齊魯晚報·齊魯壹點記者近日調查發現，在濟南、青島這樣的二線城市限購政策不斷加碼的背景之下，濟、青周邊的一些“強三線”城市房價開始齊聲喊漲。與此同時，由于在濟南、青島這樣的二線城市拿地越來越困難，為了“留在牌桌上”，開發商紛紛瞄準了三四線城市的地塊。
不少三線城市“開盤即售罄”
樓市的傳統銷售旺季“金九銀十”來了。在省城濟南，今年七八月份以來，新入市的樓盤開始逐漸增多，但是，濟南市場仍然呈現出“開盤即售罄”的景象，不少置業顧問都表示房源并不充足。
而在濟南周邊的一些三線城市，房價也在穩步上漲。德州城區魯班御景國際三期自今年五月份開盤至今，均價從6200元/平方左右，一路漲到現在的7800元/平米左右，而這只是德州樓市房價看漲的一個典型案例。濱州的房產市場也有些供不應求。山東華住房地產開發有限公司的范經理說，進入“金九銀十”階段，雖然濱州的房企沒有擴大宣傳，但相對來說9月份的房產銷售還不錯，因為濱州的房產市場從五月份開始一直都是“開一棟清一棟”。濟寧樓市房價也穩步上漲，九月份有不少項目都會有新房源開盤或加推。
談及三、四線城市房價上漲的原因，中國房地產業營銷協會會長朱曙東指出，首先是一線城市本身的市場外溢，由于一二線城市限購了，資金流到了臨近的三四線城市，國內慢慢出現了強三線城市，比如青島和濟南周邊的城市。同時，在2015年一二線城市價格上漲變暖的同期，三四線城市受到市場信號的傳導，自身市場也在預熱，內力和外力雙重作用疊加下導致房價上漲。
“不過，大部分三四線城市依舊處于去庫存的壓力中，尤其是縣域城市，以及經濟不發達、沒有突出產業特征的、人口外溢的城市，它們去庫存的壓力特別大。”朱曙東告訴記者，強三線城市特別是高鐵沿線城市和熱點城市周邊的三線城市，預計房產市場整體趨于穩定， 當然局部地區和項目的價格可能小幅上揚，尤其是春節之前。“預測明年整個房產市場比較平穩，平穩中發展，即便有些波動也是穩中波動，不會出現大起大落。”
下沉搶市場一年看了五六十塊地
在這些“強三線”城市中，不光房價開始逐步上漲，開發商對于當地的土地需求也在逐步增加。
李明（化名）是天津一家全國性的房地產開發商部門負責人，最近幾年他們公司一直在山東布局。近兩年他們還在濟南市區周邊的齊河剛剛拿了一塊地。但是，最近他們看地的步伐卻特別快，幾乎每個月都要往濟南周邊的三四線城市和下面的縣級市跑。“主要就是為了看地，現在一二線城市的地不好拿，大家都往三四線城市跑。”
記者了解到，不少大的房企都跟李明所在的這家房產開發商一樣，開始把目光投向三、四線城市。記者了解到，一家外地的房地產商這幾年打算進軍山東市場，從去年下半年開始到現在，近一年的時間，在山東除濟南和青島之外的地市幾乎都走遍了。據粗略估算，這家公司在山東總共考察了近五、六十塊地，相當于一周看一塊。
合富輝煌（中國）山東公司副總經理許傳明認為，目前大小開發商下沉三、四線城市的步伐之快前所未有。來自易居中國克而瑞信息數據顯示，2017年上半年，三、四線城市成交建面較2016年下半年是唯一成交量環比上漲的能級，漲幅達到29%。二線城市仍然是土地市場成交主力，但成交占比有所回落，上半年成交建面占總成交的65%。
記者從濟南市國土資源局征地信息公開查詢系統獲悉，截止9月15日記者查詢時，今年濟南市共征地是198塊，而對比2016年全年共征地是449塊，2015年全年共征地是584塊，征地呈明顯下降的趨勢。即便是后3個月，濟南市征地數量翻番，也很難達到去年的水平。
