濟(jì)南誠(chéng)基中心樓間距很小，樓房密度非常高。齊魯晚報(bào)·齊魯壹點(diǎn)記者 時(shí)培磊攝
臨街商鋪的電梯長(zhǎng)期閑置，垃圾遍地。齊魯晚報(bào)·齊魯壹點(diǎn)記者 時(shí)培磊攝近日，因拖欠公建設(shè)施用電費(fèi)用，濟(jì)南誠(chéng)基中心和萬(wàn)豪國(guó)際中心公建用電被停，在多方協(xié)調(diào)之下，才暫時(shí)恢復(fù)正常，但巨額的費(fèi)用仍未支付。公建用電欠費(fèi)只是誠(chéng)基中心面臨的諸多問(wèn)題的冰山一角，這些年來(lái)，誠(chéng)基中心因配套不全漸成“城市孤島”，小區(qū)新舊問(wèn)題一直未斷，亂象叢生，幾乎成了濟(jì)南維權(quán)次數(shù)最多的小區(qū)。相比之下，對(duì)小區(qū)遺留問(wèn)題的解決辦法卻很難產(chǎn)。
實(shí)在沒(méi)法住，不少業(yè)主賣了房子
劉先生在2010年左右在誠(chéng)基中心買了一套商住兩用的房子，還買了兩套住宅的房子。120平的房子，復(fù)式結(jié)構(gòu)，公攤面積在35%左右。“當(dāng)時(shí)開發(fā)商是按套賣，一套90多萬(wàn)，房產(chǎn)證面積只有60多平，但是隔開以后，實(shí)際面積相當(dāng)于多了一倍。”
這兩套住宅房都在一棟樓上，然而到了交房的時(shí)候，劉先生發(fā)現(xiàn)旁邊又多了一棟樓，相隔不過(guò)十多米遠(yuǎn)。劉先生的房子雖然不低又在東側(cè)，但被擋住以后，陽(yáng)光全天照不進(jìn)來(lái)，采光成了問(wèn)題。
在他居住的樓層，一層樓有十多戶，走廊沒(méi)有通風(fēng)口，也沒(méi)有窗戶，在里面待一會(huì)兒異常悶熱。不少房子通風(fēng)不好，房頂也不高，非常壓抑，有不少業(yè)主白天都打開房門通氣。
據(jù)了解，像劉先生這樣的業(yè)主有很多，不少人在這兩年都把房子賣了。
商鋪和住宅蓋夾層，面積多了近一半
在誠(chéng)基中心，十五六層高的樓，樓間距只有20余米，一層設(shè)計(jì)了16戶業(yè)主，門挨著門。資料顯示，誠(chéng)基中心僅四期的一棟大樓就有14700戶，包括公寓4122戶，商業(yè)7889戶，辦公配套2689戶。
誠(chéng)基中心的密度高還反映在其過(guò)高的容積率上。代理過(guò)誠(chéng)基中心業(yè)主合同糾紛案件的胡春雨律師稱，開發(fā)商用“酒店式居住公寓”的概念，擺脫各種設(shè)計(jì)規(guī)劃規(guī)范的牽制，建設(shè)5.2米超高層高樓房，通過(guò)加蓋夾層使建筑面積增加一倍，相當(dāng)于憑空多出了一倍的建筑面積。胡春雨分析，誠(chéng)基中心出現(xiàn)的諸多問(wèn)題，根就在這里。
據(jù)媒體報(bào)道，這種加蓋隔層的做法同樣被復(fù)制在商鋪。2012年左右，誠(chéng)基中心正式大范圍推出商鋪。
業(yè)主李女士是第一批投資者，她花了37萬(wàn)元買了一間20多平的店鋪，但交房時(shí)她驚訝地發(fā)現(xiàn)，因加隔層，商鋪公攤高達(dá)75%，店鋪面積只有六七平左右。
車位少消防不達(dá)標(biāo)，都是高密度惹的禍
容積率高，業(yè)主密集，但配套公建設(shè)施沒(méi)有相應(yīng)增加，沖突在所難免。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，誠(chéng)基中心連公寓加商鋪共有20000多戶，而實(shí)際車位數(shù)只有1500多個(gè)，平均13戶以上才分到一個(gè)停車位。
排污能力不夠也是人口密集引起的。誠(chéng)基中心一、二、三、四期共計(jì)兩萬(wàn)多戶，已交付近萬(wàn)戶。由于房屋性質(zhì)為公寓，以出租為主，經(jīng)營(yíng)公司、集體居住的較多，公寓及配套辦公每戶按照4人計(jì)算，小區(qū)居住人數(shù)達(dá)4.6萬(wàn)人，商鋪按每戶1人計(jì)算共計(jì)0.9萬(wàn)人，該小區(qū)人口約達(dá)5.5萬(wàn)人。
