為正確了解2020年濟(jì)南房地產(chǎn)市場情況，分析研判2021年市場發(fā)展趨勢，讓市場聽到“權(quán)威、真實(shí)、健康”的聲音，濟(jì)南市房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會于12月31日在濟(jì)南建設(shè)大廈召開2020年濟(jì)南房地產(chǎn)市場運(yùn)行情況暨銷售排行榜發(fā)布會。市房協(xié)秘書長李剛分析總結(jié)了今年濟(jì)南市房地產(chǎn)市場運(yùn)行情況及政策背景，并對明年房地產(chǎn)市場走勢和政策進(jìn)行預(yù)判。
李剛分析指出，2020年以來，在延續(xù)2019年下半年市場下行和今年新冠疫情防控雙重壓力下，濟(jì)南市房地產(chǎn)市場仍然保持平穩(wěn)健康發(fā)展態(tài)勢，呈現(xiàn)出“量增價穩(wěn)”的特點(diǎn)，住宅銷售規(guī)模大幅增長，價格保持了平穩(wěn)，成績斐然。
2020年濟(jì)南市房地產(chǎn)市場特征
一、住宅市場呈現(xiàn)“量增價穩(wěn)”回暖狀態(tài)。從商品房網(wǎng)簽看，新建商品房銷售19.77萬套，面積1579.60萬平方米、同比增長4.11%，均價為每平方米11753.78元、同比下降1.25%。其中，住宅銷售8.85萬套，面積1112.11萬平方米、同比增長10.31%，均價為每平方米12889.56元、同比下降1.41%。尤其3月份以來，濟(jì)南市房地產(chǎn)業(yè)復(fù)工復(fù)產(chǎn)效果明顯，受疫情影響逐漸減弱，市場銷量較往年大幅增長，住宅日均成交量保持在280套左右，超過了2017-2019年日平均成交200套水平。銷量大幅增長的主要原因是企業(yè)通過積極的降價策略，推動復(fù)工復(fù)產(chǎn)，回籠資金。
二、高品質(zhì)住宅受疫情影響小。綠色建筑、健康建筑、超低能耗建筑等高品質(zhì)建筑的銷售受疫情影響較小，價格保持相對穩(wěn)定，成為濟(jì)南市未來改善型需求又一發(fā)展趨勢，市場規(guī)模占比較小。
三、市場以剛需和改善型需求為主。全市住宅成交的面積結(jié)構(gòu)來看，100-144㎡面積段是市場的成交主力，兩者合計(jì)占比74%，市場結(jié)構(gòu)合理。
四、區(qū)域分化明顯。綜合考慮市場銷售和庫存狀態(tài)，以CBD為代表的核心區(qū)域，目前在售項(xiàng)目均處于尾盤清房階段，價格相對保持穩(wěn)定；以新東站片區(qū)為代表的城郊區(qū)域，樓盤供應(yīng)數(shù)量充足，價格競爭激烈，開發(fā)企業(yè)多采取“以價換量”銷售策略，成交量占比較大，成為市場重要組成。
五、二手房交易量逐步回升，市場回暖趨勢明顯。二手房交易6.04萬套、成交面積463.92萬平方米，同比增長6.31%，均價為每平方米9680.57元，同比增長0.33%。其中二手住宅交易4.19萬套、成交面積392.56萬平方米，同比增長10.45%，均價為每平方米10292.40元，同比增長0.81%。
六、價格指數(shù)。住宅價格指數(shù)環(huán)比小幅波動，截止11月底環(huán)比累計(jì)下降1%，預(yù)計(jì)全年波動應(yīng)該保持-1%左右，整體保持平穩(wěn)。二手住宅環(huán)比指數(shù)基本保持相對平穩(wěn)的態(tài)勢。
2020年濟(jì)南市房地產(chǎn)政策背景
一、落實(shí)“一城一策”要求。保持調(diào)控政策的連續(xù)性穩(wěn)定性的基礎(chǔ)上，實(shí)現(xiàn)穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預(yù)期的目標(biāo)。
