近日，一則開發(fā)商私設(shè)假地鐵站牌的新聞上了熱搜。
中原地產(chǎn)首席市場分析師張大偉對第一財經(jīng)分析，樓盤拿地鐵來宣傳、做噱頭的案例特別多。越是（樓盤）不好賣的時候，吹噓地鐵規(guī)劃等“利好”的需求就更加迫切。
濟南開發(fā)商私設(shè)地鐵站牌
網(wǎng)上熱傳的照片顯示，濟南寶能城在項目周邊私設(shè)了8號線安莉芳路站牌，其站牌設(shè)計同濟南地鐵1號、3號線站牌極為相似。此外，站臺后附加標(biāo)注了“（寶能城）”的字樣。
消息傳出后，濟南軌道交通集團對外澄清，濟南地鐵8號線目前仍處于審批階段，站牌標(biāo)志是開發(fā)商自己所設(shè)，與軌道交通集團沒有任何關(guān)系。
10月12日，濟南市章丘區(qū)市場監(jiān)督管理局通報稱：對于寶能城涉嫌虛假宣傳的行為，該局已進行現(xiàn)場檢查并予以立案調(diào)查。截至目前，案件調(diào)查基本結(jié)束，正在進行行政處罰程序。
為了賣房子，賣出好價格，地鐵無疑是一個賣點。尤其是在一二線城市，隨著城區(qū)的不斷擴大，地鐵逐漸成為通勤的主要方式，在這些城市的近郊以及遠郊區(qū)，房子周邊有沒有地鐵，價格差別非常大。
因此，一些即使離地鐵口三公里，步行要半個小時的樓盤，也會稱自己是地鐵房。一些樓盤的規(guī)劃示意圖不是等比例圖，在標(biāo)注地鐵口時，往往把地鐵口標(biāo)得和自家樓盤非常近，而實際上步行的話15分鐘都到不了。近期廣州的林先生去探訪廣州魚珠板塊某地鐵房，從地鐵走到樓盤耗時35分鐘。
還有一些開發(fā)商，將還在論證階段的規(guī)劃線路，當(dāng)做噱頭大肆宣傳。廣東一位地鐵業(yè)內(nèi)人士告訴記者，每條地鐵線路從論證到最后通車，都有很長的時間。在論證階段，線路走向、站點選擇需要考慮很多因素，即使在規(guī)劃上報通過后，后期站點的設(shè)置也時常會發(fā)生變化。
“把區(qū)域規(guī)劃里面有的沒的、或者很多年以后才有可能實現(xiàn)的事情拿來說事的特別普遍。尤其是中心城市的遠城區(qū)、衛(wèi)星城對地鐵、軌道交通需求更大，因此很多樓盤就會把還沒有確定的規(guī)劃拿出來宣傳，放在宣傳單或者示意圖里。”張大偉說。
濟南寶能城項目位于濟南的遠城區(qū)章丘區(qū)。章丘原是縣級市，2016年撤市設(shè)區(qū)，成為市轄區(qū)。從空間距離來看，章丘距離濟南市中心大約60公里，雖然寶能城處于章丘距離濟南市中心最近的區(qū)域，但距離也比較遠。
根據(jù)鏈家的數(shù)據(jù)，目前濟南寶能城的均價在每平方米7500元左右。在當(dāng)前濟南樓市下行壓力較大的時候，屬于遠城區(qū)的章丘樓市就更加“寒冷”。
根據(jù)國家統(tǒng)計局公布的“2020年8月份70個大中城市商品住宅銷售價格變動情況”，8月濟南環(huán)比下跌0.5%，同比下跌了2.9%。
張大偉說，對項目來說，有這么一個地鐵站就相當(dāng)于一劑強心劑，可以把區(qū)域市場帶活，這也是開發(fā)商敢于鋌而走險的原因。
這些城市房價下跌
不僅是濟南。8月，環(huán)京地區(qū)以及山東、河南的幾個中心城市房價出現(xiàn)下滑。其中，天津二手房價格環(huán)比上月下跌0.8%，同比下跌了4.5%；石家莊環(huán)比下跌0.4%，同比下跌3%；鄭州環(huán)比下跌0.1%，同比下跌4.4%；此外，太原和青島雖然二手房環(huán)比上漲，但同比也出現(xiàn)下跌。
在戶籍人口第一大省的河南省會鄭州，9月17日，河南房地產(chǎn)商會會長閉門會在鄭召開。對外披露的會議紀要顯示，針對“房企打折促銷”話題，大家觀點普遍一致——降價促銷對于整個行業(yè)發(fā)展弊大于利。此舉也引發(fā)外界的廣泛熱議。
樓市的低迷表現(xiàn)也傳導(dǎo)到土地市場。根據(jù)中原地產(chǎn)研究中心的統(tǒng)計，前三季度，在北上廣土地出讓金大幅上漲的同時，環(huán)京地區(qū)和中原、山東地區(qū)的重點城市如濟南、鄭州、天津等城市下滑明顯。數(shù)據(jù)顯示，前三季度，鄭州土地出讓金同比下滑了25.16%，濟南下滑了43.18%，天津下滑了37.39%。此外，太原也下滑了22.49%。青島下滑了2.66%。
對這些城市來說，在下行周期，中心城區(qū)的房價會相對更堅挺一些，郊區(qū)、遠城區(qū)下滑更為明顯。比如在鄭州，雖然目前普遍下跌，但是和中心城區(qū)聯(lián)系越緊密的城區(qū)跌幅最小。在樓市下行階段，越是主城去化率越高。根據(jù)相關(guān)顧問公司統(tǒng)計，從下半年開始，鄭州三環(huán)的開盤去化率比四環(huán)內(nèi)開盤去化率要高17%左右，而四環(huán)開盤去化率比四環(huán)之外的高12%。
張大偉分析，樓市經(jīng)歷了2016年、2017年的普漲后，去年以來區(qū)域之間的分化十分明顯。華北、中原等地的中心城市樓市、土地市場遇冷，而長三角、珠三角的熱度較高，這種分化的背后，主要原因還是新興產(chǎn)業(yè)發(fā)展和人口流動的差異。
（第一財經(jīng)）