業(yè)主介紹，商鋪的配套不足，一層樓只有一個(gè)廁所，也沒(méi)有位置停車，開發(fā)商承諾的一些大品牌最后都沒(méi)有進(jìn)來(lái)，之后，開發(fā)商出事。因種種原因，誠(chéng)基中心的商業(yè)中心就這樣胎死腹中了。
在早期，誠(chéng)基中心一些基本配套壓根就沒(méi)有。小區(qū)供暖供氣的問(wèn)題一直到2015年年底才徹底解決。此前，誠(chéng)基中心因復(fù)式結(jié)構(gòu)存在安全問(wèn)題，燃?xì)夤揪芙^開通燃?xì)猓贿@種復(fù)式結(jié)構(gòu)也給供暖計(jì)量帶來(lái)了麻煩。小區(qū)也沒(méi)有配套幼兒園、小學(xué)，學(xué)區(qū)問(wèn)題也成了誠(chéng)基中心的一大難題。
設(shè)備維護(hù)費(fèi)用太高，物業(yè)管理難度較大
小區(qū)的規(guī)劃問(wèn)題產(chǎn)生的種種弊端讓業(yè)主們非常揪心，這也給物業(yè)帶來(lái)了很大的管理難度。前物業(yè)一位工作人員說(shuō)，誠(chéng)基中心的一大特點(diǎn)是電梯特別多。四期項(xiàng)目總共有282臺(tái)電梯，其中第四期的電梯中，直梯就有72臺(tái)，扶梯有143臺(tái)。電梯的維護(hù)本身就需要專業(yè)人員，同時(shí)還需要電。
此外，小區(qū)內(nèi)還有眾多用水二次加壓設(shè)備需要維護(hù)。誠(chéng)基中心體量龐大，有807個(gè)攝像頭，即便數(shù)量如此多，仍有不少主要通道沒(méi)有攝像頭，需要人員加強(qiáng)巡邏。消防設(shè)施也很多，前三期有15000個(gè)消防點(diǎn)位，四期則有33337個(gè)，每一個(gè)出現(xiàn)故障都需要一定的維護(hù)支出。使用多年后，這些設(shè)備出現(xiàn)故障的維修成本陡增，雖然像電梯這種大件兒出現(xiàn)大問(wèn)題可以通過(guò)業(yè)主的維修基金來(lái)維護(hù)，但日常的維護(hù)也需要占用物業(yè)費(fèi)用。
物業(yè)工作人員告訴記者，原來(lái)很多開發(fā)商遺留的問(wèn)題讓業(yè)主很不滿，不少業(yè)主把發(fā)泄不滿的矛頭指向了物業(yè)。
很多遺留問(wèn)題至今沒(méi)有解決
不過(guò)，與剛?cè)胱r(shí)相比，小區(qū)物業(yè)服務(wù)大不如前也是不爭(zhēng)的事實(shí)，越來(lái)越多的業(yè)主開始拒繳物業(yè)費(fèi)。據(jù)了解，前期開發(fā)商預(yù)收了一年物業(yè)費(fèi)，之后物業(yè)費(fèi)繳納率也在六七成，隨著問(wèn)題越來(lái)越多，小區(qū)環(huán)境越來(lái)越差，小區(qū)業(yè)主繳納物業(yè)費(fèi)的越來(lái)越少，到了換新物業(yè)的時(shí)候，物業(yè)費(fèi)繳納率只有兩三成。
近日，記者在小區(qū)看到，樓里的衛(wèi)生保持尚可，但也存在墻體破損、走廊光照損壞、很多的小廣告等問(wèn)題。很多遺留問(wèn)題至今難以解決。車位仍很緊張，電梯經(jīng)常“癱瘓”，地下室經(jīng)常漏水，墻體瓷磚掉落無(wú)人修補(bǔ)，小區(qū)衛(wèi)生仍然令人擔(dān)憂，租住人群仍然很難管理。
目前，四期的商鋪除了沿街的數(shù)十家，大部分都空置著，臨近和平路的商鋪入口都被用鐵欄桿封死了。這里有不少業(yè)主僅僅看過(guò)幾眼，就再也沒(méi)有來(lái)過(guò)，而他們卻還要每月還著房貸。
多個(gè)部門努力協(xié)調(diào)，有些問(wèn)題仍無(wú)法解決