1、為積極應(yīng)對疫情，推動住建領(lǐng)域復(fù)工復(fù)產(chǎn)。2月18日，以市政府辦公廳名義明傳電報(bào)下發(fā)《關(guān)于應(yīng)對新冠肺炎疫情保障城鄉(xiāng)有序建設(shè)的若干政策意見》，從緩解企業(yè)資金壓力、化解疫情延期帶來的違約矛盾、避免人群聚集、解決復(fù)工返崗人員實(shí)際困難等幾個方面，支持房地產(chǎn)企業(yè)、建筑業(yè)企業(yè)積極應(yīng)對疫情，保障城鄉(xiāng)有序建設(shè)，成為今年以來，濟(jì)南市保持房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康運(yùn)行，最有力的保障政策。
2、加強(qiáng)房地產(chǎn)市場監(jiān)管。一是為進(jìn)一步完善房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目用地出讓管理，切實(shí)解決房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目紅線外市政配套基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)與房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目竣工交付不同步的問題，促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展，印發(fā)《房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目用地配套基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)條件意見》。二是為維護(hù)商品房買賣雙方的合法權(quán)益，市住房城鄉(xiāng)建設(shè)局、市市場監(jiān)管局印發(fā)《關(guān)于進(jìn)一步規(guī)范商品房買賣合同網(wǎng)簽行為的通知》，通知要求啟用新版《商品房買賣合同》示范文本、實(shí)行購房書面告知制度、啟用電子印章和電子簽章。三是印發(fā)《關(guān)于進(jìn)一步規(guī)范商品房銷售廣告和宣傳活動的通知》，規(guī)范企業(yè)銷售的行為和廣告宣傳。
3、建立房地產(chǎn)市場監(jiān)測評價機(jī)構(gòu)。籌劃成立房地產(chǎn)市場監(jiān)測評價中心，完善濟(jì)南市房地產(chǎn)市場監(jiān)測評價的數(shù)據(jù)指標(biāo)體系，為分析研判房地產(chǎn)市場形勢和進(jìn)行有效調(diào)控提供數(shù)據(jù)支撐。加強(qiáng)房地產(chǎn)市場預(yù)判預(yù)警，提出可行性的政策措施建議，為及時調(diào)整完善市場調(diào)控政策提供決策依據(jù)。
4、開展市場專項(xiàng)調(diào)研。開展疫情對房地產(chǎn)市場的影響的專項(xiàng)調(diào)研，科學(xué)分析研判疫情對市場的影響，加強(qiáng)政策儲備，防止市場出現(xiàn)大起大落，保持房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。著手編制《“十四五”住房發(fā)展規(guī)劃》。
二、穩(wěn)步推進(jìn)培育和發(fā)展住房租賃市場試點(diǎn)工作。一是構(gòu)建完善政策體系，制定了《濟(jì)南市國有建設(shè)用地租賃住房建設(shè)和運(yùn)營管理辦法》等12項(xiàng)配套政策。其中《關(guān)于商業(yè)商務(wù)用地建設(shè)租賃型公寓的實(shí)施意見》，有效化解商務(wù)辦公類房屋去庫存壓力，增加了住房租賃市場房源供給，有12個項(xiàng)目落地，新增租賃住房6400余套。二是加快培育市場主體，多渠道籌集房源。培育了專業(yè)化、規(guī)模化住房租賃企業(yè)7家。搭建住房租賃綜合服務(wù)平臺。目前已累計(jì)籌集各類租賃住房8.62萬套（新建改建房源共4.42萬套，企業(yè)盤活閑置存量住房4.2萬套）。