而從2015年起，濟南周邊平陰、濟陽、商河、章丘的征地數量一直很高，2015年和2016年這些地區征地數量之和占濟南市總征地數量比例都為53%。不過，2017年截至目前的數據顯示，這幾個地區的征地數量之和僅占全市總征地數量的39%。在前兩年的快速征地后，濟南周邊縣級市的征地速度有減緩的趨勢。
突破核心城市周邊利于企業知名度擴張
李明在見證了去年濟南市房價的瘋狂后感慨地說，“現在在濟南拿地太貴、太難了，幾乎是隔幾個月就漲一次。”他說，2016年6月底，唐冶五塊地拍賣，樓面價高破7100元/㎡，而當時周邊房價普遍在6500元/㎡，被冠以“唐冶地王”。2014年該地區的樓面價格僅在每平米一兩千元左右，2016年的樓面價比2014年、2015年翻了兩三倍，相當于開發商拿地的土地成本翻了兩三倍。后來因開發商帝華未及時繳納土地款而流拍。而到了2017年，這五塊地再度被拿來拍賣，其樓面價已經漲至12000-14000元/㎡左右。這比2014年、2015年翻了五六倍。
“開發商為了尋求突破，開始向核心城市周邊的縣級市和省內的三、四線城市下沉了。”李明總結說，這樣既有利于企業規模和知名度的擴張，而且更重要的是，向周邊縣市區輻射，拿地成本沒有那么高。
許傳明則認為，開發商加速向三四線城市下沉，更為重要的原因是可拿的地太少了。“我省主要是濟南和青島是二線城市，這兩座城市可供住宅的土地越來越少，政府也在收緊市區土地的釋放，所以開發商只能轉而向土地資源更加豐富的三、四線城市傾斜。”
“不過，雖然拿地成本很高，但是開發商不可能完全舍棄。各大房企以一、二線城市為根基，不斷向三、四線延伸。”李明認為，大的開發商不可能完全舍棄一、二線城市的布局。因為一、二線城市一直是熱點城市，人口吸納能力很強，會不斷產生住房需求。不過，在房子的后期規劃和建造上，開發商肯定會提高產品溢價，以打造中高端社區為主。
三四線城市漲價慢投資回報率不低
楊女士在老家德州有一套房子，從去年開始她就一直打算出手。“三四線城市的房子漲得太慢了，買了這么多年才漲了幾萬塊錢。早知道還不如在濟南多買一套房子，現在肯定不是這個價。”楊女士抱怨地說。三四線房子漲價慢，需求又沒有一、二線城市旺盛，房企大規模布局是否是明智之舉呢？
李明認為，開發商根本無需擔心這個，因為投資三、四線城市的投資回報率更高。“比如在市區投100億的樓盤，可能賺10億，而在三、四線城市，花10億投資可能賺2億元。從絕對值上看，好像還是一二線城市多，但實際上，三四線城市的投資回報率更高。”
他介紹，在三、四線城市，投資10億元的回報率是20%，而在一、二線城市投資100億的回報率僅為10%。開發商下沉到三四線城市就不足為奇了。以100億為例，如果算上財務成本、機會成本等，其收益差距更大。以財務成本為例，比如說企業投資100億元中，有50億貸款，按照目前的平均利率計算，一年的利息就高達2億元，相當于一天要還60萬元。而如果在三、四線城市投資10億元的話，對一般的開發商來說，全額拿出來也不成問題。另外，還有剩下的90億元可以用來做其他投資。
下沉到三、四線城市，對開發商來說還有個利用銀行杠桿的作用。“比如說，在一、二線城市里，對一些大企業來說，能夠貸50億的客戶可能也不算什么。但是對三四線城市的銀行來說，可能貸10億的客戶就算大客戶了，銀行會給開發商一定的優惠政策。”李明說，“所以說開發三、四線城市的房地產，成本低、風險小，而且收益還比較可觀，開發商何樂而不為呢？”
（齊魯晚報·齊魯壹點記者 任磊磊 賀瑩瑩 朱迎雪 付玉成 孫璇 馬云雪 于偉）
