日前，中國社科院財經戰略研究院住房大數據項目組發布的《中國住房市場發展月度分析報告》（下稱《報告》）稱，2019年8月核心城市房價停止上漲，且近3-5年曾有較大漲幅的二線城市，如濟南、青島等房價以回調為主。
經濟導報記者調查發現，目前不少購房者在持幣待購，處于觀望中。
濟南房地產網總經理柳廉恒認為，房價企穩是不少人的共識，但在這種大趨勢下，不同房產還是會產生漲跌分化，需要具體問題具體分析；對于購房者尤其是剛需族來說，“最需要的時候，才是購房最佳時機。”
購入房產更關注地段和學區
根據《報告》，今年8月濟南房價環比下跌1.1%、同比下跌11.01%；青島更比去年同期下跌15.82%。《報告》將濟青兩地歸類為“近3-5年房價曾有較大漲幅的二線城市”，并將這種下跌評價為“削峰”效應。
居民劉彬目前在濟南市長清區與人合伙經營一家信貸公司，他父親上世紀90年代就開始做生意，最早是開工廠，為此家里還買了廠房；后來制造業不太景氣，又把廠房改造成公寓出租。
2017年年初，長清區興起的大規模舊城改造涉及到了劉彬家的公寓，回遷之后，他家里一共分到了8套房產。據他介紹，自己名下有2套，這些房屋都已對外出租。
劉斌發現，“繁華的地段再加上小戶型，這種房子非常適合剛需族。此外，好的學區房非常緊缺，流向市場的也很少。”上個月，他去了位于濟南大學城實驗學校東側的金基悅麓小區看房。算上支付給中介的“名額費”，這個小區的成交價格在每平米18000元左右。
與此同時，劉彬也注意到，長清區轄區內各村鎮出現了一批空置的住房，“長清的年輕人都希望去濟南落戶，所以家里的房子都空出來了，這些房子都不好賣。”
基于以上認知，劉斌認為未來房價整體企穩，但在不少房產出現空置的情況下，一些具有獨特附加值的房產可能會被追捧，“如果有合適的買家，我也不介意賣房。”
“誰知道會不會繼續降價呢？”
所謂的“好買家”，應該是碰到適合自己的房子會毫不猶豫出手的人；而身為剛需一族，朱濤確實算不上房主眼中的“好買家”，在錯過了濟南“近3-5年曾有的”房價“較大漲幅”后，他現在正愁著買房，“當然，當初我也沒多少錢，知道會漲也買不起。”他如是自嘲。
朱濤是泰安肥城市人，2015年，他正好在濟南王舍人鎮從事建筑工作，親眼見證了濟南CBD片區的興起，以及房價的“較大漲幅”。因為長期在王舍人鎮工作、生活，他理想中的房子也不免以這里開發的項目為參照，“其實我對交通沒那么多要求，用不著緊鄰地鐵站，也不用距離新東站只有幾公里；但還是希望周邊設施更齊全，生活更便利一些，至少步行就能到一個像樣的商業區。”
前段時間，朱濤曾經到位于濟南雪山片區的中新國際城看房，親身參與CBD建設的他表示，此前根本看不上那兒的房子，“但在我了解的幾個樓盤中，這已經是比較合適的了。”
之所以遲遲未能買房，一方面是朱濤的理想與現實落差過大，另一方面也是因為囊中羞澀。他表示，自己出身農村，希望能落戶城市，而且還要有套像樣的房子，未來也要考慮父母的養老問題，“自己工作幾年攢了些錢，加上家里的資助，首付都不一定夠。”
根據中新國際城在“搜狐焦點”發布的動態，目前毛坯房源均價在每平方米14500-15000元，如果按照一套“像樣的”房子100平方米計算，朱濤的預算還真不夠交首付的。
“就在前幾天，售樓處又給我打電話了，說是四期開盤毛坯房每平方米13000元。”如此一來，首付就夠了。但朱濤卻表示自己還想“穩一穩”，“買漲不買跌嘛！房價從每平方米15000能降到13000元，誰知道會不會繼續降價呢？”
市場產生了分化
上述《報告》指出，8月份核心城市房價增速放緩，濟南房價微弱下跌。
作為濟南本地房地產觀察人士，柳廉恒認為，現在房地產行業早已脫離整體快速上漲階段，“房子是用來住的，不是用來炒的”的定位早已深入人心，所以公眾更看重房屋的居住屬性，“既然不能快速增值，一些居住功能差的房屋自然就不受市場青睞，市場也會很快產生分化，自然影響整體態勢。”
柳廉恒表示，既然市場產生了分化，房價漲跌就不能再用整體態勢來判斷，需要具體問題具體分析，“具體來說，就是需要根據自己的預算、需求，明確一個屬于自己的需求標準，只有有了標準才能探討房產價格的走勢，以及判斷是否買入。”
作為購房者，朱濤暫時被預算卡住了；作為房主，劉彬則能“篩選”購房者，“以我為主”確定議價標準。所以柳廉恒直言，在當下這個市場環境，房屋買賣雙方的博弈并不對等，有時候，購房者尤其是剛需客也不得不接受“苛刻”的審視。
但一如劉彬觀察到的那樣，長清轄區內各村鎮也出現了不少空置的房屋，柳廉恒認為這樣的房屋在入市時，房主的條件必然寬松許多，購房者也有了博弈的資本。
“那么，什么時候出手買房合適呢？”柳廉恒建議，“對于購房者尤其是剛需客來說，最需要的時候，就是購房最佳時機；而對于房主來說，房屋仍然是很好的保值資產，可以根據自己的需求標準對照目標房屋，自行判斷持有或賣出。”
（經濟導報記者 杜楊）
