今年3月，《煙臺市老舊小區改造工作實施方案》正式印發，按計劃，我市計劃投資16億元，改造老舊小區203個、建筑面積867萬㎡、惠及居民10萬戶，任務量居全省首位、占比達1/5。各級各有關部門將持續高質量推進老舊小區改造，完善各項設施，補齊功能短板，打造群眾滿意的民生工程，不斷提升廣大群眾的獲得感、幸福感、安全感。
建設宜居整潔、設施完善、和諧共享的“美好住區”，不但是老舊小區居民的迫切需求，更是城市有機更新、穩投資促增長的重要舉措。對此，YMG全媒體記者深入老舊小區改造現場，實地探訪工程進度、亮點舉措，為全市順利完成年度老舊小區改造任務提供有益借鑒。
今年，是全國新一輪老舊小區改造的開局之年。截至目前，全市203個老舊小區均已完成可研立項審批、設計方案制定和施工圖編制，并已全部進場，開展拆違拆臨、雨污分流、道路更新、房屋外觀修繕、市政管線施工等工作，開工率達100%，累計完成投資3.875億元。
9月底前，203個小區將實現“應改盡改”。如何確保改造急人所難，解人所困？如何確保改造“真金白銀”發揮效用，落到實處？如何確保既“改得好”，又“管得好”？從中心區常年“沉睡”的芝罘區臥龍小區，到歷經30年風雨洗禮的萊陽市梨園小區；從改造全過程工程咨詢服務，到居民出資入股成立的物業公司，一張老舊小區改造的“煙臺答卷”，正徐徐鋪開。
“四方聯動”破解“改造難”
大小事項居民“說了算”
醒目的黃色圍擋，將施工區域與生活區有效分離，施工區段內，小型挖掘機、裝載機和工人們各司其職，全面開動。灑水車不時進出施工段，對施工段噴淋降塵……自今年4月15日整治改造工程進場施工至今，芝罘區臥龍小區已完成雨污管道更換5500米，強弱電線管鋪設14000米，自來水管更換1900米，暖氣管線更換5500米，道路基層施工300平方米，當年水、電、暖管網老化嚴重、雨污混流、私搭亂建、80%的樓棟沒有防盜門及樓道窗的“老臥龍”，即將成為過去時。
“我們全家14年前搬來時，小區‘硬件’在這一帶還算出類拔萃，日常生活很方便，但隨著時間推移，基礎設施老化嚴重，看著周邊新樓盤一個個蓋起來了，越來越覺得不舒坦。”說起改造前小區內的種種不便，居民姜卿感慨良深：“小區里道路坑坑洼洼，下水道有時出現污水外溢，自來水管道‘跑字’不準，冬天家中暖氣不熱……哪一樣都挺鬧心。”
小區居民日常生活的痛點，便是改造的重點。“今年，芝罘區共選定13個小區納入改造計劃，臥龍小區是其中之一。年前，黃務街道聯合居委會等工作人員，在小區內挨家挨戶走訪，開展民意調查。”臥龍社區居委會副主任孫維霞告訴記者，通過將意見建議全面梳理，依據居民意愿制定了整治改造方案，并在小區進行公示，區綜合執法局組織召開由居民代表參加的論證會，得到大多數居民“點贊”。最終，在綜合多數意見基礎上，優先對三方面最為迫切的需求實施改造：地下管線全部換新，架空線纜全部入地，燃氣實現全部入戶，居民基本生活需求就此實現全面升級。
臥龍小區重煥光彩，得益于市區兩級牽頭部門、施工單位、居委會和居民的“四方聯動”：市級成立工作領導小組。組建由市長任組長，分管副市長任副組長，各縣市區政府（管委）、15個市直部門、專業運營單位主要負責人為成員的領導小組，高規格推進全市老舊小區改造工作。各縣市區政府（管委）為責任主體，街道辦事處全程參與。整合縣市區、街道、社區資源，調動群眾積極性，共同推動老舊小區改造。
“居民達成一致后，向政府申請納入改造，并主動參與改造全程，實現共謀共建共管共評共享。”遵照這一原則，今年老舊小區改造組織形式，由過去政府的單方面工作，向多方參與轉變。4個多月來臥龍小區的舊貌換新顏，無疑是我市老舊小區改造“市級統籌，全民參與”的積極反饋。
多方籌資先行先試
專項財政獎補助力改造推進
“對城鎮老舊小區改造安排中央補助資金。鼓勵金融機構和地方積極探索，以可持續方式加大金融對老舊小區改造的支持。”今年6月19日國務院常務會議，就老舊小區改造創新投融資機制作出部署。據初步測算，今年我市完成867萬㎡老舊小區改造，需投入16.1億元，改造、運營、后期維護所需費用，均相當不菲。
量大面廣，情況各異，任務繁重，如何在9月底前，為老舊小區改造備足所需資金？記者了解到，截至8月，我市已累計爭取上級老舊小區改造專項資金4.39億元，其中中央資金3.47億元，省級資金0.92億元；累計通過地方政府專項債券安排老舊小區改造資金2.73億元。
