我們昨天聊了濟(jì)南CBD的樓盤，有讀者在留言區(qū)說(shuō)：CBD不宜居，旅游路才是更好。
旅游路沿線被稱為是濟(jì)南富人區(qū)，尤其是漢峪片區(qū)，南部很多樓盤售價(jià)達(dá)到兩萬(wàn)七八，而且賣得也很不錯(cuò)。
但就在漢峪片區(qū)南部，有一個(gè)樓盤已經(jīng)熬成了現(xiàn)房，價(jià)格也只有兩萬(wàn)出頭，房子卻賣得很慢：它規(guī)劃7棟住宅，共599套房源，工程已經(jīng)竣工了，網(wǎng)簽數(shù)量才僅有156套，尚不及總房源的三分之一。
這個(gè)樓盤，就是在漢峪海風(fēng)海德堡。這個(gè)樓盤為什么賣得這么慢，它到底怎么樣，是否值得的大家入手？
1、熬成了現(xiàn)房，平均每月賣不足10套
漢峪海風(fēng)的位置很不錯(cuò)：它位于旅游路以南約360米、鳳凰路以東約320米處，緊鄰瀚裕華園。
它的北側(cè)是漢峪小學(xué)，西南側(cè)也有一所九年制學(xué)校，東南側(cè)不遠(yuǎn)是山體，鳳凰路、旅游路路口有規(guī)劃7號(hào)線地鐵站，周圍居住環(huán)境、整體配套都不錯(cuò)。
它占地面積3.88萬(wàn)平方米，地上容積率2.8，規(guī)劃建設(shè)7棟住宅，包括2棟17層產(chǎn)品，5棟20-26層產(chǎn)品，共有599戶。
它的容積率比較高。但項(xiàng)目地塊東西狹長(zhǎng)，南側(cè)瀚裕華園又不是太高，所以采光情況還可以。
看以上情況，海德堡還不錯(cuò)吧？但可惜的是，該項(xiàng)目銷售進(jìn)度一直比較慢。
我們?cè)谒纳鐓^(qū)內(nèi)看到，它的建筑自2017年4月動(dòng)工，在2021年7月已經(jīng)竣工。
同時(shí)，它在去年6月已經(jīng)開盤，迄今有17個(gè)月的時(shí)間，但項(xiàng)目大部分房源尚未銷售。
從網(wǎng)簽數(shù)據(jù)看，它有4棟樓拿到預(yù)售證，其中2號(hào)樓、3號(hào)樓銷售情況較好，已網(wǎng)簽53套、61套，另外兩棟樓僅銷售28套、15套（含一套商業(yè)），已網(wǎng)簽住宅套數(shù)共有156套。
也就是說(shuō)，海德堡已經(jīng)熬成了現(xiàn)房，但它開盤17個(gè)月以來(lái)，平均一個(gè)月賣了不足10套房子。這個(gè)銷售速度，跟周邊很多樓盤大賣的情景形成鮮明對(duì)比。
2、定位高端，產(chǎn)品硬傷不少
海德堡為什么賣得不好？我們認(rèn)為，它的產(chǎn)品和定位都出現(xiàn)了問(wèn)題。
海德堡的定位很高，這從它的戶型面積段就能看出來(lái)：最小戶型151㎡，而且200㎡以上戶型也占了很大比例。
既然定位高端，那么產(chǎn)品必須也要做得高端起來(lái)！但海德堡給人有這種高端的感覺嗎？
首先來(lái)看它的外立面：
深黃色的顏色，狹小的窗戶！面對(duì)這個(gè)外立面，只想說(shuō)一個(gè)字：丑！這種深黃色的外立面顏色，已經(jīng)幾乎被市場(chǎng)淘汰了，即使很多剛需樓盤都不再用這種顏色了。
其次，來(lái)到社區(qū)內(nèi)部，看它的園林：
園林很粗糙。在實(shí)地探訪中我們發(fā)現(xiàn)，它的園林在某些方面也砸錢了。比如，看下圖：這個(gè)景觀點(diǎn)擺了很多石材，應(yīng)該是花了不少錢的。只不過(guò)對(duì)于業(yè)主來(lái)說(shuō)，大家最需要的幽靜、實(shí)用的園林。而在海德堡，稀稀拉拉的樹木，大片大片的空地，給人的感覺并不舒服。再往前走，來(lái)到單元大門口，能讓你目瞪口呆：
一個(gè)影背墻，堵住了大門。這是講風(fēng)水嗎？還有，影背墻后面黑乎乎的是什么？走近看，原來(lái)是單元大門：
真的長(zhǎng)見識(shí)了，這絕對(duì)是濟(jì)南樓市的唯一。我們?cè)跐?jì)南看了那么多樓盤，從來(lái)沒有見過(guò)任何一個(gè)樓盤，它的單元大門是這種黑乎乎的、不透明的門。這樣的單元大門會(huì)造成什么后果？從外面看只是不美觀，如果從家里走出來(lái)，它將是這種效果：
兩個(gè)字：壓抑。
3、產(chǎn)品設(shè)計(jì)早，戶型落后
漢峪海風(fēng)海德堡的戶型很大，但它設(shè)計(jì)得比較早，放在當(dāng)下的濟(jì)南樓市中已經(jīng)顯得落后了。
先看它151㎡的戶型：
151㎡的戶型，設(shè)計(jì)為了三室。好吧，這是高端定位的一個(gè)體現(xiàn)，高端產(chǎn)品可以這樣浪費(fèi)。
但這個(gè)戶型，跟市場(chǎng)上現(xiàn)有戶型相比，真的很一般！它的面寬窄、進(jìn)深長(zhǎng)，南側(cè)總面只有11.55米，客廳4.5米，這跟很多剛需產(chǎn)品相當(dāng)了。