2021年濟(jì)南市房地產(chǎn)市場預(yù)判
由于2020年全社會推動復(fù)工復(fù)產(chǎn)，今年的住宅成交規(guī)模超過預(yù)期。通過重點(diǎn)企業(yè)調(diào)研，綜合考慮市場供應(yīng)及庫存情況，預(yù)計(jì)2021年房地產(chǎn)市場仍將保持“量價齊穩(wěn)”的狀態(tài)，住宅成交應(yīng)保持在1000萬平方米左右，住宅價格不會出現(xiàn)大起大落。
二手房市場回暖將帶動住宅市場繼續(xù)回暖。二手房低迷將影響到部分以舊換新的改善型需求購買能力。2020年二手房交易量逐步回升，將對新建住房市場銷售帶動作用明顯，對改善型購房需求將產(chǎn)生一定的刺激作用，整體房地產(chǎn)市場應(yīng)將繼續(xù)保持回暖狀態(tài)。
2021年房地產(chǎn)政策預(yù)判
一、政策背景。2020年10月29日中共中央十四五規(guī)劃建議中提到：堅(jiān)持房子是用來住的、不是用來炒的定位，促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展；擴(kuò)大保障性租賃住房供給；促進(jìn)住房消費(fèi)健康發(fā)展。12月16日至18日，中央經(jīng)濟(jì)工作會議提出解決好大城市住房突出問題。12月21日，全國住房和城鄉(xiāng)建設(shè)工作會議提出：一是穩(wěn)妥實(shí)施房地產(chǎn)長效機(jī)制方案，促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。牢牢堅(jiān)持房子是用來住的、不是用來炒的定位，保持房地產(chǎn)市場平穩(wěn)運(yùn)行。二是大力發(fā)展租賃住房，解決好大城市住房突出問題。擴(kuò)大保障性租賃住房供給。整頓租賃市場秩序，規(guī)范市場行為。
二、濟(jì)南市政策預(yù)判。一是落實(shí)“一城一策”備案要求。保持調(diào)控政策的連續(xù)性穩(wěn)定性，實(shí)現(xiàn)穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預(yù)期，防止市場出現(xiàn)大起大落。二是繼續(xù)推動住房租賃市場試點(diǎn)工作。更加細(xì)化深化租賃政策等措施，全面推動住房租賃市場發(fā)展。三是研究落實(shí)人才引進(jìn)政策，支持人才來濟(jì)人才創(chuàng)業(yè)就業(yè)，完善人才安居工程。四是強(qiáng)化房地產(chǎn)市場監(jiān)管。通過加強(qiáng)工程質(zhì)量管理、提升房屋建筑品質(zhì)、規(guī)范商品房驗(yàn)收及交付流程等方面，逐步完善房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目全周期管理。五是優(yōu)化住宅供應(yīng)結(jié)構(gòu)。引導(dǎo)提升商品房建筑品質(zhì)。加大對綠色建筑、健康建筑、超低能耗建筑等高品質(zhì)建筑政策支持力度，逐步引導(dǎo)提高全市整體建筑品質(zhì)。為深入推進(jìn)濟(jì)南市綠色建筑高質(zhì)量發(fā)展，促進(jìn)建筑行業(yè)新舊動能轉(zhuǎn)換，研究出臺《關(guān)于全面推進(jìn)綠色建筑高質(zhì)量發(fā)展的實(shí)施意見》。六是進(jìn)一步穩(wěn)定市場預(yù)期。加強(qiáng)房地產(chǎn)市場監(jiān)測評價。密切監(jiān)測市場變化，精準(zhǔn)監(jiān)測項(xiàng)目。加強(qiáng)房地產(chǎn)市場專題研究，繼續(xù)做好政策儲備。加強(qiáng)市場引導(dǎo)，營造健康的市場輿論環(huán)境，穩(wěn)定購房者信心和市場預(yù)期。
本次發(fā)布會通過權(quán)威的市場分析和預(yù)判，將對市場導(dǎo)向和住房消費(fèi)起到正確的引導(dǎo)作用。
