來源：界面 文 ：徐秋雨 初彥墨 楊雅文最近，關于北京房租上漲的話題一直很熱。前幾日，原我愛我家副總裁胡景暉炮轟自如、蛋殼等長租公寓運營商以高出市場價20%-40%的價格爭搶房源，這番言論將這輪輿論熱議推向高潮，監管層也開始介入。
8月23日，自如發布聲明稱，全面接受政府部門的調查結果，并將在此基礎上進行深度自查、堅決整改。
從數據角度來看，北京房租真的漲了很多嗎？為什么會上漲？中介在其中參與了多少？
最近房租“飛漲”了嗎？
北京市統計局數據顯示，2018年7月，北京租房租金類居民消費價格指數環比上漲0.2%，同比上漲2.8%，較上月增幅均有降低。
鏈家數據顯示，當前北京房租同比與環比漲幅并未顯著擴大，2018年前7月北京平均租金為86.4元/平米，略高于去年同期水平，未出現非理性上漲。北京房租7月環比漲幅約為2%，較上月略有下降。
中國房價行情網數據則顯示，2018年7月北京平均房租水平為92元/平米，環比漲幅為2.63%，較上月提升1.7個百分點。
此外，這兩家機構的數據都顯示，近一年北京房租價格的上漲高峰出現在2017年12月，單月環比漲幅達到10%。
房租為什么漲？-
供不應求？
Real Data數據顯示，受政策、市場環境等因素影響，從2017年下半年開始，北京租賃新增掛牌房源量就開始下滑，使得今年以來的新增客房比始終維持在高位。可租賃房源長期供不應求，房租自然會持續上漲。
其實租賃房源短缺的現象在中國一二線大城市中都普遍存在，其中最短缺的還是北京和上海，房源缺口在400萬間左右，平均一個房間得住1.8個人才能滿足租賃需求。
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房租跟著房價一起漲了？
一般來說，房價反映了房屋在資本市場的價值，房租則能夠反映房屋的實際使用價值。房屋價值上升，其使用價值也會隨之升高。
業界常用租金收益率（年租金收入與房屋價值的比值）來反映房租與房價的偏離度。比如，房價在某些時間漲得過快，偏離了價值中樞，租金收益率就會下降。
從目前來看，中國50個典型城市的租金收益率水平基本在2%-3%之間，一線城市僅為1.7%，明顯低于國外大城市的水平，這一方面說明中國的房價整體偏高，另一方面也暗示了租金水平還存在一定的上漲空間。
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中介哄抬價格？
中介在租賃市場的參與度在近年不斷升高，新成立了許多長租公寓品牌。這些長租公寓一般都擁有標準、精致的裝修，有配套的保潔、維修等服務，租金水平也明顯更高。為了搶奪更多市場，許多中介被指責存在瘋搶房源、哄抬租金的現象。
貝殼研究院數據顯示，北京是全國租房機構化比例最高的城市，為10.3%；杭州次之，為9.2%。
近日有自媒體發文指出，中介利用法律盲區侵犯租客和房東的權益，以“空手套白狼”的形式套取大量貸款資金用于自身發展，把風險轉移給房東和租客以及全社會。一旦中介資金鏈斷裂，將引發劇烈的社會動蕩。
對此，易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進對界面數據（公眾號ID：tuli_shuju）表示，這種說法夸大了長租公寓的盈利能力，長租企業通過杠桿方式來獲取資金的現象是存在的，但不占主導。
“對于類似對比‘販毒’的盈利，其實是過于夸大了長租公寓的盈利能力了。當前市場爭論的其實是房源的收儲內容。但是銀行本身也會把控風險，銀行也不會說房東的房源做抵押，就一次性可以進行撥款，這本身在操作上說是有困難的。
所以類似長租企業通過杠桿方式來獲取資金，進而收儲房源的做法，或是部分業務中存在，但也不能說占主導的。因為最終衡量此類模式是否可以推進的，其實還是看租賃的效果。
如果租賃的市場認可程度不高，那么此類模式本身也是有風險的。因為最大的前提是，還沒有哪家租賃企業可以收購全部的存量房，這樣如果機構房源太貴了，市場需求就會進入到個人房源上的。”
房租，沒那么簡單
事實上，房租不僅僅是一項日常支出，還與宏觀經濟有著密切的關系。
首先，住房租金是CPI（居民消費價格指數）的一項統計指標，是“居住類居民消費價格指數”的子項目。房租水平的變動會直接對居民日常消費產生影響。
另一方面，房租水平還能夠反映區域經濟活躍程度。一般來說，經濟發展好的地區會吸引更多的租賃人口，這些租賃人口的可支配收入也相應較高，房租水平也不會低。
從下圖可以看出，近三年房租上漲最快的區域，基本都是經濟發展較好的東部省份。安徽、湖北、湖南等中部省份的房租也明顯上漲，說明當地的經濟活力在增強。
與此同時，我們還能從“GDP與租金的偏離度”窺見地方經濟數據的“注水”程度。比如，有些地區“經濟強、租金滯”，GDP增速要明顯高于租金，這可能意味著經濟數據存在“注水”。
關鍵詞 ： 房租中介自如（來源：界面）