我們比較一下漢峪片區(qū)另一個(gè)戶型：
這是某項(xiàng)目151㎡戶型，南側(cè)面寬13.5米，客廳寬度6.9米！人家這個(gè)戶型，舒適度要高多了！
再看它168㎡的戶型：
同樣是短面寬，長(zhǎng)進(jìn)深，南側(cè)面寬只有11.65，客廳依然是4.5米。對(duì)比漢峪片區(qū)另外一個(gè)戶型：
這是金科東方博翠170㎡戶型，南側(cè)面寬14.2米，擁有7.1米的大面寬，且客廳有大 大的玻璃窗！戶型在很大程度上影響體驗(yàn)感。而海德堡的戶型，很難說(shuō)有什么競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。
4、被動(dòng)式住宅？利弊權(quán)衡之下，難言優(yōu)勢(shì)！
海德堡的一大賣點(diǎn)是：它自稱是“恒溫、恒氧、恒濕、恒靜、超低能耗”的被動(dòng)式住宅。
它號(hào)稱有12大被動(dòng)式科技，不用空調(diào)不用暖氣，室內(nèi)365天維持20℃-26℃恒溫，室內(nèi)四季35%-65%恒濕……
聽著很美。但它是怎么做到“恒溫、恒氧、恒濕、恒靜、超低能耗”呢？第一條，它的外墻保溫系統(tǒng)很厚，開發(fā)商宣稱其外墻采用了22CM厚的石墨EPS保溫板，普通住宅則是6-7CM厚的白色EPS保溫板。
這個(gè)好像是很不錯(cuò)的，但打住：它有什么缺點(diǎn)嗎？外墻保溫層，是計(jì)入建筑面積的！如果外墻保溫層太厚，會(huì)影響產(chǎn)品的公攤面積。實(shí)際上，海德堡的公攤確實(shí)也比較大。我們以它2號(hào)樓153㎡戶型為例，它的使用面積只有110.9㎡，得房率72.47%，公攤達(dá)到了27.5%。第二條，它設(shè)置了“高效熱回收新風(fēng)系統(tǒng)”。
開發(fā)商宣稱，它集新風(fēng)、制冷、制熱、除濕、空氣凈化功能于一體，熱回收效率達(dá)到75%以上。
我們?cè)诂F(xiàn)場(chǎng)查看到，這是一套瑞士“zehnder”品牌的新風(fēng)系統(tǒng)，兼有空調(diào)功能，從室外看它的樣子與空調(diào)差別不大：
從室內(nèi)管網(wǎng)看，它的管網(wǎng)比我們常見新風(fēng)、空調(diào)系統(tǒng)確實(shí)要強(qiáng)大一些，開發(fā)商應(yīng)該也是砸了錢的：
不過(guò)我們提醒大家，這套系統(tǒng)是用電的。而且，在我們看來(lái)，它在本質(zhì)上依然是空調(diào)，可以理解為一種更高級(jí)、更節(jié)能的空調(diào)。
而且，房間內(nèi)電閘箱也暴露了“真相”，在一眾電源開關(guān)中，就有一個(gè)“空調(diào)插座”開關(guān)。
而且，因?yàn)榕鋫淞诉@套系統(tǒng)，海德堡沒有暖氣！這就意味著，大家入住之后，冬季必須要用這套系統(tǒng)了。如果想擁有暖氣，沒門！
另外，海德堡項(xiàng)目的窗戶設(shè)計(jì)都很小，給人的感覺并大氣。據(jù)我們了解，這也跟它“恒溫”有關(guān)。
可以說(shuō)，為了恒溫、恒氧、恒濕，海德堡拼了！但是，拼下來(lái)之后，利大于弊還是弊大于利？在我們看來(lái)，它的恒溫恒濕恐怕很難說(shuō)是優(yōu)勢(shì)。
5、毛坯2.1萬(wàn)，精裝房2.5萬(wàn)，合適嗎？
我們以前說(shuō)過(guò)，豪宅是需要基因的，它需要開發(fā)商在商業(yè)視野、操盤經(jīng)驗(yàn)、審美價(jià)值、合作伙伴等諸多方面都有積淀。漢峪海風(fēng)的開發(fā)商是日照企業(yè)。我們通過(guò)項(xiàng)目的維修公示牌來(lái)看一下它的合作伙伴：
在這里我們看到3家日照企業(yè)，這應(yīng)該是開發(fā)商傳統(tǒng)的合作伙伴，負(fù)責(zé)外墻保濕、智能化、門窗等業(yè)務(wù)。我們不敢說(shuō)這些合作伙伴水平不行，但就海德堡的外墻效果、門窗美觀度來(lái)說(shuō)，真的難說(shuō)高大上。對(duì)了，給大家看兩張海德堡的入戶門實(shí)景：
咳咳……這個(gè)審美嘛，一言難盡……
最后說(shuō)一下價(jià)格：海德堡目前對(duì)外報(bào)價(jià)是，毛坯房約2萬(wàn)元-2.1萬(wàn)元/㎡，裝修房約2.5萬(wàn)元/㎡。
你覺得這個(gè)價(jià)格合適嗎？
個(gè)人覺得，毛坯房的價(jià)格還不是很離譜，如果2萬(wàn)以下能拿下話還是可以考慮一下的；至于2.5萬(wàn)的裝修房，建議還是多多對(duì)比周邊其他項(xiàng)目吧。（來(lái)源：濟(jì)南樓市觀察，中華網(wǎng)山東頻道 ）