為整治誠(chéng)基中心的問(wèn)題，這些年，政府部門做了大量的協(xié)調(diào)工作，也獲得一定的效果。因設(shè)計(jì)、規(guī)劃的問(wèn)題，誠(chéng)基中心早期一直沒(méi)有煤氣和暖氣，雙氣配套改造有很大難度，經(jīng)過(guò)政府部門協(xié)調(diào)，誠(chéng)基中心于2015年徹底解決了“雙氣”的問(wèn)題。
為整治誠(chéng)基中心燒烤和小飯館擾民、污染的問(wèn)題，從2016年起，多部門聯(lián)合執(zhí)法，對(duì)燒烤問(wèn)題進(jìn)行長(zhǎng)期治理。2017年，歷下區(qū)對(duì)轄區(qū)的違法餐飲企業(yè)進(jìn)行整治，誠(chéng)基中心多家違法餐飲小店被關(guān)。濟(jì)南歷下警方也進(jìn)行過(guò)多次治安整治，使誠(chéng)基中心的治安環(huán)境有所改善。
此外，早在2016年，就有業(yè)主自發(fā)提出，想以單元樓為單元，讓業(yè)主自發(fā)組織，參與到管理中來(lái)。目前，這種自發(fā)參與管理的方式還沒(méi)有形成體制。
在很多遺留問(wèn)題上，政府部門發(fā)揮著至關(guān)重要的作用。像最近的停電風(fēng)波，在街道辦、居委會(huì)的協(xié)調(diào)下，考慮到民生問(wèn)題，供電公司在斷電9小時(shí)后對(duì)小區(qū)公建用電恢復(fù)供電，涉事各方坐在一起，對(duì)電費(fèi)問(wèn)題進(jìn)行磋商。
不過(guò)，誠(chéng)基中心很多問(wèn)題目前還找不到好的對(duì)策，就像電費(fèi)的問(wèn)題，誠(chéng)基中心公建用電欠費(fèi)額度已上升至1300多萬(wàn)元（含違約金），在多方協(xié)調(diào)下，8月15日恢復(fù)公建用電后，電費(fèi)仍無(wú)法交齊。21日，誠(chéng)基中心不少業(yè)主反映，小區(qū)又貼了欠費(fèi)停電通知，如果不按時(shí)繳費(fèi)，8月27日24時(shí)起，供電公司將催費(fèi)停電，屆時(shí)根據(jù)實(shí)際情況依法采取全部停電或部分停電或限電等方式催交電費(fèi)，直至全部結(jié)清電費(fèi)為止。
天津誠(chéng)基中心是如何改造的
同屬一個(gè)開發(fā)商體系，天津的誠(chéng)基中心小區(qū)同樣位于絕對(duì)的市中心，這個(gè)小區(qū)也是夾層改造的復(fù)式結(jié)構(gòu)。由于超高的容積率，復(fù)雜的人群構(gòu)成，嚴(yán)重不足的公共設(shè)施等問(wèn)題，這里曾經(jīng)同樣是垃圾滿地，日常秩序混亂，安全問(wèn)題頻出。根據(jù)公開報(bào)道，為了消除這個(gè)心頭之痛，天津誠(chéng)基中心所在的和平區(qū)幾年來(lái)做了不少嘗試和努力，取得了一定的成果。
據(jù)報(bào)道，天津市和平區(qū)政府牽頭，成立了專門領(lǐng)導(dǎo)小組，十余個(gè)部門聯(lián)手對(duì)小區(qū)進(jìn)行治理。區(qū)政府先后投入2980萬(wàn)元專項(xiàng)資金用于消防設(shè)施升級(jí)改造，對(duì)小區(qū)內(nèi)部的消防隱患進(jìn)行整改。協(xié)調(diào)改建了垃圾樓，并為小區(qū)建立了專門的廢品收購(gòu)站。針對(duì)小區(qū)電梯不足問(wèn)題，建立了門禁和電梯刷卡制度，提高電梯使用效率。
針對(duì)人員復(fù)雜的情況，當(dāng)?shù)嘏沙鏊沙隽?名民警并配備多名輔警，在小區(qū)設(shè)立專門的警務(wù)室對(duì)常住人口、暫住人口、寄宿人口進(jìn)行日常管理。2014年1月，和平公安分局又針對(duì)誠(chéng)基中心小區(qū)成立了專門的治安辦公室。同時(shí)整治清除了小區(qū)內(nèi)所有的餐飲店鋪，清除了阻塞消防通道的垃圾、油煙等。（齊魯晚報(bào)·齊魯壹點(diǎn) 記者時(shí)培磊 王皇整理）