今年老舊小區改造市級補助，也把“真金白銀”落在了實處：按計劃，芝罘區每戶將補助4200元，福山區、萊山區、牟平區每戶補助3600元，其他縣市區（不含開發區）以以獎代補的方式予以支持，待竣工驗收合格后，每戶原則上按2000元進行獎勵。市級預留1000萬元，用于獎勵考核優秀的縣市區，并補貼管線專營單位管線入地費用。同時，在激勵機制上繼續加大獎懲力度，今年全市203個老舊小區改造情況，將排出高低順序，并進行公示，直接與獎補資金分配掛鉤，倒逼老舊小區改造高質量推進。
在建立改造資金多渠道籌集機制、探索社會資本以市場化方式參與方面，我市也已先行先試：早在去年11月，牟平區與山東高速、華潤集團簽訂戰略合作框架協議，作為老舊小區片區改造項目戰略投資合作伙伴，根據區片土地一級整理進度和項目招引落地等實際資金需求情況，爭取農發行、國開行等金融機構的信貸支持。目前，牟平區老舊小區改造項目已申報基礎設施配套類中央預算資金1億元，申報并獲批專項債券4.5億元，通過社會資本融資1.5億元，新一中片區項目已申報基礎設施配套類中央預算資金1.3億元，實現了“手中有糧，改造不慌”。
因地制宜換位思考
“即改即用”實現多方共贏
作為系統性工程，老舊小區改造涉及民政、城建、文化、衛生、體育等多個領域，任務千頭萬緒，更需配合聯動，如何在確保應改盡改同時，將改善居民生活居住環境與城市發展需求結合起來？半年多來，老舊小區改造的實踐經驗，給出了諸多因地制宜、可供復制的經驗借鑒。
電力、電信運營商架空路線如何入地，始終是老舊小區改造的難點之一。招遠市在小區改造初期，就將此列入重要議題，采取個別約談，逐個突破的方式，首先由招遠市住建局主要領導和國資公司親自約談運營商，傳導政府小區改造的重大意義，明確提出如果架空線路不入地，不準接入改造后的小區。通過多次工作，四大運營商意識到架空線路不入地，不能接入小區，存在失去客源的風險，相繼同意由施工方進行管道預埋，運營商進行線路入地改造。而后，小區廣告位允許運營商進行投放宣傳，并出臺優惠政策爭取客戶。“剛柔并施”地實現了前期改造與后期運維，施工單位、運營商和居民的“多贏”。
而在計劃對10個小區、27.6萬㎡進行改造的海陽市，創新采用“1+N”，實施以咨詢單位牽頭設計、造價、招投標、監理等企業，全過程工程咨詢服務的全新模式，一次性完成招投標，將老舊小區改造建設周期整體縮短。“居民普遍迫切反映需要對雨污分流進行改造，我們針對需求，現場派駐了總監理工程師、專業監理工程師、監理員，也有負責溝通協調的項目經理和技術支持團隊，由專業人員組成的巡檢小組每周對各個小區進行巡視，做出相應周計劃。同時，使用自主研發的數字化平臺，集BIM、GIS、阿里云、物聯網、大數據、人工智能、ERP等多項關鍵技術，對改造進行視頻管理，實現全程可追溯。”山東百偉建設工程管理有限公司負責人告訴記者。
未雨綢繆著眼長遠
物業提前介入護航改造成果
老舊小區改造，不但要前期“改得好”，更要遠期“管得好”，如何在小區改造基礎上，引導發展社區養老、托幼、醫療、助餐、保潔等物業服務，建立并完善小區長效管理機制？著眼長遠，我市老舊小區改造的“下一公里”，已經在路上。
今年7月，市住建局牽頭制定發布了《紅心物業建設規范》（下簡稱《規范》）地方標準，提出通過建立分類施策的物業管理模式，推動老舊小區實現自我管養，確保改造后的小區公共服務有人管，共用設施有人維護。條件成熟的由街道辦事處組織召開業主大會，選擇確定物業管理模式，引導居民選聘專業物業企業實施規范物業管理；不具備條件的選擇社區居委會管理模式，落實保潔、綠化、秩序維護等基礎性物業服務；對無人接管、規模較小的零散老舊小區，可利用國有投融資平臺成立國有物業服務企業，實行托底式管理。《規范》出臺，迅速贏得了物業企業的認同參與，萬科、中海等大型物業公司紛紛表態，愿意加入到老舊小區后續物業管理。
在蓬萊，老舊小區改造中堅持完善“一次改造、長期保持”，由住建部門協助屬地街道辦事處，擇優選擇物業企業，指導小區與物業公司簽訂《前期物業服務合同》，物業服務企業提前進駐并全程參與改造工作，在全面掌握小區管線及配套設施改造情況的基礎上，加快了與小區業主的溝通磨合，方便企業后續提供專業化、規范化的優質物業服務，讓業主們紛紛豎起了大拇指。
在萊陽市梨園小區，這座歷經了30余年風雨的老舊小區，曾經破舊的樓體煥然一新；坑洼不平的道路在重新施工；黨建文化成為小區的亮麗風景。“我們在萊陽市物業行業黨委的領導下，不斷推進老舊小區改造工作，全面實施道路、排水、排污、綠化以及屋面防水等工程，解決小區出行難、停車難等問題，同時突出特色亮點。”改造項目部經理賈海波介紹說，“改造完成的梨園小區，將引入國企物業公司入駐，推進智慧小區建設，開展‘紅心物業’試點。徹底解決20多年無人管、無物業、群眾不斷上訪的難題，從‘隊尾’沖到‘排頭’。”
（水母網）
