說好要賣房,沒想到房價翻番上漲數十萬,賣方對起初簽訂的合同反悔,不賣了,雙方只能法庭上見。這種情況下,房子到底還賣不賣?在一些案件中,房屋被裁決繼續過戶,另一些案件中,賣方不僅要返還定金,還要賠償房屋數十萬元的增值損失。

房價漲了近90萬房價漲了近90萬

  房主突然不賣了 

  對朱洪濤來說,買套房實在太周折了。2014年他看上了位于濟南市中心的一套房屋,房價62萬元。他與賣方于文萍簽訂房屋買賣合同,約定簽訂合同當天支付購房款30萬元,正式交房當天支付購房款10萬元,剩余房款等到辦完產權證的前提下,在辦理房屋過戶當天再交。于文萍則承諾,在2015年底前辦理完產權證,并積極配合房屋過戶,如果不能辦理房產證,應在三日內全額返還購房款。 

  簽訂合同當天,朱洪濤就支付了30萬元,之后在房屋尚未交付的情況下,支付了10萬元,后來又支付了一次房款,共計交付40余萬元。但之后,于文萍不想賣這房子了。朱洪濤無奈到仲裁委申請仲裁,請求裁決于文萍協助其把房子過戶到自己名下。于文萍則表示,朱洪濤違約在先,主張解除合同。 

  仲裁庭意見認為,雙方簽訂的合同合法有效,朱洪濤在房屋并未實際交付的情況下支付房款,可以認定其沒有出現逾期付款的違約行為,所以于文萍主張解除合同的主張不能得到支持,合同應當繼續履行。最終,仲裁庭作出裁決,于文萍將房屋所有權過戶至朱洪濤名下。

  多位律師表示,房屋買賣中賣方這種毀約的情況并不罕見,相當一部分是因為房價上漲。該案朱洪濤的委托代理人透露,房屋后來漲至150萬元左右,這也是于文萍想解除合同的重要原因。“調解的時候,出賣人曾經很明確地表示,如果把房價提高到150萬,就繼續賣房。” 

  故意違約需承擔法律責任 

  盧海飛也有類似遭遇,但結果不太一樣。2016年,他看上位于濟南東部的一套房產,和賣方劉洪磊簽訂了房屋買賣合同,成交價格70余萬元。雙方約定合同簽訂時支付定金10萬元,次年交房當日,支付首付房款20萬元,剩余房款通過貸款解決。 

  合同簽訂當天,盧海飛支付了定金10萬元。轉眼進入2017年,臨近交款交房日期時,中介多次聯系劉洪磊,但沒能聯系上。盧海飛通過郵寄送達履行通知書、到小區找人、郵寄送達催告函等方式催促劉洪磊,但一直沒有進展。錢支付不了,房也交接不成,盧海飛提起了訴訟,請求法院判令解除合同,并判令劉洪磊返還購房定金并賠償損失。 

  賠償的損失如何計算?審理中,盧海飛申請對涉案房屋的市場價格進行司法鑒定,經專業機構對提起訴訟當天的房產價值作出評估,這套房屋的價值為140余萬元,較一年前雙方簽訂合同時,房屋價值翻了一番。盧海飛請求法院判令劉洪磊賠償增值損失70余萬元。 

  盧海飛認為,劉洪磊拒絕提供轉款賬號,是他違約在先。劉洪磊則表示,自己不在濟南常住,本想與盧海飛聯系,但合同上沒有就指定賬戶的方式作出約定,也沒有記載三方的聯系電話及聯系地址,對方不付款,自然無法交房。 

  到底是什么情況?真正的原因在于房價上漲了。中介公司員工李芳作證表示,在交房日期前一個月,劉洪磊打電話來表示房子不想賣了,想解除合同,退還定金10萬元并賠償一部分錢,但盧海飛不同意,劉洪磊提出,如果要履行合同,房價要漲到百萬余元,盧海飛不同意,之后劉洪磊就找不到了。 

