2020年榮盛發展毛利率為27.8%，較去年同期下降2.3個百分點，凈利率和歸母凈利率分別為10.9%和10.5%，分別同比下降2.6和2.4個百分點。
而且，或受累于近年來榮盛發展的銷售費用的不斷增加，2020年冬天，榮盛發展進行了“大瘦身”。廊坊、霸州、香河、保定、張家口的公司合并為北京公司；天津、唐山、秦皇島的公司合并為天津公司；滄州、衡水、泰安的公司合并為滄州公司。裁員、凍編及降薪同步進行中。據榮盛發展的員工向《商訊·公司金融》透露，榮盛發展廊坊銷售公司的領導層在冬天確實發生了變動，領導層“大換血”。并且，在離職時都沒有進行工作的詳細交接。
年報顯示，2018年-2020年，榮盛發展的銷售費用為17.27億元、22.45億元、24.36億元；同比增長48.22%、22.95%、8.52%；占當期營收的3.06%、3.17%、3.41%。從數據上可以看出，雖然銷售費用的增速已減弱，但依然處于增長狀態。而且，隨著營收的增長，銷售費用在當期營收中所占的比例也是在逐步升高。
另外，榮盛發展由于2020年以來，陸續通過超短融、境外美元債以及公司債等多種融資渠道獲取資金，債務結構有所改善，但負債水平還是在大幅攀升，負債總額達到2368億元。截至2020年末，榮盛發展資產負債率82.07%，較期初下降0.32個百分點；現金短債比為1.23，較期初增長0.36；凈負債率80.18%。剔除預收賬款后的資產負債率為73.78%，超出監管規則不高于70%的要求，“三條紅線”處于黃檔水平。
評級遭機構下調
日前，中金公司將榮盛發展的公司評級由“跑贏行業”下調至“中性”。
中金公司在研報中指出，榮盛發展的結算毛利率仍將延續下降，今明兩年業績增速承壓，未來業績增長的不確定性很高。而且，榮盛發展的新增項目主要分布于京津冀和長三角區域（合計占比69%），中金公司預計，熱點城市調控政策趨緊可能影響項目利潤率水平并壓制后續業績表現。
中金公司認為，榮盛發展當前土儲充裕度和質量均待改善，但受限于降杠桿目標，未來提升難度較大。估算榮盛發展當前土儲覆蓋倍數不足兩年，且補地壓力較大，未來銷售增速可能持續疲弱。另外，財務指標承壓，杠桿端改善難度較大。短期內財務指標“轉綠”難度較大，綜合考慮，中金公司下調榮盛發展公司評級由跑贏行業至中性。
同時，考慮到榮盛發展盈利增長疲弱且財務端承壓，中金公司還下調榮盛發展2021年每股盈利預測32%至1.69元，并將榮盛發展目標價下調30%至6.75元。
榮盛發展成立于1996年12月，總部位于河北廊坊，素有“河北王”之稱。于2007年在深交所上市。目前已基本形成了以房地產開發為主業，貫穿康旅、產業園、設計、實業、酒店、物業、商管、房地產金融等業務為一體的綜合性全產業鏈業務。
2020年，榮盛發展房地產開發、產業園、物業、酒店經營、其他行業營收占比分別為86.81%、7.5%、1.57%、0.95%、3.18%。
2020年，榮盛發展先后在京津冀、長三角、中西部區域的29個城市獲得土地65宗，規劃建筑面積714.57萬平方米，相比2019年的979.3萬平方米明顯減少，同時收縮投資范圍，將資源傾斜于已有市場地位的優勢區域，65宗新增土地中，大本營河北省占據了34宗，分布在廊坊，石家莊，唐山等優勢城市。
截至2020年末，榮盛發展土地儲備建筑面積為3835.98萬平方米。其中分布最多的是河北省，總面積占比達到39.2%，其余山東省11.8%，安徽省7.5%，另外長三角地區的江蘇省占比為6.1%。全年實現開工964.13萬平方米，完成年初開工計劃的104.12%；實現竣工695.80萬平方米，完成年初竣工計劃的78.42%。簽訂商品房銷售合同面積1174.45萬平方米，同比增長6.96%；合同金額1270.97億元，同比增長10.18%，完成年度簽約計劃的105.04%。
榮盛發展在年報中表示，2021年年度公司計劃新獲取建筑面積約1122.23萬平米的新項目資源。計劃簽約金額約1300億元，計劃實現銷售回款1050億元。
另外，為進一步優化債務結構，榮盛發展將以項目開發貸款融資為主，提高公司債券、美元債、中期票據、資產證券化、超短期融資券、定向債務融資工具及其他新型融資方式規模，計劃新增融資544.90億元。2021年第一季度，榮盛發展已累計實現簽約面積213.83萬平方米，同比增長57.95%；累計簽約金額255.04億元，同比增長83.67%。
綜合來源：經理人傳媒旗下《商訊公司金融》雜志 文：李康；中華網山東頻道