  歷城區法院經審理認為,可以認定劉洪磊因房屋漲價提出解除合同或加價,是因房價上漲而故意違約。劉洪磊不遵守合同約定,不同意繼續履行合同,致使合同目的不能實現,構成根本違約,因此判決雙方簽訂的合同解除,劉洪磊退還定金10萬元,并賠償房屋增值損失70余萬元。(文中當事人系化名)

  律師說法: 

  賣方不能說不賣就不賣  

  山東齊魯律師事務所合伙人律師高強近年代理了不少這類案件,他感覺這類案件有增加趨勢。

  “案情說起來都比較簡單,就是房價上漲時出賣人不賣了,有的情愿給買受人賠錢也不賣。”高強說。社會上有一種認識,認為賣方提出解除合同,或者賠償一部分錢,房子就可以不賣,這是一種誤區,因為這違反了誠實信用原則,而且違約方無權提出解除合同,作為守約方是可以要求繼續履行的。 

  在高強代理的案件中,房價上漲幅度從幾十萬元到上百萬元不等。

  “因為真正進入司法程序,出賣人可能不會承認是自己不想賣了,而是找買受人的‘漏洞’”。賣方不履行合同的理由五花八門,如買方沒有按約支付首付款、沒有足額支付房款,還有的理由是簽訂合同與辦理貸款手續的不是同一人。 

  這類案件中,常常出現反訴的情況,買方起訴賣方要求繼續履行合同,賣方則反訴要求解除合同,有的案件則反之。在這種案件中,一些買方獲得了賣方的高額賠償,看似“撿了便宜”,實際并非如此。“一旦遇到這樣的糟心事,費心費神的訴訟程序讓買方喪失了再次締約的機會,損失往往很大。” 

  業內人士建議,在簽訂二手房買賣合同時,約定條款要具體明確,如寫清各時間節點等,有條件的可以提前咨詢專業房產律師。建議買方按照合同約定履行相應義務,“否則將正中賣方下懷”。 

  山東京魯律師事務所律師唐詩靜表示,應當按誠信信用原則,如約履行合同。“從目前接觸的案例來看,如果解除合同,仍然需要賠償買房者損失,也得不到便宜。” 

  “違約成本高了,守約更合適,法律的價值也是維護公平公正,維護正常的社會秩序。”唐詩靜認為,由于房價上漲的幅度已經超出了合同約定的違約金總額,賣家違約的根本原因就是在于違約成本太低。而要減少交易違約現象,除了需要呼吁買賣雙方秉持契約精神外,最關鍵的還是要有措施加以制約,增加違約成本。 

  唐詩靜還提醒買房者,應該及時辦理網簽,一旦網簽,對方就不能過戶給別人了。另外,還要注意保留好履行合同的證據。 

  房屋增值損失咋測算? 

  如何測算出房屋增值后的損失?業內人士介紹,首先是由當事人向人民法院提出申請,法院對評估機構進行委托。評估機構的評估方法有很多,主要參考市場價格、周邊中介的成交情況、既往價格等等一系列的因素,綜合得出房屋在某個時點的價值。 

  時點價值指的是原告申請并且得到人民法院認可的時間點,比如說申請的這一天作為評估時點,法院只要認可就可以。有時候不需要評估,例如在一房二賣案件中,賣方先是把房屋賣給了原告,后來又把房子過戶給了第二個買家,那么,其過戶給第二個買家的價格減去第一個買家的價格,就是第一個買方的損失數額。

  例如,小李去年看上了老王的一套房屋,約定房價60萬元。但在過戶前,老王發現房價上漲了不少,內心懊惱不已,決定跟小李“談判”,要么這房子不賣了,要么讓小李加價。 

  小李不同意,告到法院,提出這房子不買了,但是老王要賠償自己損失。這個損失是多少呢?2018年6月1日,小李向法院提出申請,法院委托評估機構進行評估。小李提出,就以6月1日這天作為評估時點,法院表示認可。 

  那么,評估公司就會根據2018年6月1日當天,這套房屋周邊近期交易的類似房產價格等因素進行綜合評估,得出一個數值,也就是房屋在當天的評估價值。 

  如果老王在小李不知情的情況下把房屋以100萬元賣給了小呂,那么小李遭受的經濟損失,就是40(100-60)萬元。